Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 17 décembre 2024, n° 24/03664

TJ Tours 17 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas réglé les charges de copropriété et que le syndicat avait justifié sa demande par des documents appropriés.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et que les défendeurs devaient les rembourser conformément à la loi.
Accepté
Droit à la réparation des frais d'avocat
La cour a considéré que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais exposés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 17 déc. 2024, n° 24/03664
Numéro(s) :	24/03664
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIER
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE “ [ Adresse 6 ] ”

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

17 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03664 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKLJ

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 6]”

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 487 530 099,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [S] [E] née [T],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [E],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Décembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] sont propriétaires des lots n°25 et 6 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 26 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Balzac » réprésenté par son syndic la SAS LAMY a donné assignation à M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4 374,78 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 juillet 2024 ;la somme de 339,20 euros au titre des frais de recouvrement ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 22 juillet 2024 la somme de 4 374,78 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4374,78 euros

Frais sollicités 339,20 euros

TOTAL 4713,98 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 juillet 2024 à hauteur de la somme de 4 374,78 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 17 novembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 374,78 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (104 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 235,20 € (2 x117,60).

M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 339,20 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

de défaut rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5]" les sommes suivantes :

4 374,78 € (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 juillet 2024 ;

339,20 € (TROIS CENT TRENTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [S] [T] épouse [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD