TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/50872 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPW

N° : 5-CH

Assignation du :

25 Janvier 2024

27 Novembre 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Syndic la société GID, Société par Actions Simplifiée à associé unique

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS – #L0107

DEFENDERESSES

L’Association Congrégation des Soeurs de la Visitation du Monastère de [Localité 13], association religieuse

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabienne LAHOUNDERE, avocat au barreau de PARIS – #A0328

La SAS LAMARCK

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Elvire GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, avocats au barreau de PARIS – #P0269

La SCI TINTORETTO RADIO

[Adresse 6]

[Localité 10]

non représentée

Madame [F] [G]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS – #E2281 (non comparante à l’audience)

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [Localité 13] est propriétaire d’un local, lot n°2, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte notarié du 20 juin 2012, l’association a consenti à la SCI Tintoretto Radio, dont la gérante est Mme [F] [G], une promesse de vente concernant ce local.

L’association expose qu’en dépit de l’expiration du délai de réalisation de cette promesse, la SCI Tintoretto Radio, dont la gérante est Mme [F] [G], a donné sans droit le local à bail à la société Lamarck.

Dans une instance parallèle, enregistrée sous le numéro RG 24/57219, à l’initiative de l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [14], par ordonnance du 4 mars 2025, le juge des référés a ordonné l’expulsion de la SCI Tintoretto Radio et de tout occupant de son chef du local litigieux.

Se plaignant d’une exploitation du local non conforme au règlement de copropriété et source de nombreuses nuisances, par acte du 25 janvier 2024, enregistré sous le numéro RG 24/50872, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société GID, a assigné Mme [F] [G] devant le juge des référés du tribunal de Paris aux fins de la faire condamner à cesser immédiatement toute activité d’exploitation de pub, la condamner à déposer le drapeau enseigne sur la façade du local et remettre en état la façade de l’immeuble, pour chacune des condamnations sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ainsi que la condamner à déposer les tables et les chaises installées sur le trottoir devant son local, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

A l’audience du 13 février 2024, les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur de justice et l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois successifs.

Par ordonnance de référé rendu le 16 octobre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 décembre 2024 aux fins d’inviter le demandeur à mettre dans la cause le propriétaire du local litigieux, ainsi qu’à produire des éléments établissant que Mme [F] [G] exploite le local litigieux.

Par acte du 28 novembre 2024, valant également conclusions, le demandeur a assigné en intervention forcée la société Lamarck, la SCI Tintoretto Radio, l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de Saint-Flour et Mme [F] [G] aux fins de voir ordonner la jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/50872 et condamner in solidum la société Lamarck, la SCI Tintoretto Radio et Mme [F] [G] à cesser immédiatement toute activité d’exploitation de pub, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et déposer les tables et les chaises installées sur le trottoir, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ainsi que condamner in solidum la société Lamarck, la SCI Tintoretto Radio, Mme [F] [G] et l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [14] à déposer le drapeau enseigne et le store-banne sur la façade du local et remettre en état la façade de l’immeuble, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Les demandes d’astreinte sont demandées à compter de la signification de la décision et sans limitation de durée, et il est demandé au juge des référés de conserver la liquidation de l’astreinte. Enfin, il est demandé la condamnation in solidum des défenderesses à verser au demandeur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Mme [F] [G] aux entiers dépens.

La jonction des deux instances a été prononcée à l’audience du 3 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, la société Lamarck a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite que soit rejetée l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre, faisant valoir qu’elle va quitter prochainement le local litigieux en raison de l’ordonnance d’expulsion rendue le 4 mars 2025 ; que les demandes du syndicat vont dès lors être satisfaites ; que ne subsistera que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’elle est la principale victime dans cette affaire, ayant signé un bail de bonne foi et se trouvant dix-huit mois plus tard sous le coup d’une expulsion , la SCI Tintoretto Radio lui ayant octroyé le bail ayant commis une faute pouvant s’assimiler à une escroquerie et l’association ayant fait preuve d’une incroyable légèreté.

A l’audience du 18 mars 2025, le Conseil de l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [Localité 13] a fait valoir oralement que l’association a entrepris toutes les démarches possibles en apprenant les difficultés d’exploitation et a obtenu une fermeture administrative ainsi qu’une décision d’expulsion des exploitants du pub et demande le débouté des condamnations in solidum faisant valoir avoir fait toutes diligences nécessaires.

Mme [F] [G] a été représentée au début de la procédure, puis son Conseil a indiqué ne plus intervenir.

La SCI Tintoretto Radio n’a jamais comparu ni été représentée. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

Au cas présent, aux termes de l’article 2 du règlement de copropriété de 1937, « les appartements ne pourront être vendus ou loués pour l’exercice d’un commerce ou d’une industrie ni pour faire installer des bureaux sans l’assentiment de la moitié des copropriétaires ».

Le demandeur affirme également qu’il résulte de l’article 1°)b) chapitre 2 du règlement de copropriété l’interdiction de tout commerce de bouche

Par ailleurs, en son article 2, alinéa 3°, le règlement de copropriété stipule : « ils ne pourront mettre aux fenêtres, sur les balcons, terrasses ou cour, ni enseigne […]. ».

Par ailleurs, le demandeur produit aux débats un courrier du 10 avril 2024 du chargé de mission de sécurité, police municipale, tranquillité et sûreté résidentielle, vie nocturne et affaires générales auprès de la mairie du [Localité 2] arrondissement qui confirme aux copropriétaires que l’établissement de débit de boissons exploité dans le local litigieux ne dispose d’aucune autorisation et que sa demande a reçu un avis négatif.

Le demandeur produit également un procès-verbal de constat établi le 19 octobre 2023, relevant que le local litigieux au rez-de-chaussée de l’immeuble est exploité sous le nom « N’Collins Pub » ; que deux téléviseurs sont allumés ; que des clients consomment des boissons et qu’un serveur est derrière le bar ; qu’un drapeau à l’enseigne « Guiness » est accroché sur la façade ; que des bières et des vins sont proposés à la consommation sur une ardoise en vitrine.

Un second constat d’huissier est produit aux débats, établi le 13 mars 2024, constatant l’installation d’un store en devanture du pub et l’absence de toute autorisation affichée en façade ou dans le pub.

En l’espèce, il résulte donc des pièces versées au dossier qu’un débit de boissons est exploité dans le local litigieux ; que ledit local, correspondant au lot n°2, a une destination commerciale au vue des modificatifs de division de la copropriété et que l’interdiction de tout commerce de bouche ne résulte pas clairement du règlement de copropriété et de ses divers modificatifs produits aux débats ; qu’en revanche l’installation de l’enseigne en drapeau et du store-banne sont clairement prohibés au sein de la copropriété, sans autorisation préalable et constitutifs de troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il résulte des échanges avec les autorités administratives produits aux débats que le débit de boissons exploité ne dispose d’aucune autorisation administrative pour exploiter une telle activité commerciale ni pour installer une terrasse sur la voie publique, ce qui est constitutif de troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite causé par la société Lamarck, exploitante du débit de boissons est clairement caractérisé et il y a lieu de faire droit à son encontre aux demandes tendant à faire cesser toute activité, déposer les chaises et tables installées sur la voie publique mais aussi déposer l’enseigne en drapeau et le store-banne installés en façade et procéder à la remise en état de la façade.

La société Lamarck s’étant engagée à l’audience à exécuter volontairement ces différentes demandes à l’occasion de son départ des lieux contraint par une ordonnance du juge des référés du 4 mars 2025, il convient de lui accorder un mois de délai pour s’exécuter volontairement avant de soumettre toute inexécution à une astreinte, tel que présentée au dispositif de la présente décision.

Le seul motif que le syndic ne puisse saisir un autre juge que le juge des référés sans décision de l’assemblée générale pour obtenir liquidation de l’astreinte provisoire est insuffisant pour justifier que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, qui sera dévolue au juge de l’exécution.

L’astreinte provisoire sera également limitée dans le temps comme il est d’usage et ordonnée pour une durée de trois mois.

Le demandeur poursuit la condamnation des autres défendeurs in solidum mais ne fonde ses demandes ni en droit, ni en fait, se contentant d’affirmer à titre liminaire que « il est important d’insister sur le fait que Mme [F] [G] use de manœuvres dilatoires tant à l’égard du propriétaire du local que du syndicat des copropriétaires en multipliant les ambiguïtés quant à l’identité réelle de l’exploitant du local. Malgré des mises en demeure et des rappels du syndic, Mme [F] [G] a poursuivi ses agissements en l’absence de toute autorisation, profitant de l’opacité de sa situation juridique pour retarder toute action coercitive ».

En l’espèce, s’il résulte des pièces versées aux débats que Mme [F] [G] et l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [14] ont été mises en demeure de faire cesser l’exploitation illicite et les travaux non autorisés dans le local en leurs qualités respectives de gérante de la SCI Tintoretto Radio ayant donné à bail le local et de propriétaire du local, les éléments sont insuffisants, pour établir avec l’évidence requise devant le juge des référés, que la SCI Tintoretto Radio, sa gérante, Mme [F] [G] ou encore l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de [14] sont à l’origine ou ont contribué à la réalisation des troubles manifestement illicites constatés. Dans ces conditions, les demandes à leur encontre sont rejetées.

La société Lamarck, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Lamarck à cesser toute activité d’exploitation de pub dans le local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7], à l’angle du [Adresse 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut d’exécution volontaire, la condamnons à une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

Condamnons la société Lamarck à déposer les tables et les chaises installées sur le trottoir devant le local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7], à l’angle du [Adresse 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut d’exécution volontaire, la condamnons à une astreinte de 200 euros par infraction constatée, pendant une durée de trois mois ;

Condamnons la société Lamarck à déposer le drapeau enseigne et le store-banne sur la façade du local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7], à l’angle du [Adresse 5] et remettre en état la façade de l’immeuble, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut d’exécution volontaire, la condamnons à une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation des astreintes ainsi prononcées ;

Rejetons les demandes de condamnation in solidum de la SCI Tintoretto Radio, l’association Congrégation des Sœurs de la Visitation du Monastère de Saint-Flour et Mme [F] [G] ;

Condamnons la société Lamarck à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Lamarck aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN