N° RG 25/01263 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFDU – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2025

N° RG 25/01263 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFDU

NAC : 50G

Jugement rendu le 19 Décembre 2025

ENTRE :

Monsieur [J] [G]

demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [G]

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.C.I. [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 août 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 07 Novembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Eric HAN KWAN

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, signé par voie électronique, le 1er mars 2024, avec le concours de la SARL MVS Saint-Pierre, Mme [L] [G] et M. [J] [G] ont conclu un compromis de vente portant sur la vente à la SCI [Adresse 8] d’une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 5] à Saint-Pierre (Réunion) cadastrée HV n°[Cadastre 2] – [Adresse 9] Ravine des Cabris au prix de 200 000 euros.

Ce compromis stipule notamment une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 décembre 2024, M. [G] a mis en demeure la SCI [Adresse 7] de [Adresse 10] de payer la somme de 30 000 euros au titre des frais de pénalité pour non-respect du compromis de vente.

Par acte délivré le 26 mars 2025, M. et Mme [G] ont fait assigner la SCI [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en paiement de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 décembre 2024.

Aux termes de leur assignation valant conclusions, ils sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1304, 1304-3, 1231-1, 1231-6 et 1344-1 du code civil de :

— juger que le compromis de vente est caduc de plein droit depuis le 27 septembre 2024 ,

— condamner la SCI [Adresse 8] représentée par M. [N] [B] [P] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre la clause pénale et en réparation de leurs préjudices avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 décembre 2024,

— condamner la SCI Le Clos de Mohann représentée par M. [N], [B] [P] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des frais et dépens de la procédure,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la SCI [Adresse 8] n’a jamais justifié de ses démarches aux fins d’obtention d’un prêt immobilier ni d’un cas de force majeure ni produit les attestations bancaires de refus de prêt tel que stipulé au compromis de vente. Ils précisent que l’attestation bancaire du 31 juillet 2024 communiquée par la défenderesse portant sur un refus d’octroi de prêt est un faux.

Ils en concluent que la SCI [Adresse 8] est de mauvaise foi et qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles, empêchant ainsi la réalisation des conditions suspensives.

Ils exposent que le compromis de vente est caduc de plein droit.

Ils font valoir, en application de la clause pénale stipulée à l’acte, être fondés à obtenir le versement de la somme forfaitaire de 20 000 euros correspondant à 10% du prix de vente compte tenu de l’immobilisation de leur bien depuis le 1er mars 2024. Ils ajoutent que la somme de 20 000 euros est la contrepartie des préjudices matériel et moral qu’ils ont subi.

Ils arguent subir un préjudice financier résultant du retard de paiement des sommes qui leur sont dues, qu’ainsi il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement des intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 décembre 2024.

La SCI [Adresse 8], citée à domicile, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des demandeurs susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 28 août 2025 fixant la date de dépôt des dossiers au 7 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condition suspensive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte. Mais, cette preuve faite, c’est au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l’accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

En l’espèce, la clause « financement de l’acquisition » du compromis de vente stipule que « l’acquéreur déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation, pour un montant maximum total de 410 000 euros.

A concurrence de :

— quatre cent dix mille euros (410 000 euros) dans le cadre d’un prêt immobilier classique, sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 6% (hors assurances)

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt (…)

La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à justifier de celles-ci au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter du dépôt de la demande. Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…)

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard cinq mois après la signature des présentes (…).

L’acquéreur s’engage à notifier l’obtention ou le non-obtention d’un prêt au vendeur (…) A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition.

En cas de refus de prêt, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités, précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Passé ce délai de 8 jours et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté».

En l’espèce, les demandeurs produisent un refus de la SA Bred banque populaire daté du 31 juillet 2024 portant sur une demande de financement d’un montant de 470 000 euros sur une durée de 240 mois. Or, d’une part le montant maximal stipulé à la promesse de vente était de 410 000 euros, d’autre part le refus ne mentionne pas le taux d’intérêt sollicité. En outre, un seul refus a été présenté. Il s’ensuit que la défenderesse ne justifie pas avoir demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Enfin, la SCI [Adresse 8], non comparante, ne prouve pas avoir accompli les démarches nécessaires pour que la condition suspensive d’obtention de prêt ne défaille pas de son fait.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Le clos de Mohann a empêché la réalisation de la condition d’obtention du prêt. M. et Mme [G] ne demandent pas de voir réputer accomplie la condition suspensive, de sorte que les parties ont « repris leur entière liberté » comme indiqué dans le compromis sans qu’il soit besoin de le juger.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, M. et Mme [G] exposent être fondés à réclamer l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente. Or, l’analyse de l’acte révèle qu’il ne comporte aucune clause pénale au titre de la défaillance des conditions suspensives.

En effet, la clause relative à la non-réalisation des conditions suspensives est rédigée en ces termes : « Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Le dépôt de garantie sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. ». Cette clause ne peut s’analyser en une clause pénale dès lors qu’elle ne stipule aucune somme forfaitaire destinée à sanctionner l’inexécution fautive de la défenderesse au titre de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que l’indemnisation forfaitaire de 20 000 euros prévue au compromis de vente vise à sanctionner le défaut de réitération de la vente par acte authentique malgré mise en demeure, ce qui n’est pas le cas en espèce. Ainsi, les demandeurs sont infondés à solliciter la condamnation de la SCI [Adresse 8] au paiement de la somme de 20 000 euros.

En conséquence, M. et Mme [G] seront déboutés de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute Mme [L] [G] et M. [J] [G] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Laisse les dépens à la charge de Mme [L] [G] et M. [J] [G].

Le présent jugement a été signé par Adeline Corroy, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE