TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00555 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGVI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur, [I], [R]

né le 20 Novembre 1944 à, [Localité 3],

demeurant, [Adresse 4]

comparant en personne

Madame, [A], [J] épouse, [R]

née le 15 Mai 1962 à, [Localité 1] (HAUT RHIN),

demeurant, [Adresse 4]

comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame, [U], [N], [T] épouse, [F]

née le 28 Janvier 1945 à, [Localité 4] (HAUT RHIN),

demeurant, [Adresse 5]

représentée par M^e Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 28 décembre 2011, M., [I], [R] et Mme, [A], [R] ont donné en location à Mme, [U], [T] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], moyennant un loyer initial mensuel de 610€ outre 100€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [I], [R] et Mme, [A], [R] ont fait signifier le 27 novembre 2024, à Mme, [U], [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, M., [I], [R] et Mme, [A], [R] ont ensuite assigné Mme, [U], [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du contrat de location conclu entre les parties,

— Condamner Mme, [U], [T] à libérer les lieux et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Mme, [U], [T] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 813€ par mois charges et taxes incluses à compter de la date du 28 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif,

— Condamner Mme, [U], [T] à lui payer la somme de 3180€ au titre des loyers, charges arrêtés au commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter dudit commandement,

— Condamner Mme, [U], [T] à lui payer la somme de 2403€ au titre des loyers, charges depuis la délivrance du commandement de payer, selon décompte arrêté au 11 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Mme, [U], [T] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer de sa notification à la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— Condamner Mme, [U], [T] à lui payer une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire fixée au 12 juin 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises et a finalement été plaidée à l’audience du 9 janvier 2026.

M., [I], [R] et Mme, [A], [R] ont repris oralement le bénéfice de leur assignation complétée d’un courrier du 1er décembre 2025 justifiant de la communication de 13 pièces complémentaires.

A l’appui de leurs prétentions, ils font observer que les loyers sont impayés depuis 18 mois et qu’en réalité, Mme, [U], [T] a cessé tout paiement dès lors qu’elle a appris que les propriétaires souhaitaient vendre l’immeuble.

Ils font observer n’avoir jamais voulu reprendre le bien et donner congé mais qu’au contraire, la vente était projetée tenant compte de l’occupation du bien en location.

Ils produisent des justificatifs notamment des charges faisant observer qu’ils ont déduit les travaux effectués sur la porte pallière puisqu’ils se sont engagés à les payer. En revanche, ils contestent devoir assumer les améliorations particulières exigées par la locataire et notamment l’installation d’une porte blindée à la cave.

Mme, [U], [T] régulièrement représentée, a fait reprendre oralement le bénéfice de ses conclusions du 6 novembre 2025 et demande au juge de :

— débouter les demandeurs et rejeter la demande d’expulsion,

— constater qu’elle se porte demanderesse reconventionnelle à hauteur de 9225.62€ correspondant aux travaux effectués pour rendre le dit appartement habitable,

— subsidiairement après compensation, lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— suspendre la mesure d’expulsion,

— condamner les demandeurs aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 750€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme, [U], [T] expose que l’appartement n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle a du y accomplir des travaux.

A l’audience, elle précise toutefois qu’elle ne soutient pas que l’appartement est insalubre.

Elle soutient que ses bailleurs n’ont jamais justifié des charges annuelles et qu’ils ne peuvent réclamer la taxe sur les ordures ménagères déjà comprise dans les provisions versées.

Son conseil fait valoir qu’elle va probablement reprendre le versement des loyers courants mais qu’elle se trouve dans une situation critique étant âgée et malade. Elle envisage de reprendre les paiements d’ici fin mars 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux termes de l’assignation soutenue oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026, prorogé au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 février 2025soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

La ccapex avait été antérieurement saisie par transmission électronique le 28 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses effets:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024 pour la somme en principal de 3180€, hors coût de l’acte, correspondant au solde du loyer et provisions sur charges des mois de juin et juillet 2024, septembre et novembre 2024.

A cette date le montant du loyer était de 710€ et la provision sur charges de 85€, soit un paiement mensuel de 795€.

La charge de la preuve des paiements pèse sur la locataire.

A cet égard, il convient de noter qu’à l’audience, Mme, [U], [T] ne soutient pas que le logement aurait été insalubre mais évoque avoir du engager des travaux pour le rendre habitable et ce, en référence à l’article 6 relatif au logement décent.

Mme, [U], [T] verse au débat des factures relatives à la réfection de papiers peints, sols, peinture, et à l’achat de meubles de salle de bains et de cuisine alors qu’elle a loué des locaux vacants et qu’aucune disposition légale n’impose au propriétaire de s’acquitter des factures d’achat des meubles de son locataire.

Concernant les papiers peints et peintures, ainsi que la pose d’un sol, ceci relève de l’entretien courant du locataire ou de la mise en conformité des lieux avec les goûts de chacun.

Aucune des pièces produites ne permet de constater que le logement est indécent au sens de l’article 6 invoqué par Mme, [U], [T].

Mme, [U], [T] ne conteste pas le défaut de paiement, indiquant qu’elle va “probablement reprendre le versement des loyers courants fin mars 2026" (sic).

A défaut de preuve contraire et au vu du décompte produit (pièce 9), il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025 à minuit.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupante sans droit, de libérer les lieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme, [U], [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité et notamment être fixée au moins au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi, soit 813€.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

M., [I], [R] et Mme, [A], [R] sollicitent paiement des sommes dues au titre de loyers et provisions de charges et visées par le commandement puis pour la période postérieure suivant décompte arrêté au 11 février 2025. Les échéances dues à compter du mois de mars 2025 étant en réalité des indemnités d’occupation dues jusqu’à libération des lieux.

Ils justifient de l’évolution de l’indice de référence visé par la clause d’indexation figurant dans le contrat de bail.

Le montant du loyer a donc été justement calculé.

Le contrat prévoyait également le versement d’une provision de charge de 100€ (y compris ordures ménagères).

M., [I], [R] et Mme, [A], [R] versent au débat le courrier de régularisation des charges adressé à la locataire pour l’exercice 2022/2023 et l’exercice 2023/2024.

Le courrier du 7 mai 2024 établit une régularisation des charges en faveur de la locataire (87€ à rembourser).

La régularisation de charges du 10 mars 2025 est en revanche négative pour la locataire dans la mesure où 3 des provisions mensuelles étaient impayées.

Contrairement à ce que soutient Mme, [U], [T] la taxe des ordures ménagères est récupérable sur le locataire et le contrat n’y déroge pas. En l’état des justificatifs produit, les montants mis en compte sont exacts.

Mme, [U], [T] sera condamnée à payer à M., [I], [R] et Mme, [A], [R] la somme de 5583€ au titre de l’arriéré de loyer et provisions sur charges selon décompte arrété au 11 février 2025, échéance de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3180€ à compter du 27 novembre 2024 et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle :

Mme, [U], [T] sollicite le remboursement de factures de travaux et d’achat pour un montant total de 9225.62€.

En premier lieu il en sera référé aux développements précédents concernant les travaux ou achats de meubles restant à charge du locataire de locaux vacants.

En second lieu, concernant la facture de la porte pallière du 8 septembre 2020 à hauteur de 1040€, M., [I], [R] et Mme, [A], [R] reconnaissent avoir pris l’engagement de s’en acquitter.

Il convient donc de les condamner à paiement ainsi qu’ils l’ont accepté et d’ordonner la compensation des créances réciproques entre les parties.

Pour le surplus la demande de remboursement de factures présentée par Mme, [U], [T] sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Les dispositions applicables au locataire poursuivi en résiliation d’un bail d’habitation sont les dispositions spéciales et impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que pour être admis à présenter une demande de délais de paiement, le locataire doit avoir repris, avant l’audience, le paiement du loyer courant.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait être accordé à Mme, [U], [T].

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [U], [T] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme, [U], [T] sera en outre condamnée à payer une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui produit intérêts au taux légal à compter du jugement.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M., [I], [R] et Mme, [A], [R] et Mme, [U], [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme, [U], [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme, [U], [T] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 813€ (huit cent treize euros) par mois ;

CONDAMNE Mme, [U], [T] à payer à M., [I], [R] et Mme, [A], [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme, [U], [T] à payer à M., [I], [R] et Mme, [A], [R] la somme de 5583€ (cinq mille cinq cent quatre vingt trois euros) au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charges et indemnité d’occupation selon décompte arrété au 11 février 2025, échéance de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3180€ à compter du 27 novembre 2024 et à compter de l’assignation sur le surplus;

CONDAMNE M., [I], [R] et Mme, [A], [R] à payer à Mme, [U], [T] la somme de 1040€ correspondant au remboursement d’une facture du 8 septembre 2020, remboursement auquel ils s’étaient engagés ;

DEBOUTE Mme, [U], [T] de sa demande en remboursement des autres factures d’achat de matériaux ou de meubles ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques dues entre les parties;

DEBOUTE Mme, [U], [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme, [U], [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la ccapex outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE Mme, [U], [T] à payer à M., [I], [R] et Mme, [A], [R] la somme de 700€ (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme qui produit intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 mars 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,