TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître HEUDJETIAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SELLIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4I7X

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [O],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître SELLIER, avocat au barreau de Reims

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z],

demeurant [Adresse 4] – ITALIE

représenté par Maître HEUDJETIAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4I7X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juillet 2017, Monsieur [J] [Z] donné à bail à Monsieur [F] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1430 euros et 70 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 3000 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Monsieur [F] [O] a délivré congé et remis les clés le 10 juin 2021.

Le dépôt de garantie a été restitué partiellement, à hauteur de 800 euros.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [F] [O] a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation en restitution du reliquat du dépôt de garantie, soit la somme de 2200 euros, majorée de 10% du loyer principal (143 euros) par mois à compter du 12 juillet 2021 jusqu’à parfait paiement,Sa condamnation à lui verser 1899 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [F] [O], représenté par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles il a réitéré les demandes de son assignation.

Monsieur [J] [Z] a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Monsieur [F] [O] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il n’est versé aux débats aucun état des lieux d’entrée, ce qui empêche toute comparaison de l’état de l’appartement entre le début et la fin du bail. D’autant plus que Monsieur [J] [Z] produit un état des lieux de sortie non contradictoire. De plus, les factures communiquées portent sur des travaux allant bien au-delà des dégradations locatives alléguées. Ces travaux étaient d’ailleurs envisagés par le propriétaire avant même le départ des lieux de Monsieur [F] [O], celui-ci écrivant à son bailleur le 27 juin 2021 : « vous vous lancez dans des travaux finalement ? ».

En conséquence, faute d’apporter la preuve de dégradations, Monsieur [J] [Z] aura à restituer à Monsieur [F] [O] la somme de 2200 euros (3000-800) correspondant au reliquat du dépôt de garantie légal.

Il sera en outre tenu d’une pénalité de 143 euros par mois de retard à compter du 11 août 2021, date d’expiration du délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie (soit 5863 euros de septembre 2021 à février 2025), jusqu’à parfait paiement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 2200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

RAPPELLE que le reliquat du dépôt de garantie restant dû à Monsieur [F] [O] est majoré d’une somme de 143 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 11 août 2021 (soit 5863 euros de septembre 2021 à février 2025) et CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [J] [Z] au paiement de cette majoration à Monsieur [F] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à Monsieur [F] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection