TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/15087

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

05 Décembre 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 20 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SANS [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc TEMINE de la SELASU AMARIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1395

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOGECO

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0383

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 1er avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2006, la SARL Sogeco a donné à bail renouvelé à la SAS Sans [Localité 9] des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2006, pour se terminer le 31 août 2015, moyennant un loyer annuel de 27900 euros HT HC payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“ Un local à usage commercial comprenant la totalité du premier étage situé dans le troisième bâtiment face, deuxième cour avec sanitaires.”

La destination contractuelle des lieux est l’activité de “création vente en gros, demi-gros de tous produits de l’industrie textile import export.”

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement à compter du 31 août 2015 ; le loyer est actuellement appelé sur la base de 45.934,99 euros.

Auparavant, par acte d’huissier en date du 26 juin 2024, la société Sogeco a fait signifier à la société Sans [Localité 9] un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la société Sans [Localité 9] a fait assigner la société Sogeco devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci à titre principal de condamner la société Sogeco à lui payer la somme de 431.387,00 euros à parfaire, au titre de l’indemnité d’éviction et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à verser à la société Sogeco à la somme de 48.563 euros HT HC / an.

C’est dans ce contexte que par conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, la société Sogeco a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir condamner la société Sans [Localité 9] au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel et de voir désigner un expert judiciaire pour estimer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’incident a été plaidé à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle la société Sogeco soutenant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2025, demande au juge de la mise en état de :

“- SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

A titre principal :

▪ FIXER à titre provisoire le montant de l’indemnité d’occupation dû par la société SANS [Localité 9] à la société SOGECO à compter de la date d’effet du congé à la somme de 89.000 € HC HT par an, soit 7.416,67 € HT HC par mois ;

▪ CONDAMNER la société SANS [Localité 9] à verser à la société SOGECO l’indemnité d’occupation annuelle de 89.000 € hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2025 à titre provisionnel ;

A titre subsidiaire :

▪ FIXER à titre provisoire le montant de l’indemnité d’occupation dû par la société SANS [Localité 9] à la société SOGECO à compter de la date d’effet du congé à la somme de 48.563 € HC HT par an, soit 4.046,92 € HT HC par mois ;

▪ CONDAMNER la société SANS [Localité 9] à verser à la société SOGECO l’indemnité d’occupation annuelle de 48.563 € hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2025 à titre provisionnel ;

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE :

▪ DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec la mission ci-après définie :

• Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant, si besoin est ;

• Se rendre sur place [Adresse 4] à [Localité 12]) visiter les locaux concernés et les décrire;

• Au regard des caractéristiques propres des locaux, de leur destination et de leur situation ainsi que de leur état, rechercher et décrire tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires, notamment dans le cadre :

o De la perte du fonds de commerce ; ou

o Dans le cadre de la possibilité du transfert du fonds sans perte conséquente de la clientèle ;

• En tout état de cause, donner son avis sur la valeur de l’indemnité d’éviction à laquelle le locataire peut prétendre ;

• Chercher et décrire tous les éléments susceptibles de permettre la fixation de l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable depuis le 1er janvier 2025 ;

• Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’elle sera supportée par moitié par chacune des parties ;

• Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du Tribunal judiciaire de Paris dans le délai de six (6) mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du Juge du contrôle des expertises ;

• Réserver les dépens.”

En réponse, la Société Sogeco, reprenant les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, demande au juge de la mise en état de :

“- Rejeter les demandes de SOGECO SARL de fixation de l’indemnité d’occupation due par SANS [Localité 9] SAS à 89.000 euros HC HT/an,

— Rejeter les demandes de SOGECO SARL de paiement par SANS [Localité 9] SAS, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 89.000 euros HC HT/an,

— Donner acte à SANS [Localité 9] SAS qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise,

— Condamner SOGECO SARL à supporter intégralement la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction ; les pouvoirs confiés au juge de la mise en état par le code de procédure civile ne se comprennent cependant que dans le cadre de l’instruction de l’affaire en vue de son jugement au fond par le tribunal.

A titre liminaire, il sera relevé qu’il a été satisfait à la demande de donner acte de la société Sans [Localité 9] par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Compte tenu des spécificités du présent litige nécessitant l’apport d’éléments techniques échappant à la compétence du tribunal qui statuera au fond, il y a lieu de désigner un expert afin de donner un avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre et sur celui de l’indemnité d’occupation due par la Société Sans [Localité 9] à compter du 1er janvier 2025, le bail ayant expiré le 31 décembre 2024 suite au congé avec refus de renouvellement signifié par la Société Sogeco.

Les frais d’expertise seront avancés par moitié par chacune des parties.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Aux termes de l’article 789 du code procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 »

La société Sogeco demande au juge de la mise en état de fixer l’indemnité d’occupation due par la société Sans [Localité 9] à la somme provisionnelle de 89 000 euros HC HT/an et de condamner la société preneuse au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du 1er janvier 2025.

Elle fait valoir en substance que l’indemnité d’occupation de l’article L. 145-28 du code de commerce doit être déterminée en fonction de la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement du loyer. Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire établi le 23 septembre 2024 par le cabinet d’expertises immobilières MGG qui chiffre cette valeur locative à la somme de 99.000 euros HT HC par an, réduite d’un abattement de précarité de 10 %, soit 89.100,000 euros HT HC / an, arrondie à 89.000 euros HT HC / an.

En réplique, la société Sans [Localité 9] s’oppose à cette demande, faisant valoir que le rapport d’expertise commandé par la société Sogeco, ne peut fonder le doublement et plus des sommes qu’elle paye actuellement au titre de l’occupation du local.

Elles se prévaut d’un rapport établi à sa demande par M. [E] le 7 mai 2024 estimant l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 48.563 euros HT HC.

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.”

En l’espèce, et conformément à cet article, la société preneuse a droit au maintien dans les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel et en l’état des contestations soulevées et rapports divergents versés aux débats, la demande de la société Sogeco visant à voir fixer à titre provisoire montant de l’indemnité d’occupation dû par la société Sans [Localité 9] compter de la date d’effet du congé à la somme de 89.000 € HC HT par an ne pourra qu’être rejetée.

De même il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de la société Sogeco visant à voir condamner la société Sans [Localité 9] à payer l’indemnité d’occupation annuelle de 48.563 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2025 à titre provisionnel en l’absence d’arriéré établi et alors même que l’obligation à paiement de la société preneuse est prévue par les dispositions légales sus visées.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond demeureront réservées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Désignons en qualité d’expert :

[J] [V]

[Adresse 1]

[Courriel 8]

01 45 63 57 32

06 10 34 75 03

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er janvier 2025, la valeur locative du local commercial loué par la société Sans [Localité 9] permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

Disons que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2026 ;

Rappelons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Disons que la société Sogeco et la société Sans [Localité 9] feront l’avance des frais d’expertise à hauteur de la moitié pour chacune d’elles, et devront verser à ce titre au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 2500 euros chacune (soit une consignation totale de 5000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Disons que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [N] [L]

Association AME

[Adresse 2]

[Localité 5]

01 42 22 81 09

06 03 12 54 31

[Courriel 10]

Disons que le médiateur n’interviendra n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Disons que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Disons que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rejetons la demande de provision de la société Sogeco,

Réservons les dépens,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 9 septembre 2025 à 11h pour vérification du versement de la consignation.

Rappelons que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à [Localité 11] le 20 Mai 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME