TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/54587 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XFI

N° : 11

Assignation du :

30 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 octobre 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société FONCIERE D'[Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS – #C1202

DEFENDERESSE

La société KREOL BOWL – CUISINE CARIBEENNE, pour signification dans les lieux loués sis [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Ange-hélène YEBGA HOT, avocat au barreau de PARIS – C903

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2023, la société foncière d'[Localité 8] a donné à bail commercial à la société la Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne pour une durée de 9 années à compter du 21 juin 2023, un local situé [Adresse 3], consistant en un local commercial, moyennant un loyer annuel de 25.200 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance le premier de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, la société foncière d'[Localité 8] a assigné la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne,

— la condamnation de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 39.748,40euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 pour la somme de 20.510,40 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— la condamnation de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 3.130,24 euros à titre de clause pénale

— la condamnation de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4.248,00 euros jusqu’à la date de restitution effective des locaux

— la condamnation de la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais des 4 commandemens de payer et le coût des mesures conseravtoires.

Lors de l’audience du 5 septembre 2025, la société foncière d'[Localité 8] , représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 32.197,60 euros au titre des loyers impayés et 2051 euros au titre de la clause pénale.

Elle soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes reconventionnelles et le débouté de la défenderesse.

A l’appui de ses prétentions, la société foncière d'[Localité 8] fait valoir que les paiements sont irréguliers depuis l’origine du bail pourtant récent.

Elle estime l’exception d’inexécution non caractérisée, rappelant que la locataire a décidé de quitter les lieux ce qui implique une résiliation du bail.

Elle soutient que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’étant pas démontré ni sa mauvaise foi lors de la délivrance du commandement.

Elle rappelle que le juge des référés est incompétent pour statuer sur une demande de dommages et intérêts.

Elle se prévaut des dispositions contractuelles.

Par conclusions et oservations développées oralement lors de l’audience, la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne, représentée par son Conseil, soulève l’existence de contestations sérieuses et à titre reconventionnel sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts, à compenser avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et la réduction du loyer trimestriel contractuel jusqu’au 30 septembre 2025 et de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite en outre la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne prétend que ses demandes reconventionnelles sont recevables puisque se rattachant aux demandes principales avec un lien de connexité suffisant.

Elle explique qu’elle ne soulève pas l’exception d’inexécution mais soulève des contestations sérieuses et sollicite des dommages et intérêst en réparation de son préjudice. Elle rappelle que le bailleur est tenu de délivrer une chose conforme et en assurer la jouissance paisible, et fait valoir les malfaçons affectant le local dès l’origine et le temps écoulé pour procéder aux travaux de remise en état.

Elle se prévaut ainsi d’un trouble de jouissance, d’une perte d’exploitation, d’une perte de clientèle et d’une atteinte à l’image du restaurant.

Elle soutient que la demande de clause pénale et de majoration de l’indemnité d’occupation se heurte à des contestations sérieuses.

Elle fait valoir la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance des commandements de payer et la production des décomptes.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 11 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2024, la société foncière d'[Localité 8] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance. La défenderesse ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée n’établit pas les malfaçons alléguées par la défenderesse et le bailleur justifie par ailleurs avoir procédé aux travaux de réparation sollicités par la suite par celle-ci. Si le délai d’exécution des travaux concernant la fenêtre peut interroger, il ne constitue pas une contestation suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes de la société foncière d'[Localité 8].

Par conséquent, aucune contestation sérieuse ne peut être retenue.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 25 décembre 2024.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société foncière d'[Localité 8] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32.197,60 euros au 3ème trimestre 2025 inclus, taxe foncière 2025 incluse.

La société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 79 855,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 25 256,46 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur les fautes alléguées et la réparation d’un préjudice et la défenderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et par conséquent de compensation.

4/ Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinea 1 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société La Kreol Bowl Cuisine Caribéenne ne produit aucun élément comptable ou de nature à apprécier sa situation financière et sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

5/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne qui succombe supportera le poids des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 uniquement.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 25 décembre 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société la Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne à payer à la société foncière d'[Localité 8] une provision de 32.197,60 euros (cent trente deux mille cent quarante vingt dix sept euros soixante centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 20.510,40 euros (vingt mille cinq cent dix euros quarante centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne à payer à la société foncière d'[Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de clause pénale;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts;

Déboutons la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne de sa demande de compensation;

Déboutons la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne de sa demande de délais;

Condamnons la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024;

Condamnons la société La Kreol Bowl-Cuisine Caribéenne au paiement à la société foncière d'[Localité 8] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 9] le 03 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Maïté FAURY