MINUTE N° : 25/00678

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 25/01588

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[N] [F] [O]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [F] [O]

né le 07 Novembre 1987 à , demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé à effet du 06 décembre 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [N] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé àSAVONNIERES [Adresse 1], pour un loyer mensuel principal de 368,82 euros et 46,76 euros de provision sur charges, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et du défaut de justification de l’assurance des lieux loués, la SA TOURAINE LOGEMENT a :

— saisi la CCAPEX le 5 juin 2024 de la situation,

— fait signifier le 7 juin 2024, un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire prévue au bail,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 10 décembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [O] devenu occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 849,59 euros visée au commandement à parfaire de 380,63 euros par mois au titre des loyers et charges justifiées jusqu’à la date résiliation du bail ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 380,63 euros à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux,

— outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 24 avril 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 1.356,58 euros, arrêtée au 22 avril 2025.

Elle s’oppose à tous délais suspensifs dans la mesure où son locataire n’a pas respecté le plan d’apurement convenu.

M. [N] [O], cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe non complété, le locataire n’ayant pas répondu aux mises à disposition du service social.

La SA TOURAINE LOGEMENT a été autorisée à produire en cours de délibéré la saisine de la CCAPEX et un exemplaire signé du bail, ce quelle a fait.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie avoir saisi la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation qui a été dénoncée au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail à effet du 06 décembre 2023, contenant une clause résolutoire à défaut de paiement 6 semaines après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 849,59 euros,

— un décompte de créance actualisé au 22 avril 2025, échéance de mars 2025 inclus.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, le décompte n’enregistrant qu’un seul versement de 500 euros dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2024.

Dans la mesure où le décompte de créance produit établit sans être contredit par M. [O] à qui incombe la preuve du paiement qui le libérerait de son obligation, que le paiement du loyer courant n’a pas été repris au jour de l’audience, aucun délai ne peut lui être accordé et son expulsion sera ordonnée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [N] [O] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 380,63 euros par mois.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de sa créance arrêtée au 22 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) pour un montant de 1.356,68 euros.

M. [N] [O], absent ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, d’une part, il convient de déduire la somme de 23 euros d’indemnité SLS pour le mois de janvier 2025, la facturation de ces frais n’étant justifiée par aucune pièce et étant par ailleurs comptabilisé postérieurement à la résiliation du bail.

M. [N] [O] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.356,68 euros – 23 euros = 1.333,68 euros outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 23 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 6 décembre 2023, conclu entre la SA TOURAINE LOGEMENT et M. [N] [O], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 22 juillet 2024 ;

CONSTATE que M. [N] [O] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOURAINE LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [N] [O] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 1.333,68 euros euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 22 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNE M. [N] [O] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation de 380,63 euros, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 23 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE M. [N] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,