TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e FRERING, M^e RAPAPORT

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SADOUN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/11525

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBE

N° MINUTE :

Assignation du :

19 septembre 2024

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 3 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

DEFENDEURS

Monsieur [L] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0241

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CABINET SOGEY VIVIENNE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur [D] JEANNINGROS, juge

assisté de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 3 septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 3 octobre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 septembre 2024, M. [D] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 10] ([Adresse 1].) et M. [L] [P] devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, M. [D] [H] demande au tribunal de :

— Juger que l’escalier d’accès au 5ème étage et la fenêtre de toit sont des parties communes de l’immeuble ;

— Condamner Monsieur [P] à rétablir la porte d’entrée de son lot au 5ème étage conformément au descriptif du RCP ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à reprendre usage des parties communes annexées ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à la réparation du mur séparatif entre le lot n°12 et les parties communes afin de rétablir les limites d’origine et d’assurer la sécurité du logement de Monsieur [H] ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à la réparation du mur séparatif entre le lot n°14 et les parties communes ;

— Condamner Monsieur [P] à garantir le Syndicat des copropriétaires des frais de remise en état des murs séparatifs ;

— Assortir les condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir 30 jours après la signification du jugement.

— Condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [H] la somme de 15.200 euros pour perte de jouissance ;

— Condamner Monsieur [P] au paiement de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Par conclusions notifiées le 3 mars 2025, M. [L] [P] a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin que celui-ci déclare M. [D] [H] irrecevable en ses demandes – outre demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 30 avril 2025, M. [D] [H] a répliqué sur l’incident et conclut à la recevabilité de ses demandes – outre demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande également au juge de la mise en état de rejeter la fin de non-recevoir adverse et de le déclarer recevable en ses propres demandes – outre demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2025, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

La qualité à agir, non explicitement définie par la loi, désigne le titre ou la qualification auxquels est attaché le droit de soumettre au juge l’examen de sa prétention.

Les articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent quant à eux que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

*

Au soutien de sa fin de non-recevoir, M. [L] [P] invoque les articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait valoir qu’un copropriétaire n’est recevable à agir à titre individuel, en cas d’atteinte à une partie commune, qu’à la condition de justifier d’un préjudice personnel distinct de celui subi par les autres copropriétaires ; que M. [D] [H] ne démontre aucunement avoir subi un tel préjudice, au regard des conclusions de l’expert judiciaire.

M. [D] [H] soutient quant à lui que l’annexion irrégulière de parties communes par M. [L] [P] lui cause un préjudice direct, bien qu’il n’y ait pas d’atteinte à ses parties privatives stricto sensu ; qu’en effet, son appartement se trouverait désormais en contact direct avec un lot privatif, alors que les parties communes faisaient auparavant « tampon » avec le lot voisin ; qu’il en résulte une exposition accrue à de possibles nuisances sonores, outre l’impossibilité matérielle de solliciter l’autorisation de la copropriété pour faire percer une ouverture et bénéficier d’une meilleure luminosité.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’outre que M. [D] [H] justifie avoir subi un préjudice personnel, il forme devant le tribunal des demandes identiques à celles formées initialement par ce dernier.

Sur ce,

En premier lieu, il est constaté qu’alors que M. [L] [P] demande au juge de la mise en état de « déclarer irrecevable la requête de M. [H] », certaines de ses demandes ne pouvaient en toute hypothèse voir leur recevabilité contestée dans la mesure où elles ne sont pas dirigées à son encontre.

Il en va ainsi des demandes tendant à voir « condamner le Syndicat des copropriétaires à reprendre usage des parties communes annexées ; condamner le Syndicat des copropriétaires à la réparation du mur séparatif entre le lot n°12 et les parties communes afin de rétablir les limites d’origine et d’assurer la sécurité du logement de Monsieur [H] ; condamner le Syndicat des copropriétaires à la réparation du mur séparatif entre le lot n°14 et les parties communes ».

Tout copropriétaire disposant du droit de demander en justice l’application du règlement de copropriété, M. [D] [H] était ainsi recevable à former ces trois demandes exclusivement dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Les demandes principales que forme M. [D] [H] envers M. [L] [P] sont les suivantes :

« – Condamner Monsieur [P] à rétablir la porte d’entrée de son lot au 5ème étage conformément au descriptif du RCP ;

— Condamner Monsieur [P] à garantir le Syndicat des copropriétaires des frais de remise en état des murs séparatifs ;

— Assortir les condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir 30 jours après la signification du jugement.

— Condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [H] la somme de 15.200 euros pour perte de jouissance ».

Contrairement à ce que soutient M. [L] [P], il ne résulte pas des dispositions de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence rendue au visa de cet article qu’un copropriétaire ne serait recevable à agir en cas d’atteinte aux parties communes que dans le cas où il pourrait justifier de l’existence d’un préjudice personnel.

Tout comme un copropriétaire peut agir en justice afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété, celui-ci peut agir à titre individuel afin de demander la cessation d’une atteinte aux parties communes, et ce sans avoir à justifier d’un préjudice personnel et distinct de celui subi par la copropriété (voir notamment Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-24.030).

En toute hypothèse, il doit être rappelé que le défaut d’intérêt s’entend d’une absence objective d’intérêt à agir, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le fond du litige – la preuve d’un préjudice étant une condition du bien-fondé des demandes et non de leur recevabilité.

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que M. [D] [H] se prévaut d’une atteinte à ses parties privatives en raison de l’appropriation de parties communes par son voisin, qui consisterait notamment en le fait de ne plus bénéficier de « l’espace-tampon » qu’offrait leur présence.

Si la détermination de l’existence d’une appropriation de parties communes et d’un préjudice subi par M. [D] [H] relève du juge saisi du fond, il convient de relever que le demandeur justifie avoir intérêt à agir à titre personnel. En effet, dans le cas où les faits reprochés seraient établis, il est possible que celui-ci ait subi un préjudice.

Enfin, il est relevé que le syndicat des copropriétaires forme des demandes identiques à celles de M. [D] [H] quant à la remise en état des parties communes, si bien que le tribunal sera dans tous les cas amené à se prononcer sur l’existence d’une éventuelle appropriation des parties communes.

Pour les motifs qui précèdent, la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] [P] sera rejetée et les demandes formées par M. [D] [H] seront ainsi déclarées recevables.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront réservés.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’incident soulevé par M. [L] [P] a contraint le syndicat des copropriétaires et M. [D] [H] à exposer des frais pour leur défense. Il conviendra par conséquent de condamner M. [L] [P] à leur payer chacun la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] [P] et DÉCLARE recevables les demandes formées par M. [D] [H] ;

RÉSERVE les dépens ;

CONDAMNE M. [L] [P] à payer à M. [D] [H] ainsi qu’au syndicat des copropriétaires la somme de 600,00 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 4 février 2026 à

10 heures, pour :

1/ conclusions en demande, à notifier avant le 1er décembre 2025 ;

2/ éventuelles conclusions en réplique aux nouvelles écritures adverses. A défaut, avis sur la clôture et fixation de l’affaire pour plaidoiries ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 11], le 3 octobre 2025.

La greffière Le juge de la mise en état