TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [C] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04502 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YO2

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04502 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YO2

Par bail du 20 mars 2007, la société SAGEO absorbée par EFIDIS absorbée par CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [C] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation en colocation situé [Adresse 2].

Mme [D] [V] a donné congé le 1er avril 2011.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 19 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [C] [Z] pour paiement d’un arriéré de 944, 35 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 24 avril 2025, CDC HABITAT SOCIAL a assigné M. [C] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner provisionnellement M. [C] [Z] au paiement de la somme de 2062, 65 € au titre des arriérés locatifs au 31 mars 2025,

— condamner provisionnellement M. [C] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 10% avec charges courantes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [C] [Z] au paiement d’une somme de 700 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, sa notification et les frais de commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 25 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de CDC HABITAT SOCIAL s’est référé à ses écritures en actualisant sa dette à 2327, 94 € au 31 août 2025 et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais.

Assigné à personne, M. [C] [Z] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 7 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en sa demande, l’assignation du 24 avril 2025 ayant de plus été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.

II. Sur la résiliation du bail :

Un commandement de payer en date du 19 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les stipulations légales a été délivré à M. [C] [Z] pour paiement de la somme en principal de 944, 35 € sous un délai de deux mois.

Il ressort des pièces fournies aux débats que cet acte était resté sans suite au 20 janvier 2025.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 20 janvier 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [C] [Z] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025, ce qui constitue un trouble anormal passible de l’intervention du juge des référés.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par le locataire , qui a su maintenir un paiement certes irégulier de ses dernières échéances et malgré l’absence de ce dernier à l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [C] [Z] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] [Z] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en délibéré, que M. [C] [Z] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 2327, 94 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 15 septembre 2025, échéance d’août incluse,.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner M. [C] [Z] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 2327, 94 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 pour la somme de 944, 35 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 30 mensualités de 75 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [C] [Z], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmenté de 10% avec en sus les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner M. [C] [Z] au paiement de celle-ci à CDC HABITAT.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [C] [Z], partie succombante, aux dépens comprenant le coût de l’assignation, sa notification et les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [C] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 20 janvier 2025 par l’effet de la clause résolutoire la résiliation du bail du 20 mars 2007 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 2327, 94 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 15 septembre 2025, échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 pour la somme de 944, 35 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [C] [Z] à s’acquitter de la dette par 30 mensualités de 75 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [C] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

ORDONNE en ce cas l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [C] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 10% , outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 20 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [C] [Z] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sa notification et les frais de commandement de payer.

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT