TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [U] Alias [S] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Romain HAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SUT

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet BLANKENBERG – [Adresse 1]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDEUR

Monsieur [U] alias [S] [C], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SUT

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] alias [S] [C] est propriétaire des lots n° 4, 5 et 32 d’un immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75017), représenté par son syndic, le cabinet BLANKENBERG, a fait assigner M. [U] alias [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

-1 976,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024 pour la somme de 1 173,91 euros, de la mise en demeure du 5 juin 2024 pour la somme de 1 221,91 euros, à compter du 17 octobre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

-814,55 euros au titre des frais de recouvrement,

-2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [U] alias [S] [C], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] alias [S] [C] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n° 4, 5 et 32,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 23 novembre 2023 au 12 novembre 2024 et arrêté à cette date à 2 791,25 euros (en ce inclus 814,55 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour l’année 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 11 avril 2023, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour l’exercice 2023,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024.

S’agissant de la somme de 198 euros, il ne s’agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel du copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne fonde pas cette demande, elle pourrait donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d’affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu’il en soit justifiées.

Or en absence de production des factures correspondantes, rien ne permet de les imputer personnellement à M. [U] alias [S] [C]. Cette partie de la demande sera donc nécessairement rejetée.

Au vu des pièces produites, M. [U] alias [S] [C] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1854,76 euros, pour la période allant du 23 novembre 2023 au 12 novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 17 octobre 2024, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure. Les lettres du 22 mai 2024 et du 5 juin 2024 ne pouvant valoir mise en demeure faute de preuve d’envoi et de réception.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivré le 17 octobre 2024. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 383 euros.

Il est sollicité 290 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat (le 12/11/2024), or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Sont réclamés également les frais de 141,55 euros justifiés avec la production d’une sommation de payer (du 17 octobre 2024). Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [U] alias [S] [C] n’a pas procéder au paiement des appels provisionnels de l’année 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] alias [S] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [U] alias [S] [C] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] alias [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic le cabinet BLANKENBERG, les sommes suivantes :

-1854,76 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 23 novembre 2023 au 12 novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

-6,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

-75 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [U] alias [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) pris en la personne de son syndic le cabinet BLANKENBERG, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [U] alias [S] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier Le président