TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [T] [L]

Monsieur [V] [T] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06331 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IJU

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

[Adresse 2]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

DÉFENDEURS

Madame [N] [T] [L],

[Adresse 1]

comparante en personne et assistée par Madame [E] [T] [L] (sa fille)

Monsieur [V] [T] [L],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2011, à effet le 10 juillet 2011, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, appartement n°5), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 585,29 euros.

Par actes de commissaire de justice du 14 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 698,45 euros au titre de l’arriéré locatif, hors frais, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] le 16 février 2024.

Par assignations du 21 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 955,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, terme de mars 2024 inclus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, ce qui a permis sa lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 octobre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, s’élève désormais à la somme de 3 538,55 euros. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter concernant le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Elle considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [T] [L], assistée par sa fille, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 100 euros en plus du loyer et des charges courants.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [T] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Décision du 06 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06331 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IJU

Mme [N] [T] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [T] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 14 février 2024 et la somme de 3 698,45 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] seront donc solidairement condamnés à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP a, par note reçue au greffe le 22 octobre 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 3 538,55 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance de septembre 2024 incluse.

Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de signification à personne de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès

Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2011 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, appartement n°5) est résilié depuis le 15 avril 2024,

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 3 538,55 euros (trois mille cinq cent trente-huit euros et cinquante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal de la présente décision,

AUTORISONS Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] seront solidairement condamnés à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [T] [L] et M. [V] [T] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 février 2024 et celui des assignations du 21 juin 2024 ;

DÉBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge