TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/03107

N° Portalis 352J-W-B7E-CR6KK

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

23 Mars 2020

JUGEMENT

rendu le 30 Juin 2025

DEMANDERESSES

Madame [V] [F] [N] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [R] [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par Maître Rodolphe LOCTIN de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0283

DÉFENDERESSE

Société CHAM

(SARL)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1930

Décision du 30 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/03107 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR6KK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2013, feu Madame [J] [S] veuve [F] [N], Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] ont donné à bail commercial en renouvellement à la SARL [I] LES ANGES, des locaux sis [Adresse 5] [Localité 8] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 avec échéance au 31 décembre 2022.

La destination est la suivante : café-brasserie-restaurant ou pour toutes activités et commerces.

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2014 la SARL [I] LES ANGES a cédé son fonds de commerce à la SNC MINA.

Par acte sous seing privé du 4 août 2016 la SNC MINA a cédé son fonds de commerce à la SARL CHAM.

Par courrier du 3 octobre 2016, le syndic de la copropriété a mis en demeure les bailleresses de faire cesser les troubles olfactifs liés à l’absence de conduit d’extraction de fumées de cuisine et d’une ventilation nécessaire à ce type de commerce.

Madame [J] [S] veuve [F] [N] est décédée le 6 octobre 2020, laissant pour seules héritières Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] composant désormais l’indivision bailleresse, ci-après dénommées les consorts [F] [C].

Par courrier du 12 octobre 2016, le mandataire des bailleresses a mis en demeure la SARL CHAM de cesser les nuisances olfactives en engageant les travaux de mise aux normes du conduit d’extraction de fumées, en apposant une ventilation.

Par courrier électronique du 20 octobre 2016, le mandataire des bailleresses a sollicité de la SARL CHAM qu’elle communique son projet d’architecte relativement aux travaux de mise aux normes sollicités.

Le 30 janvier 2017, l’architecte de la copropriété a préconisé les travaux suivants pour faire cesser les nuisances :

— l’installation d’un chemisage du conduit de gaz entre le RDC et le 2ème ;

— le rebouchage des trous présents derrière le faux plafond ;

— la fermeture de façon permanente de la porte donnant accès à la réserve du fond ;

— le remplacement des portes par des portes coupe-feu ;

— l’installation d’une porte séparative entre le couloir donnant accès aux appartements et le dégagement commun au local commercial.

Par courrier du 6 mars 2017, le mandataire des bailleresses a relancé la SARL CHAM afin que les travaux soient exécutés.

Par un courrier du 20 juin 2017, le mandataire des bailleresses qui a fait procéder aux frais de celles-ci à l’installation d’un chemisage du conduit de gaz entre le RDC et le 2ème, a demandé à la SARL CHAM de :

— procéder au remplacement de la porte donnant accès au local par une porte coupe-feu;

— procéder au remplacement de la porte donnant accès à la cuisine ;

— ne pas stocker ni de cartons ni d’objets en tout genre dans la cour ;

— déposer l’ossature du faux plafond apposé dans leur cave.

Par courrier du 14 août 2017, le conseil des consorts [F] [C] a mis en demeure la SARL CHAM de :

— procéder à la mise en place d’une porte coupe-feu ;

— mettre aux normes le local pour un accès aux personnes à mobilité réduite ;

— régler la somme de 7.881,60 euros correspondant aux travaux de chemisage du conduit de gaz, à l’intervention de l’architecte et au paiement du loyer.

La SARL CHAM a remboursé les travaux de chemisage du conduit de gaz.

Par un courrier du 18 décembre 2017, l’architecte de l’immeuble a adressé au syndic un compte rendu indiquant que les travaux relatifs à l’installation d’une porte coupe-feu et au calfeutrement de la seconde porte n’ont pas été exécutés. Il a relevé en outre notamment des branchements sauvages électriques sans respect des normes.

Par courrier recommandé du 21 décembre 2017, le syndic de copropriété a indiqué au mandataire des bailleresses que le preneur avait effectué plusieurs installations sans aucun respect des normes sécuritaires ou du règlement de copropriété (branchements électriques et pose d’une canalisation privative d’alimentation d’eau sans aucun respect des règles de sécurité, notamment).

Le 2 février 2018, l’huissier de justice mandaté par les consorts [F] [C] a procédé à des constatations dont il ressort en substance l’absence d’une porte coupe-feu, des branchements électriques grossiers au plafond du sous-sol.

Le 4 février 2018, le constat d’huissier a été dénoncé à la SARL CHAM avec une sommation de :

— cesser toutes les nuisances sonores et olfactives ;

— se mettre en conformité avec les règles d’hygiène avec sa profession ;

— se mettre en conformité avec les règles de sécurité concernant l’installation électrique douteuse et non autorisée de son système de ventilation.

Entre le 12 avril 2018 et le 11 juin 2019, plusieurs relances ont été faites par le mandataire des bailleresses afin que la SARL CHAM exécute des travaux. Aucune réponse n’a été apportée et les travaux préconisés n’ont pas été entrepris.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2019, les consorts [F] [C] ont fait délivrer à la SARL CHAM un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant en substance de faire cesser les nuisances olfactives et d’exécuter une liste de travaux que ledit commandement énumère, outre le désencombrement des parties communes.

Par exploit d’huissier du 20 décembre 2019, les consorts [F] [C] ont fait assigner la SARL CHAM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamnée à exécuter des travaux, et constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2019.

Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, les consorts [F] [C] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— les juger recevables et bien fondés en leur action ;

— débouter la SARL CHAM de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que par l’exercice de son activité de restauration, la SARL CHAM a violé le règlement de copropriété et dépassé les inconvénients normaux du voisinage ;

— juger l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, à compter du 5 décembre 2019;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL CHAM ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et à partir du quinzième jour suivant la date de signification du présent jugement ;

— juger que la SARL CHAM est occupante sans droit ni titre des locaux loués sis [Adresse 5] [Localité 8], depuis le 5 décembre 2019 ;

Dans tous les cas,

— condamner la SARL CHAM à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL CHAM à leur payer, la somme de 14.743,99 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL CHAM aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’huissier d’un montant total de 56,58 euros TTC.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] [C] énoncent:

— que la SARL CHAM est tenue de respecter les obligations contractuelles auxquelles elle est soumise au titre du bail renouvelé qui prévoit que l’activité autorisée ne devra causer aucun trouble de voisinage dû au bruit ou aux odeurs ; qu’en l’espèce, le preneur a notamment causé des nuisances olfactives en manquant à son obligation d’installer un système d’extraction de l’air pollué ; qu’un expert amiable mandaté par leurs soins a conclu que le conduit équipant les locaux du preneur ne répondait pas à la règlementation; qu’en outre, suite au signalement, l’inspection de salubrité des services départementaux parisiens a constaté des manquements aux dispositions du règlement sanitaire départemental ;

— que le règlement de copropriété d’un immeuble est opposable de plein droit à un locataire en ce qu’il est entré en vigueur avant la conclusion du bail commercial, soit à la date du 22 novembre 1956 ; qu’en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles du règlement de copropriété, il ne pourra qu’être constaté que la SARL CHAM cause à l’ensemble des copropriétaires un trouble anormal du voisinage ; que le bail stipule que le preneur devra se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble et à toutes prescriptions administratives régissant son commerce ou son industrie ; que le fait d’entreposer des objets encombrants sur un passage commun de la copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;

— que la remise en état des locaux devait avoir lieu sous le contrôle de l’expert technique de l’immeuble, et après accord du syndic, or il n’en a rien été ;

— que l’obligation de délivrance a été respectée dans la mesure où le preneur n’est pas soumis à l’exercice d’une activité spécifique s’agissant d’un bail tout commerce, et que des locaux commerciaux ont été mis à sa disposition, à charge pour lui d’assurer la conformité de ses installations.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2023, la SARL CHAM demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger que les consorts [F] [M] n’ont pas d’intérêt à agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

— juger les consorts [F] [M] [F] [M] infondés en leur action ;

— débouter les consorts [F] [M] de leur demande d’injonction sous astreinte ;

— débouter les consorts [F] [M] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judicaire du bail ;

A titre subsidiaire, lui accorder, les plus larges délais pour effectuer les travaux de mise en conformité du système d’extraction et, dans l’hypothèse où l’acquisition de la clause résolutoire aurait été constatée, suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce même délai ;

— débouter les consorts [F] [M] de l’ensemble de leurs demandes;

— juger que les consorts [F] [M] ont violé leur obligation de délivrance au titre du bail commercial ;

— condamner les consorts [F] [M] à réaliser les travaux qui lui sont nécessaires (notamment la mise en conformité du système d’extraction de l’air pollué) pour l’exercice de l’activité conforme à la destination du bail, sous astreinte, ou, dans l’hypothèse où ces travaux auraient été réalisés à ses frais, à l’indemniser des sommes qu’elle justifiera avoir dépensées à ce titre ;

— écarter l’exécution provisoire de droit attaché à la décision à intervenir pour le ou les chefs du jugement qui jugeraient acquise la clause résolutoire du contrat de bail ou ordonneraient sa résiliation judiciaire ;

— condamner les consorts [F] [M] à lui verser la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CHAM énonce :

— qu’aucune action n’ayant été engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des bailleresses, celles-ci ne disposent pas d’un recours contre le preneur, de sorte qu’elles n’ont aucun intérêt à agir ;

— que la preuve de l’anormalité des nuisances qui pourraient justifier la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire n’est pas rapportée ; qu’aucune réponse n’a été apportée à sa demande d’autorisation de travaux en date du 21 septembre 2022 ;

— que les bailleresses se fondent sur un commandement visant la clause résolutoire du 4 novembre 2019, mais ne produisent aucun document démontrant qu’elle ne se serait pas conformée audit commandement dans le délai d’un mois ; qu’elle produit un constat d’huissier du 18 décembre 2019 qui atteste de l’exécution dudit commandement ;

— que l’obligation de délivrance s’applique pour un bail « tous commerces », dès lors que le bailleur a connaissance de l’activité du preneur, ce qui est le cas en l’espèce ; que le manquement à une telle obligation est caractérisé par les non-conformités qui l’empêchent d’exploiter normalement des locaux conformément à leur usage ; qu’il revient dès lors aux bailleresses de mener à bien les travaux de mise en conformité de l’extraction, au titre de l’obligation de délivrance.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 7 septembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 25 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’intérêt à agir

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, l’action poursuit la résiliation du bail sur le jeu de l’article L. 145-41 du code de commerce et de la clause résolutoire du bail litigieux, les troubles causés au voisinage étant un moyen invoqué au titre de la violation contractuelle, de sorte que les consorts [F] [M] ont un intérêt à agir, en leur qualité de bailleurs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après une sommation d’exécuter infructueuse, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que la clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail stipule ce qui suit : " […] à défaut de l’exécution d’une clause quelconque, les présentes seront résiliées de plein doit un mois après un simple commandement de payer ou une sommation restés infructueux, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. ".

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2019, les consorts [F] [C] ont fait délivrer à la SARL CHAM un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant de :

«  – Cesser les nuisances olfactives provenant des cuisines de l’établissement incommodant les copropriétaires jusque dans leurs appartements respectifs en raison du manque d’un extracteur de fumée ;

— Déposer l’installation, sans autorisation de la copropriété, d’une porte supplémentaire dans les parties communes de l’immeuble en violation du règlement de copropriété et du bail commercial ;

— Retirer sur les murs des parties communes de la courette de l’immeuble, le film plastique blanc, matériau hautement inflammable dont la dangerosité, eu égard à son activité de restauration, apparaît manifeste ;

— Déposer la construction, toujours sans l’aval du syndicat des copropriétaires du coffrage sur le toit de l’immeuble probablement aux fins d’évacuation des fumées provenant de la cuisine ;

— Retirer tous les objets, ustensiles de cuisine déposés dans le couloir appartenant aux parties communes. ".

S’agissant d’une demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, seul importe l’examen des éléments limitativement énoncés au commandement ou à la sommation, les manquements non visés dans lesdits actes étant insusceptibles de venir au soutien d’une telle demande. Il en va ainsi en l’espèce du branchement sauvage des installations électriques, et du défaut de conformité de l’extracteur de fumée au regard du règlement sanitaire départemental, lesquels manquements ne sont pas spécifiquement visés dans le commandement.

Le premier manquement visé au commandement se rattache à la clause qui stipule que: « Le locataire devra se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble et à toutes les prescriptions administratives régissant son commerce et son industrie, sans que toute exigence des autorités puisse être pour le bailleur, cause de travaux ou de réduction de loyer. Elle fera son affaire personnelle de tous les règlements de Ville et de Police et de salubrité, présents et à venir, le bailleur étant, dès à présent, dégagé de toute responsabilité et ne pouvant être inquiété, ni recherché à ce sujet ».

Le règlement de copropriété du 22 novembre 1956 stipule que : " Chaque copropriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient en aucun moment troublées […] ".

S’il est constaté, aux termes du constat d’huissier du 18 décembre 2019 établi à la demande du preneur, la suppression d’une porte, le retrait d’un film plastique blanc et l’absence d’objets et ustensiles de cuisine dans le couloir des parties communes, le constat est silencieux sur l’environnement olfactif des lieux. Il est relevé à cet égard que ledit constat ne précise pas l’horaire de ses constatations dont les photographies qui y sont annexées font simplement apparaître qu’elles ont eu lieu de nuit, alors qu’un horaire s’inscrivant dans un contexte d’utilisation des cuisines ou à faible distance de celle-ci apparaît déterminant pour percevoir lesdites nuisances.

Il ressort de l’attestation de Madame [T] [O] épouse [W] établie le 23 août 2020 qui se déclare résidente de l’immeuble et présidente du conseil syndical de la copropriété concernée en substance ce qui suit : la copropriété souffre de nuisances notamment olfactives liés au restaurant « kebab » depuis son ouverture, nuisances, qui sont à la date de son attestation, encore présentes. A cet égard, elle indique que " la courette, partie commune sur laquelle donne la porte arrière du restaurant est emplie d’odeurs de graisses usagées et fétides ; cette odeur s’échappe souvent dans la cage d’escalier. De plus, les murs intérieurs sont gras au toucher. ".

Par ailleurs, dans son attestation du 7 juin 2020, Madame [B] [H] épouse [G], propriétaire d’un appartement, relate s’être déplacée à la demande de ses locataires situés au rez-de-chaussée et au 2ème étage et avoir constaté « de puissantes odeurs de friture dans les parties communes ».

Il ressort de l’inspection diligentée le 22 février 2021 par les services départementaux de prévention, de sécurité et de protection les manquements en lien avec les prescriptions suivantes suivants :

— les portes et fenêtre ou autres ouvrants donnant sur l’extérieur doivent être fermées, car il en résulte une gêne pour le voisinage ;

— les cuisines doivent être équipées d’une amenée d’air frais ;

— l’évacuation de l’air vicié peut être assurée naturellement ou mécaniquement par un conduit débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf ;

— le ramonage des conduits doit être correctement assuré pour que l’évacuation de l’air vicié ne soit pas une source de gêne pour le voisinage. Détenir un certificat de moins d’un mois établi par un homme de l’art attestant ;

— produire un certificat rédigé par une entreprise habilitée attestant que les plafonds et parois ne laissent pas filtrer odeurs et fumées […] ;

— l’aération et la ventilation doivent être assurées en permanence pour permettre l’évacuation rapide des odeurs, vapeurs et buées ;

— […] les filtres de graisse doivent être nettoyés aussi souvent que nécessaire ;

— rendre la porte étanche à l’air.

Un procès-verbal de constat du mercredi 9 novembre 2022 produit à l’initiative des bailleresses fait état de ce qui suit : " A 13h40, je me présente dans l’immeuble. Dans le hall de l’immeuble et le dégagement, je perçois des odeurs de cuisine. […] Dans le local attenant au dégagement du rez-de-chaussée, je constate depuis les parties communes qu’une personne travaille actuellement. La porte donnant sur les parties communes est ouverte ". Le jour et l’horaire sont compatibles avec l’ouverture du restaurant jusqu’à la preuve contraire qui n’est pas rapportée.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède, la persistance des « nuisances olfactives provenant des cuisines de l’établissement incommodant les copropriétaires » dans le délai du commandement signifié le 5 novembre 2019, soit avant la date du 5 décembre 2019 à minuit. La persistance de nuisances olfactives dans les parties communes ainsi établie suffit à caractériser l’atteinte à la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble par le preneur sanctionnable au titre du manquement à l’obligation de respecter le règlement de copropriété prévue par le bail.

Il s’en infère, sans que le tribunal n’ait à apprécier la proportionnalité de l’atteinte au regard de la sanction, ni le caractère anormal du trouble, que la clause résolutoire doit être déclarée acquise à la date du 5 décembre 2019 à minuit.

La SARL CHAM se trouvant sans droit, ni titre, à compter du 6 décembre 2019, son expulsion doit être ordonnée.

Sur les délais

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il est relevé que les bailleresses ont adressé une dizaine de demandes de mise en conformité au preneur, dont plusieurs mises en demeure, une sommation de faire et un commandement auxquels le preneur n’a manifestement pas entendu déférer. Dès lors la SARL CHAM ne saurait prétendre à l’octroi d’un délai suspensif de la clause résolutoire, faute de bonne foi en l’absence d’éléments justifiant une telle inertie, la circonstance d’un changement de gérance intervenue le 28 février 2018 étant à cet égard indifférente. Sa demande de délai sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1142 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

En l’espèce, les consorts [F] [M] allègue un préjudice au titre des tracasseries administratives liées à l’inexécution ayant donné lieu à la résiliation du bail.

Il est cependant relevé que la gestion du bail a été déléguée à un mandataire. Or, la fréquence des rendez-vous entre mandataire et mandants, qui se déroulent au gré de la volonté des parties au mandat selon le cadre d’autonomie qu’elles se sont fixées, ne saurait être constitutive d’un préjudice réparable. La demande de dommages-intérêts à ce titre doit être rejetée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En application de l’article 1er du code civil les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. La loi Pinel a été promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014. Elle est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014. Le décret d’application a été publié le 3 novembre 2014, prévoyant dans son article 8 une distinction entre ses dispositions immédiatement applicables aux contrats en cours et celles applicables aux contrats renouvelés à compter de son entrée en vigueur, soit le 4 novembre 2014.

En l’espèce, le bail a prévu comme destination : café-brasserie-restaurant ou pour toutes activités et commerces. Il s’ensuit qu’il s’agit d’un bail « tous commerces ».

Il ressort du rapport d’expertise amiable du 22 septembre 2020 réalisé par le cabinet [L] [K] qu’après analyse complète du dossier concernant l’extraction des gaz et des fumées, il a été demandé de " faire une extraction conforme aux règles de l’art, à savoir : un moteur d’extraction 3.500 m3 dans hotte ; un conduit galva de 350 de diamètre, ce conduit sera accroché au mur du voisin de droite, monter sur les 8 étages et sortir avec un conduit à effet venturi à 8 m tout ouvrant, soit 3 m au-dessus du faitage de l’immeuble. Les autorisations à demander seront de plusieurs types : autorisation en assemblée des copropriétaires de l’immeuble voisin ; déclaration de travaux auprès de la mairie et de la préfecture de police ; autorisation d’échafaudage ".

Il ressort en substance des conclusions de l’inspection diligentée le 22 février 2021 par les services départementaux de prévention, de sécurité et de protection, précédemment citée pour ses constatations, que l’installation n’est pas conforme à la réglementation ; que des infractions au règlement sanitaire départemental ont été constatées, et qu’un délai de 5 mois a été donné au preneur pour la mise en conformité.

Il est relevé que le bail a été conclu le16 janvier 2013 et n’était donc pas soumis à la loi Pinel, de sorte qu’il était loisible au bailleur de transférer au preneur l’obligation de mettre en conformité les locaux avec la réglementation, ce qui est le cas en l’espèce. Dans ce cas, le preneur ne peut établir un manquement à l’obligation de délivrance que si la mise en conformité des locaux qui lui a été transférée par le bail et qui est nécessaire au regard de l’activité qu’il exploite est matériellement et/ou juridiquement impossible. Or, la SARL CHAM ne démontre ni l’impossibilité d’exploiter, ni l’impossibilité de se mettre en conformité pour mener à bien son exploitation. Elle estime d’ailleurs la mise en conformité possible puisqu’elle demande que celle-ci se fasse aux frais des bailleresses.

En conséquence, le manquement à l’obligation de délivrance n’étant pas démontré, sa demande de réparation à ce titre par le financement de travaux de mise en conformité à la charge des bailleresses sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL CHAM ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL CHAM sera condamnée à verser aux consorts [F] [M] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate à la date du 5 décembre 2019 à minuit, l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 janvier 2013 liant Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] à la SARL CHAM portant sur les locaux sis [Adresse 5] [Localité 8] dans le [Localité 1] ;

Rejette la demande de délai formée par la SARL CHAM ;

Dit que le bail susmentionné est résilié à compter du 6 décembre 2019 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] dans le [Localité 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL CHAM et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] de leur demande de dommages-intérêts ;

Déboute la SARL CHAM de sa demande tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux frais de Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] ;

Condamne la SARL CHAM aux entiers dépens ;

Condamne la SARL CHAM à payer à Madame [V] [F] [N] [P] et Madame [R] [F] [N] [P] la somme totale de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME