TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57991 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IBU

N° : 8-DB

Assignation du :

18 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SRT GROUP

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Diane MOURATOGLOU de l’AARPI BCTG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #T0001

DEFENDERESSE

Société civile de placement immobilier FRUCTIPIERRE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Katy BONIXE, avocat au barreau de PARIS – #E2021

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 juillet 2021, la société Fructipierre a consenti à la société Srt Group un contrat de bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux situé au sein de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1].

Depuis le 1er octobre 2021, l’assiette du bail comprend des locaux à usage de bureaux aux 3ème, 4ème, 5ème, 6ème étages, un local à usage d’archives et vingt emplacements de stationnement situés au 2ème sous-sol.

Le loyer annuel principal s’élevait, lors de la date d’effet du bail, à 931 569 euros.

Exposant d’une part, que le bailleur n’a procédé que tardivement aux travaux relatifs à l’étanchéité des toitures, les locaux ayant entre-temps subi infiltrations et inondations et d’autre part, qu’il ne lui a toujours pas, à ce jour, mis à disposition des locaux pourvus d’un système de chauffage-ventilation-climatisation (ci-après CVC) fonctionnel rendant difficiles les conditions d’occupation des lieux en été et hiver, la société Srt Group a, par exploit délivré le 18 novembre 2024, fait citer la société Fructipierre devant le président de ce tribunal, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins essentielles de l’enjoindre à présenter un plan d’action devant présenter un programme précis des travaux nécessaires en vue d’installer de manière définitive et pérenne un système CVC fonctionnel ainsi que la réfection de l’étanchéité des locaux.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi du 30 avril 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la société Srt Group sollicite de :

— enjoindre la défenderesse à achever les travaux portant sur l’installation d’un système CVC pleinement fonctionnel le 30 juin 2025 au plus tard, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de cette date,

— la condamner au paiement de la somme de 200 000€ à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

— l’autoriser, dès la signification de l’ordonnance, à consigner 90% du montant des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations, jusqu’à la remise en état complète et définitive du système CVC et la réfection totale de l’étanchéité des locaux, constatées contradictoirement par commissaire de justice,

— débouter la défenderesse de ses demandes et à titre subsidiaire, lui accorder un délai de douze mois pour apurer la dette locative,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 1 239 961,71€ au titre des loyers et charges impayés entre le 1er janvier 2024 et le 2ème trimestre 2025 inclus. Elle sollicite enfin la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur l’injonction à achever les travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’application de ce texte n’est pas soumise à la démonstration d’une urgence particulière, de sorte que les arguments relatifs au défaut d’urgence soulevés en défense concernant les dispositions de l’article 834 sont inopérants.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble, ainsi que son actualité.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soir besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autres que locatives.

En l’espèce, l’article 21.11.4.1 du contrat de bail, relatif aux travaux du bailleur, stipule que « Le Bailleur devra conserver à sa charge exclusive :

(…)

7°) les dépenses relatives au remplacement intégral des équipements suivants : installations de production de climatisation et moteurs d’ascenseurs ;

Seul le Bailleur sera habilité à réaliser lesdits travaux et grosses réparations, qui ne seront réalisés que s’ils sont indispensables. »

Il résulte de cette disposition que le remplacement intégral du système de CVC ne sera réalisé par le bailleur que s’il est indispensable. C’est dans le cadre de cette stipulation que le bailleur a annoncé à son locataire un audit complet des installations CVC du bâtiment à venir dans les prochaines semaines en cours de bail, afin de déterminer les réparations nécessaires.

Il résulte des pièces versées aux débats que le système CVC est dysfonctionnel depuis le mois de novembre 2022 et que le prestataire du bailleur est intervenu une quarantaine de fois pour effectuer des réparations ponctuelles ; que le bailleur a fourni au locataire des chauffages d’appoint ainsi que des climatisations mobiles afin de limiter les inconvénients de ces dysfonctionnements qui n’ont toutefois pas permis de maintenir une température raisonnable, notamment en été, puisque le commissaire de justice y relève, le 27 juin 2024, une température de 29 degrés.

Seul un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance est susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, la gravité d’un tel manquement étant à l’évidence caractérisée lorsqu’il entraîne une impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux.

Au cas présent, cette impossibilité d’exploiter les lieux n’est ni alléguée ni, a fortiori, démontrée par le locataire. En outre, le bailleur a fait intervenir des prestataires pour réparer les éléments d’équipement du système CVC à chaque fois qu’il a été informé d’un dysfonctionnement, remplissant ainsi son obligation d’effectuer les réparations pendant la durée du bail. Il a également fourni à son locataire des moyens de tempérer les locaux, dont l’insuffisance n’est établie que sur une seule journée d’été. En conséquence, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite à défaut de démontrer une impossibilité d’exploiter les lieux.

En tout état de cause, la défenderesse justifie d’un programme de réhabilitation des installations CVC qui doit s’achever au cours du moi de mai 2025. Si aucun ordre de service n’est communiqué, la réalité de ces travaux n’est pas contestée par la requérante qui a modifié ses prétentions dans ses dernières écritures, ne sollicitant plus que d’enjoindre la défenderesse à achever les travaux.

Aucun élément ne permet de supposer que ces travaux ne seront pas achevés. En tout état de cause, aucune injonction ne saurait être prononcée, le trouble manifestement illicite n’étant pas établi. Il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Sur la demande de consignation d’une partie des loyers

L’urgence n’est pas alléguée au soutien de la demande de consignation. Il convient donc de se reporter aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article 1220 du même code, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

En l’espèce, il a été rappelé plus haut que le manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance n’était pas établie avec l’évidence requise en référé, et ce, alors que la réalité du programme de réhabilitation du système CVC n’est pas contestée. Dès lors, en l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de consignation.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Cette dernière disposition n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu’elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques, ces clauses devant être interprétées strictement.

En l’espèce, l’article XI du contrat de bail stipule que « Le Preneur renonce à tout recours en responsabilité ou réclamations contre le Bailleur (…) pour les cas suivants :

(…)

— En cas d’irrégularités ou d’interruption, même prolongée, des ascenseurs (…) de la climatisation (…).

Le Bailleur s’engage de son côté à faire toutes diligences pour faire rétablir le fonctionnement desdits équipements et la fourniture desdits fluides pour autant qu’il ait conservé la charge de la gestion desdits équipements ou soit titulaire des contrats de fourniture desdits fluides.

— En cas de dégâts causés aux Locaux et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité, remontées d’eau ou autres circonstances.

(…)

Le Preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits ou imprévus, sauf son recours contre qui de droit en dehors du Bailleur ».

Cette clause ne saurait avoir pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance, ni de son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

Et il appartient au juge de déterminer si la réalisation du vice faisant l’objet de la clause de renonciation à recours a entraîné l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à l’usage auquel ils sont destinés.

Ce principe est d’ailleurs énoncé à l’article 27.11.11 du contrat de bail qui stipule que « En complément des stipulations du premier paragraphe de l’article XI, les Parties précisent que le Preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le Bailleur pour les cas qui sont énumérés audit Article, sauf en cas de faute grave du Bailleur ».

Toutefois, en ce qui concerne le système CVC, dans la mesure où le locataire ne démontre pas qu’il n’a pas pu exploiter les lieux, l’existence d’une faute grave du bailleur n’est pas non plus établie avec évidence. Il s’ensuit que la clause de renonciation à recours est une contestation sérieuse à la demande provisionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du système CVC.

En ce qui concerne le préjudice résultant des infiltrations, l’article 27.1.2 du contrat de bail stipule que « Le Bailleur fera procéder, au plus tard le 31 janvier 2022, à un audit technique desdites terrasses et coursives. Dans l’hypothèse où ledit audit conclurait à la nécessité de procéder à la réfection de tout ou partie de l’étanchéité des terrasses et coursives, les travaux correspondants seront réalisés par et aux frais du Bailleur. Dans l’hypothèse où les défauts d’étanchéité ainsi constatés seraient à l’origine de désordres structurels, le Bailleur fera également procéder, à ses frais et sous sa responsabilité, aux travaux nécessaires pour y remédier. Le Bailleur fera ses meilleurs efforts pour faire procéder à de tels travaux, s’ils s’avéraient nécessaires, dans le courant de l’année 2022. »

La requérante verse aux débats :

un courriel du 5 mars 2024 aux termes duquel il est indiqué « Le 5ème étage sèche très mal, les moquettes sont encore très mouillées et une odeur très désagréable s’en dégage. Est-il possible de faire le nécessaire pour sécher rapidement les espaces ? Nos murs sont aussi en train de cloquer à plusieurs endroits à cause de l’humidité » ; ce courrier suit un échange interne des salariés de la société Srt Group du 4 mars 2024 dont les termes sont les suivants : « Une grande partie des moquettes du 5ème étage sont imbibées d’eau – Le bureau RH/Légal est très très humide + – Le couloir/petite cage d’escalier communiquant entre le 5ème et 4ème étage, les moquettes sont sous l’eau – une dalle du plafond s’est effondrée dans cette même cage d’escalier au 4ème étage laissant apparent une gaine électrique qui pend dans le vide. – La salle de réunion 'Spain’ du 4ème étage est très humide également. (…) Je viens de voir Solstice qui aspire l’eau ».un courriel du 13 mars 2024 faisant état d’une fuite survenue au 5ème étage le 11 mars 2024, provenant des conduits ainsi que d’une fuite survenue le même jour au 3ème étage, provenant d’un bloc CVC, puis le 12 mars 2024, aux 6ème et 5ème étages, une « grosse fuite d’eau qui provient des tuyaux des CVC du 6èm étage et coule au 5ème étage = tout l’espace [Adresse 8], + salle de réunion + espace jaune ont repris l’eau » un courriel du 15 mars 2024 auquel est jointe la photographie d’une moquette mouillée, ainsi rédigé « Nous avons une nouvelle fuite. Il pleut du plafond »des vidéos prises le 21 mars 2024 permettant de constater plusieurs fuites actives et importantes provenant du plafond,un courriel du 15 juillet 2024 faisant état d’une fuite dans un nouvel endroit au 4ème étage, côté [Adresse 8]. Sont joints à ce courriel des photographies d’un bureau sur lequel sont posés deux seaux, d’un couloir de circulation jonché de flaques d’eau et d’un autre bureau dont le revêtement est mouillé,

un procès-verbal de constat établi le 23 février 2024 dont il résulte qu’une partie du parquet au 6ème étage a été retirée du fait d’une inondation provenant de la toiture, cet espace étant bloqué artificiellement par deux lattes de parquet, le sol d’un tiers environ de la surface du 5ème étage étant gorgé d’eau.

Les éléments ci-dessus produits sont des éléments objectifs qui établissent une impossibilité d’exploiter une partie des locaux affectés temporairement par ces fuites. Les vidéos et photographies sont suffisamment probantes et permettent à l’évidence d’établir l’impossibilité d’exploiter les lieux impactés, ce qui établit également sans contestation sérieuse la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination.

A ce sujet, il ne peut être opposé le fait que l’article 27.1.2 ne postulait qu’une obligation de moyen à la charge du bailleur, nature de l’obligation qui a pour conséquence de vider de sa substance l’obligation de délivrance, dès lors qu’en l’espèce, le manquement a conduit à l’impossibilité pour le preneur d’exploiter une partie des lieux.

La requérante a établi un tableau en page 19 de ses écritures et a fixé le montant de la perte de jouissance au prorata de la surface impactée et du nombre de jours, montant qui n’apparaît pas sérieusement contestable et qui doit être retenu au titre des fuites survenues dans les locaux pour les quatre premières lignes du tableau, soit à hauteur de 18 865 euros (95€+315€+473€+17982€).

Il sera accordé à la requérante une provision à hauteur de ce montant en réparation du préjudice de jouissance résultant des différentes inondations subies.

Sur la demande reconventionnelle

La requérante n’émet aucune véritable contestation pour s’opposer au paiement des loyers, développant uniquement une demande de délais de paiement, à laquelle la défenderesse s’oppose.

En l’espèce, il résulte du décompte que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1 239 961,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 28 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Compte tenu des circonstances de la cause et des difficultés rencontrées par la requérante, incontestables, et alors que la dette ne représente que deux trimestres, il convient d’accorder à la société Srt Group un délai de paiement de douze mois pour apurer cette somme.

Sur les demandes accessoires

Aucune raison d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La requérante, partie succombante, supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction et de consignation des loyers ;

Condamnons la société Fructipierre à verser à la société Srt Group la somme de 18 865 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance résultant des inondations et infiltrations affectant les locaux ;

Condamnons la société Srt Group à verser à la société Fructipierre la somme de 1 239 961,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 28 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus ;

L’autorisons à payer cette somme en douze mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, la première mensualité devant être honorée le 15ème jour de la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois pour les mensualités suivants sauf meilleur accord des parties ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Srt Group au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 28 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN