TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [N]

[M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06428 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I6C

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [O] [P], demeurant [Adresse 3] -LIBAN

représenté par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, Toque : G0380

DÉFENDEURS

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 18 mai 2018, M. [L] [O] [P] a donné à bail à Mme [R] [N] et M. [M] [S] un appartement à usage d’habitation et un parking, situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1609 € et 186 € de charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 4 janvier 2024 et 28 mars 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à Mme [R] [N] et M. [M] [S] pour paiement d’un arriéré de 4078, 49 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice des 7 juin, 11 juin et 17 juin 2024, M. [L] [O] [P] a assigné en référé Mme [R] [N] et M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [N] et M. [M] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus après,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs

— condamner provisionnellement et solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] au paiement de la somme de 9783, 22 € et 390, 214 € de frais d’huissier outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 pour la somme de 4078, 49 euros,

— condamner solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges courants et ce jusqu’à l’expulsion ou au départ volontaire,

— condamner solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 18 juin 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de M. [L] [O] [P], se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 19.765, 22 €, échéance de novembre incluse.

Il déplore l’absence de paiement depuis février 2024 et s’est dit opposé à tout délai.

M. [M] MAIRESSEa proposé, en son nom et celui de Mme [R] [N], un échéancier de 36 mois. Il fait état de difficultés dus à la crise du COVID, notamment une grosse dette URSSAF de 12.612 €, tout en indiquant redémarrer son activité. Il a rempli à la barre un chèque de 2000,40 € à l’ordre du gestionnaire GESTIMPACT correspondant au loyer courant.

Il fait état d’une indemnisation prochaine qu’il pourrait perçevoir par la MAIF à hauteur de 40.4332 € a minima, sans produire le courrier de la MAIF pour autant.

Une note en délibéré a été autorisée, à produire au greffe avant le 22 novembre, laquelle n’a pas été produite dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 28 mars 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

2. Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Il demandait également aux locataires de s’acquitter de la dette locative de 4078, 49 euros en principal dans un délai de six semaines.

Or, le bail a été conclu le 18 mai 2018 et reconduit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.

Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Or, le bail litigieux en son article relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois.

C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, aucune défense ni aucun grief n’ont été énoncés, la locataire au surplus de niant pas ses arriérés de loyer.

En revanche, il en résulte que la clause résolutoire doit jouer deux mois après la date du commandement.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 05 mars 2024.

A l’audience, le versement intégral du loyer courant a été effectué (2000,40 €) sans que le montant soit contesté par le conseil du propriétaire.

Compte tenu de l’apurement possible par les deux locataires selon leurs revenus disponibles ainsi que justifié par les pièces au débat, et le bailleur ne démontrant pas les « échéances financières strictes » dont il se prévaut, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement qui seront accordés en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [N] et M. [M] [S] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [R] [N] et M. [M] [S], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort de l’audience que Mme [R] [N] et M. [M] [S] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 19.765, 22 € euros au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse, la somme de 2000,40 € versée à l’audience pour le loyer courant, par conséquent celui de novembre, devant venir en déduction, soit une somme due de 17.764, 82 €.

Il convient en conséquence de condamner Mme [R] [N] et M. [M] [S] au paiement provisionnel de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3956,12 euros , sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, lesquels seront grevés des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance .

Compte tenu de la somme de 40.4332 € à percevoir bientôt par M. [M] [S], et afin de ne pas pénaliser excessivement le bailleur, il convient de dire que la dette de 17.764, 82 € sera apurée par vingt-quatre mensualités de 700 € selon les modalités fixées au dispositif, sauf pour les locataires à anticiper cette échéance dès que M. [M] [S] aura perçu son indemnisation.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect de l’échéancier par Mme [R] [N] et M. [M] [S], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du dernier loyer et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. Mme [R] [N] et M. [M] [S] au paiement de celle-ci.

5. Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [R] [N] et M. [M] [S] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et de la signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

6. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner Mme [R] [N] et M. [M] [S] à payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. [L] [O] [P] recevable à agir,

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06428 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I6C

CONSTATE la résiliation du bail du 18 mai 2018 conclu entre les parties portant sur un appartement à usage d’habitation et un parking (lot 629) , situés [Adresse 2] à compter du 05 mars 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] à payer à M. [L] [O] [P] la somme provisionnelle de 17.764, 82 € euros au titre des loyers et charges dus, échéance d’octobre comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3956,12 €, outre les échéances dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

AUTORISE Mme [R] [N] et M. [M] [S] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 700 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 28ème mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [R] [N] et M. [M] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que M. [L] [O] [P] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion des lieux sis situés [Adresse 2] de Mme [R] [N] et M. [M] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, M. [L] [O] [P] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement, en ce cas, Mme [R] [N] et M. [M] [S] à payer à M. [L] [O] [P] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [N] et M. [M] [S] à payer à M. [L] [O] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT