TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

2 Expéditions exécutoires

— M^e DERAINS

— M^e BRIZON

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

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5ème chambre

2ème section

N° RG 23/00314

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKYC

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

14 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [X] [I], née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 9], de nationalité française,

Monsieur [F] [I], né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 12], de nationalité française,

demeurant ensemble [Adresse 6],

tous deux représentés par Maître Cécile DERAINS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1547.

DÉFENDERESSE

La société ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est [Adresse 2] par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2066.

Décision du 11 Septembre 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/00314 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKYC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint, Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière,

et en présence de Madame [V] [C], Greffière stagiaire, qui assistait aux débats.

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_____________________

Monsieur [F] et Madame [X] [I], assurés auprès de la société ALLIANZ IARD, sont propriétaires d’un bien immobilier relevant de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 7], laquelle est assurée auprès de la compagnie GAN ASSURANCE.

Or, la société Hôtel de Suède, installée dans l’immeuble voisin, s’est plainte d’infiltrations affectant l’une des chambres de l’établissement.

Monsieur [H], expert judiciaire, a été désigné pour rechercher l’origine des fuites, par ordonnance du 9 juillet 2019, dans un litige (RG 19/55207) opposant, au départ, la société Hôtel de Suède au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 13], l’expertise ayant été rendu commune à Monsieur [F] [I].

Les constatations de l’expert, après démontage de la salle de bains, l’ont amené à préciser que la salle de bains de la maison de ville des époux présente une mitoyenneté avec la chambre n° 1 de l’hôtel. Cette pièce d’eau n’est pas conforme aux règlements sanitaires en vigueur puisqu’elle n’est pas pourvue des systèmes réglementaires d’étanchéité au sol et sur les murs. L’expert a pu relever que les canalisations d’alimentation sont encastrées dans le mur, et que les canalisations d’évacuation sont encastrées dans le sol, de sorte qu’il a suggéré leur démontage.

Les investigations menées par l’expert ont permis de révéler que " les dégradations relevées sur le mur de la chambre n°1 de l’Hôtel de Suède ont pour origine la salle de bains de la maison de ville des époux [I] et pour cause le mauvais état des installations sanitaires de ce logement, leur absence d’étanchéité sur le sol et sur les murs ainsi que les fissures relevées sur le collecteur [Localité 8]/EV qui passe sous la salle de bains des époux [I] ".

«  Les parties ne sont pas tombées d’accord sur l’interprétation du Règlement de copropriété pour la qualification de cette installation, partie commune ou partie privative. Nous avons retenu le caractère privatif de cette installation, qui induit son entretien à la charge des époux [I].

Nous proposons au Tribunal de retenir que les désordres d’infiltration endommageant la chambre n°1 de l’Hôtel de Suède sont à imputer aux époux [I] ".

L’expert indique que pour supprimer les désordres d’infiltration dont est victime l’Hôtel de Suède, il est indispensable de reprendre les canalisations défectueuses. Nous avons autorisé les travaux nécessaires, au compte de qui il appartiendra, à savoir :

— Suppression de la canalisation enterrée en fonte qui reprend la descente [Localité 8] située dans l’angle des toilettes et les sanitaires de la salle de bains du logement des époux [I] ;

— Remplacement de ladite canalisation par un collecteur neuf en fonte, qui reprend la descente d’eaux usées et les sanitaires des époux [I], et qui se raccorde sur le collecteur de l’immeuble situé dans la cave du salon de massage du [Adresse 4] ;

— Raccordement des installations sanitaires du logement [I] sur la descente [Localité 8] par des canalisations posées en plinthe. Dans le même temps, les époux [I] devront procéder à la mise en conformité de leur installation sanitaire.

Le conseil des époux [I], Maître DERAINS, dans le cadre de l’instance de 2019 a présenté une demande en réparation du préjudice de jouissance, pour la privation de leurs installations sanitaires depuis février 2020 à ce jour, évalué à 50 euros par jour, que l’expert a proposé de rejeter compte tenu de la responsabilité exclusive de ceux-ci dans ce dossier.

Les époux [I] ont réalisé divers travaux, à savoir le comblement du puits, le remplacement des canalisations défectueuses et la remise en état de la salle de bains. Ils ont sollicité la prise en charge par la société ALLIANZ IARD des frais afférents à ceux-ci et qu’ils ont directement pris en charge. Celle-ci leur a réglé la somme de 5.307,60 euros, le 18 mai 2022, refusant de prendre en charge le reste.

Par exploit du 14 décembre 2022, Madame [X] [I] et Monsieur [F] [I] ont assigné la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir le remboursement complet des travaux entrepris.

Décision du 11 Septembre 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/00314 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKYC

Les consorts [I], dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, demandent au tribunal de condamner la société ALLIANZ IARD à leur verser les sommes suivantes :

—  4.012,80 euros, au titre de la recherche de fuite ;

—  12.254,55 euros, au titre de la réparation ;

—  11.714,45 euros, relatifs aux frais de remise en état consécutive à la recherche de fuite ;

—  5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cécile DERAINS.

Les époux [I] réclament la prise en charge par la société ALLIANZ IARD de la totalité des sept factures versées au débat.

Sur les frais de recherche de fuite (facture F.20264 frais de dépose des installations intérieures de la salle de bains aux fins de parvenir au collecteur pour réaliser le passage de la caméra demandé par l’expert judiciaire), ils affirment que la garantie souscrite auprès de la société ALLIANZ IARD couvre le dégât des eaux et les dommages qui en sont issus, et qu’une garantie complémentaire couvre également les frais justifiés, tels que les frais de dépose des installations intérieures de la salle de bains.

Sur les frais de réparation, ils rappellent qu’ils ont porté sur des parties privatives, selon les conclusions de l’expert [H], et que, même s’il s’agissait de parties communes, la garantie demeurerait applicable, en cas de défaillance du syndicat des copropriétaires à le traiter s’agissant des facture F.20804 relative au comblement du puits et F.20805 et F.20806 s’agissant du remplacement de la descente et du collecteur, compte tenu de l’urgence des travaux. Ils précisent que les conditions particulières font échec aux conditions générales, excluant certains frais de la garantie.

Sur les frais de remise en état consécutifs à la recherche de fuite (factures F.201123, F.201124 et F.201125 concernant la reprise de la plomberie la dépose et remise en état du sol et celle des WC), ils renvoient à la garantie complémentaire aux dommages matériels causés aux biens assurés, qui inclut les frais nécessités par la remise en état des lieux des biens endommagés par la recherche de fuite (conditions générales p. 16 s.), ainsi qu’aux renforts de garantie, incluant le remplacement à neuf (conditions générales p. 67 s.).

Ils arguent que la limitation contractuelle de 5.000 euros ne concerne que les frais de recherche de fuite, inférieurs à cette limite, et ne s’applique pas aux autres postes relevant d’une garantie, complémentaire et distincte.

La société ALLIANZ IARD, dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 février 2024, demande au tribunal de

— la recevoir en ses conclusions et l’y déclarer fondée ;

— débouter les époux [I] de leurs demandes ;

— les condamner à lui verser 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction au profit Maître Stéphane BRIZON.

Sur les frais de recherche de fuite (facture F.20264), la compagnie ALLIANZ IARD rappelle qu’elle n’a pas contesté ces frais et a accordé le plein de sa garantie contractuelle, soit le versement de la somme de 5.307,60 euros, dans le cadre du règlement transactionnel, ce versement n’étant pas contesté par le demandeur, ce type de frais étant plafonnés par la garantie souscrite à 5.000 euros.

Sur les frais de réparation (factures F.20804, F.20805 et F.20806), elle soutient que la descente et le collecteur n’entrent pas dans le champ de la garantie, puisqu’il s’agit de la remise en état des installations défectueuses à l’origine du sinistre.

Elle affirme également que, s’agissant de la facture afférente au comblement du puits, elle n’entre pas dans le cadre de la garantie, cette prestation ne visant pas à supprimer les désordres à l’origine du sinistre déclaré, cette facture couvrant un puits découvert fortuitement, à l’occasion des travaux, dont le comblement s’est avéré nécessaire selon l’expert pour supprimer une éventuelle source d’humidité future. Elle rappelle que la garantie exclut « les frais de réparation, de dégorgement, de nettoyage des conduites, robinets, appareils, installations d’eau y compris de chauffage. » (p. 11 des conditions générales)

Sur les frais de remise en état (factures F.201123, F.201124 et F.201125), elle soutient que les factures produites par les époux [I] ne correspondent pas aux frais couverts par la garantie complémentaire, ces derniers n’étant ni des frais de déblais, de mise en conformité ou de cotisation DO. Elle rappelle que la garantie ne couvre pas la remise en état des installations défectueuses, la reprise de l’ensemble de la plomberie de la salle de bain, ni la dépose et la repose de l’ensemble du sol, ni même les frais d’installation d’un WC.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

En matière d’assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie et à l’assureur qui invoque une clause d’exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

Il est par ailleurs de principe que, pour être formelle et limitée, une clause d’exclusion doit se référer à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie et qu’elle doit circonscrire parfaitement le risque assuré afin que, par son étendue, elle n’aboutisse pas à priver de tout effet la garantie, objet du contrat d’assurance.

En l’espèce, la garantie souscrite auprès de la compagnie défenderesse couvre au titre des conditions particulières souscrites, l’incendie et les évènements assimilés (tempête, grêle, neige) et « les dégâts des eaux » (p. 2 des conditions particulières)…

Il y est prévu, au titre des renforts de garantie stipulés aux conditions particulières :

«  – Remplacement à neuf

— Perte pécuniaire à 10 pour cent " (p. 2 des conditions particulières).

En complément des dommages matériels causés aux biens assurés par un évènement couvert au titre des garanties « Dégâts des eaux » nous prenons en charge à la suite d’un sinistre garanti, les frais justifiés suivants au titre des « Frais complémentaires » (article 3.2 des conditions générales) :

«  – Les mesures de sauvetage résultant d’un sinistre garanti survenu dans vos biens assurés

ou ceux d’autrui

— Les frais de démolition et de déblais,

— Les honoraires de l’architecte reconstructeur,

— La perte d’usage,

— Les pertes de loyers si vous êtes propriétaire occupant partiel et/ou loueur en meublé non professionnel,

— Les frais nécessités par la remise en état des lieux en conformité avec la législation et la réglementation en matière de construction,

— La cotisation « Dommages Ouvrage ». (p. 15 des conditions générales)

La clause 3.1.3 des conditions générales la police produite indique : " Nous garantissons également : (…)

Les frais de recherche de fuites ou d’infiltration d’eau, y compris remise en état à l’intérieur des locaux assurés, consécutives à un évènement garantir occasionnant des frais et dégradations."

La limitation contractuelle de cette clause, concernant donc les frais de recherche de fuite, y compris les réparations liées à ladite recherche de fuite est de 5.000 euros indexables, soit au jour du sinistre la somme de 5.307,60 euros (cf. conditions générales d’assurance produites p. 73 tableau des montants de garantie et franchise dont un plafond spécifique du montant indiqué pour les frais de recherche de fuite, les autres plafonds ayant tous un montant différent).

Cette garantie exclut « les frais de réparation, de dégorgement, de nettoyage des conduites, robinets, appareils, installations d’eau y compris de chauffage. » (p. 11 des conditions générales)

Sur la prise en charge des frais de travaux par la société ALLIANZ IARD

Sur les frais de recherche de fuite

En l’espèce, il résulte des conditions générales d’assurance produites p. 58 tableau des montants de garantie et franchise précités, que le montant du plafond est de de 5.000 euros.

Or, la compagnie ALLIANZ IARD rappelle qu’elle n’a pas contesté ces frais, et qu’elle a accordé le plein de sa garantie contractuelle, pour la prise en charge des frais de recherche de fuite, soit le versement de la somme de 5.307,60 euros, dans le cadre du règlement transactionnel, ce versement n’étant pas contesté par le demandeur qui relève dans ses écritures le libellé du procès-verbal « MOTIF FRAIS DE RECHERCHE DE FUITE ».

Il en résulte que les demandes de ce chef seront rejetées, compte tenu des limites établies de la garantie souscrite, et compte tenu des versements déjà intervenus, qui ne sont les uns et les autres pas contestés, et qui entrent dans les limites de ce plafond réactualisé, prévu pour cette garantie.

Sur les frais de réparation

Sur la facture relative aux frais de réparation de la descente sur le collecteur et du collecteur fissuré de la cave du salon de massage F.20805 (de 3.322 euros) et F.20806 (de 2.046,55 euros)

L’assureur des demandeurs, défendeur à l’instance, soutient que la descente et le collecteur objet des travaux pour lesquels la prise en charge est demandée, n’entrent pas dans le champ de la garantie, car il s’agit de la remise en état des installations défectueuses à l’origine du sinistre subi par l’Hôtel de Suède.

En l’espèce, l’assureur ne saurait se prévaloir de ce que la garantie exclut « les frais de réparation, de dégorgement, de nettoyage des conduites, robinets, appareils, installations d’eau y compris de chauffage. » (p. 11 des conditions générales), puisque les travaux en cause n’ont pas cette nature.

Toutefois, indépendamment du statut de partie privative ou partie commune, la garantie n’a pas vocation à s’appliquer puisque la descente et le collecteur objet des travaux pour lesquels la prise en charge est demandée, sont à l’origine du sinistre, tel qu’identifié par l’expert judiciaire [H] au terme de l’expertise produite aux débats, de sorte que la prise en charge sera écartée, au titre le mise en œuvre de la garantie d’assurance.

L’expert relève d’ailleurs que le syndicat de copropriétaires et les consorts [I] devaient trouver un terrain d’entente sur la prise en charge de ces travaux.

Ainsi, l’expertise [H] relève que " les investigations réalisées et les opérations expertales menées nous ont amené à retenir que les dégradations relevées sur le mur de la chambre n°1 de l’Hôtel de Suède ont pour origine la salle de bains de la maison de ville des époux [I] et pour cause le mauvais état des installations sanitaires de ce logement, leur absence d’étanchéité sur le sol et sur les murs ainsi que les fissures relevées sur le collecteur [Localité 8]/EV qui passe sous la salle de bains des époux [I].

Nous rappelons que ce collecteur enterré recueille toutes et uniquement les eaux usées de la maison de ville des époux [I].

Les parties ne sont pas tombées d’accord sur l’interprétation du Règlement de copropriété pour la qualification de cette installation, partie commune ou partie privative ".

Le demandeur ne fournit pas le règlement de copropriété à l’appui de sa demande.

Et le contrat qui lie l’assureur et l’assuré envisage les frais de recherche de fuite de remise en état et de prise en charge des conséquences du sinistre n’envisage pas la prise en charge des travaux destinés à mettre fin aux causes du sinistre.

Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

Sur la facture relative au comblement du puits (facture F.20804 de 6.886 euros)

Il ressort des termes de l’expertise judiciaire [H], à laquelle Monsieur [I] était partie, que s’agissant de la facture afférente au comblement du puits, celle-ci couvre le comblement d’un puits découvert fortuitement à l’occasion des travaux dont le remblaiement s’est avéré nécessaire, selon l’expert, pour supprimer une éventuelle source d’humidité future, de sorte qu’elle n’entre pas dans le cadre de la suppression des désordres et des frais de réparation qui sont afférents au dégât des eaux objet du litige.

L’expert relève ainsi qu’ " au-delà de ces désordres, lors des investigations, un puits, situé à l’aplomb du mur de la salle de bains des époux [I], a été mis à jour. Le maître d’œuvre de la copropriété du [Adresse 4] a proposé un comblement par billes d’argile avec mise en place d’une ventilation. Les parties se sont entendues pour la prise en charge financière de ces actions. Le comblement serait à la charge de la copropriété et la ventilation, à la charge des époux [I] ".

L’expert souligne d’ailleurs à ce sujet que ce point ne relevait pas de la présente expertise.

Il précise ainsi au terme de son rapport : " Nous avons précisé aux parties que la découverte de ce puits ne changeait pas nos conclusions sur l’origine et les causes des désordres examinés.

Cependant, il est évident que ce puits doit être comblé pour supprimer une éventuelle source d’humidité engendrée par une possible condensation ".

Il en résulte qu’il ne s’agit pas de désordres à rattacher au dégât des eaux de 2018, déclaré aux assureurs et la demande de prise en charge des travaux qui s’y rapportent (facture F.20804), de sorte que la demande de ce chef sera, par voie de conséquence, rejetée. Comme tels, ils ne sauraient être couverts par la garantie d’assurance.

Sur la garantie frais de remise en état consécutifs à la recherche de fuite

Les demandeurs font valoir qu’ au titre des « Frais complémentaires » (article 3.2 des conditions générales précité) sont pris en charge « Les frais nécessités par la remise en état des lieux en conformité avec la législation et la réglementation en matière de construction ».

Or, un défaut des installations des époux [I] a bien été relevé par l’expert. Ils soutiennent, dès lors, que ne saurait leur être opposé le plafond au titre de la recherche de fuite.

Le tribunal relève en effet qu’il convient de distinguer, compte tenu des termes de la police et de la garantie complémentaire spécifiquement souscrite, la recherche de fuite, et les frais qu’elle engendre, si cette recherche s’avère invasive, et la remise en état des lieux si la cause du sinistre est couverte par la police.

Or, il n’est pas contesté que le dégât des eaux est couvert par cette garantie, et que ces travaux ont été préconisés par l’expert pour mettre fin au sinistre et assurer la réparation des préjudices.

La présence d’une garantie complémentaire remise en état n’est pas non plus contestée pas plus que ne l’est le renfort de garantie, incluant le remplacement à neuf (conditions générales p. 67 s.).

Il en résulte que les factures (factures F.201123 reprise de la plomberie de la salle de bain (de 3.717,45 euros), reprise de la salle de bain F.201124 (de 5.626,5 euros) et F.201125 reprise WC de 2.370,50 euros concernant la reprise de la plomberie la dépose et remise en état du sol et celle des WC), que les époux [I] disent avoir financées pour le compte de qui il appartiendra, renvoient à la garantie complémentaire aux dommages matériels causés aux biens assurés, qui inclut les frais nécessités par la remise en état des lieux des biens endommagés par la recherche de fuite (conditions générales p. 16 s.), ainsi qu’au renfort de garantie, incluant le remplacement à neuf (conditions générales p. 67 s.), étant relevé que le plafond « recherche de fuite » ne s’applique – s’agissant d’un contrat d’adhésion qui doit nécessairement être interprété dans l’intérêt de l’assuré qu’aux frais de recherche de fuite.

La demande se fonde en effet sur une autre garantie souscrite. Or, le plafond de 5.000 euros vaut pour la recherche de fuite, mais ne s’applique pas à des clauses voisines et aux autres objets d’indemnisation, puisque la lecture de la police transmise sous forme de tableau ( p. 73 des conditions générales) révèle l’existence de plafonds différents, suivant la nature des garanties en cause.

La société d’assurance sera donc condamnée à garantir le paiement du montant correspondant au règlement de ces trois factures, soit un total de 11.714,45 euros, que leur assureur devra leur régler.

Sur les demandes accessoires

La société d’assurance, partie perdante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître DERAINS.

Elle devra verser au demandeur la somme de 3.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’assortir le prononcé de la présente décision du bénéfice de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à payer à Madame [X] [I] et Monsieur [F] [I] à payer une somme de :

—  11.714,45 euros, au titre de la garantie frais de remise en état ;

—  3.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [I] et Monsieur [F] [I] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la société ALLIANZ IARD de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD aux dépens dont distraction au profit de Maître DERAINS ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Septembre 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU