TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02115 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEBN

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A. SEYNA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentées par la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2024, la société par actions simplifiée Résidences services gestion a consenti à Madame [B] [E] (ci-après la locataire) un bail portant sur un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 565,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 15 mai 2024.

Un contrat de cautionnement a été souscrit le 15 mai 2024 auprès de la société anonyme SEYNA, intervenant en cas de défaillance de la locataire concernant les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels frais procéduraux, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 36 fois le montant du loyer mensuel, charges comprises et dans la limite totale de 36 000 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 24 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 130,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, dénoncé le 19 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société par actions simplifiée Résidences services gestion et la société anonyme SEYNA, l’assurance, ont fait assigner à comparaître Madame [B] [E] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] outre le transport de ses meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater la subrogation existant entre la société bailleresse et la société SEYNA pour la dette locative, à parfaire au jour du jugement ;

— la condamnation de Madame [B] [E] au paiement à la société SEYNA, caution, de la somme de 1 260,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés et selon décompte arrêté au 6 mai 2025 et quittance subrogative, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [B] [E] au paiement à la société Résidences services gestion d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux et remise des clés ;

— la condamnation de Madame [B] [E] au paiement à la société SEYNA de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les demanderesses s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement au bénéfice de la locataire.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société par actions simplifiée Résidences services gestion et la société SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation et produisent un décompte actualisé au 1er octobre 2025 à la somme de 1 883,74 euros et correspondant aux loyers impayés.

Bien que régulièrement citée, Madame [B] [E] n’a pas comparu.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture. Il y est mentionné une remise des clés du logement en date du 30 juillet 2025 ainsi que la mise en œuvre d’un échéancier de paiement à hauteur de 156 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [B] [E] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société par actions simplifiée Résidences services gestion .

1. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif à la caution

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1346-1 du Code civil dispose parallèlement que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société SEYNA justifie de la demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer d’avoir à payer les loyers ainsi qu’un décompte des sommes dues au 1er octobre 2025 faisant apparaître une dette locative de 1 883,74 euros (loyer d’octobre inclus).

Elle ne justifie toutefois que de deux quittances subrogatives d’un montant total de 1 695 euros (1130 +565) dans les droits de la société bailleresse.

La société bailleresse ne formule quant à elle aucune demande de paiement de l’arriéré locatif et notamment du reliquat non perçu de la locataire et pour lequel elle ne rapporte pas la preuve avoir subrogé la société SEYNA dans ses droits.

La locataire non comparante, n’apporte, de fait, aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de la société SEYNA, subrogée dans les droits de la bailleresse et Madame [B] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 1 695,00 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1 260 euros et à compter du jugement pour le surplus. Elle sera en revanche déboutée du surplus de sa demande ne justifiant d’une quittance subrogative.

2. Sur la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La bailleresse a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du Code civil précise par ailleurs que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la redevance de 565 euros par mois n’a pas été intégralement acquittée, selon l’arrêté de compte en date du 1er octobre 2025, obligation essentielle à la charge du preneur à bail et cela, en dépit d’une interpellation de la débitrice selon commandement de payer du 24 février 2025. La locataire ne justifie par ailleurs d’aucune difficulté particulière justifiant l’exécution tardive et partielle de ses obligations.

Ces manquements sont graves et renouvelés sur la période comprise entre mai 2024 et octobre 2025 et justifient la demande en résiliation du bail aux torts de la locataire.

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants ou confirmer une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre la société Résidences Services Gestion et Madame [B] [E] sera prononcée aux torts de la locataire à compter du jugement et l’expulsion de Madame [B] [E] et de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif.

3. Sur la demande d’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter du jugement à intervenir, Madame [B] [E] cause un préjudice à la société Résidences services gestion, découlant de l’occupation indue du bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, Madame [B] [E] sera condamnée à verser à la société par actions simplifiée Résidences services gestion une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui auraient été due en l’absence de résiliation du bail à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés comprise ou l’expulsion.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [E], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [B] [E] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 mai 2024 entre la société par actions simplifiée Résidences services gestion et Madame [B] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], aux torts et griefs de Madame [B] [E], cela à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [E] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [E] à compter de la résiliation au montant équivalent de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer en deniers ou quittances à la société anonyme SEYNA la somme de 1 695,00 euros, représentant les redevances échues et impayées au 1er octobre 2025 (octobre inclus), et selon quittances subrogatives jointes, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1 260 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à la société par actions simplifiée Résidences services gestion une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, à compter du jugement, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DEBOUTE la société par actions simplifiée Résidences services gestion et la société anonyme SEYNA de leurs plus amples demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à la société anonyme SEYNA la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente