TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/51749 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64ZL

N° : 10

Assignation du :

26 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. “MMS”

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS – #C1184

DEFENDERESSE

La société “PAPA AFRIKA” S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Zahra AMRI-TOUCHENT, avocat au barreau de PARIS – #A0722

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Vu le bail du 24 décembre 2018 liant la SCI MMS et la société Papa Afrika, venant aux droits des parties initiales au contrat, concernant le local commercial situé [Adresse 2] à Paris 75019 ;

Vu le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 par laSCI MMS ;

Vu l’assignation délivrée le 26 février 2025 par la SCI MMS à la société papa Afrika aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion sans délais, ordonner la séquestration des biens et objets immobiliers, la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3.500 euros, arrêtée à la date du 4 décembre 2024, la condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, majoré de 50%, augmentée des charges et taxes locatives, la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

A l’audience du 10 juin 2025, la SCI MMS a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, faisant valoir que les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai d’un mois ; que l’attestation d’assurance produite dans le délai d’un mois portait sur un local d’habitation et non un local commercial ; que le local est utilisé comme local à usage d’habitation et comme local pour la vente de journaux en violation de sa destination.

En réponse, la société Papa Afrika a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite le débouté des demandes et la condamnation de la SCI MMS à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des violations du bail dénoncées.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Au cas présent, la société papa Afrika produit aux débats ses relevés de compte et preuve de virements démontrant que certaines des sommes réclamées aux termes du commandement de payer avaient été réglées avant sa délivrance. Par conséquent, seul le reliquat du mois d’avril 2024 pour un montant de 177 euros et le loyer de mai 2024 pour un montant de 846 euros restaient effectivement dus au jour de la délivrance du commandement de payer le 4 novembre 2024 et n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois, en ce que les deux virements ont été effectués avec un jour de retard le 5 décembre 2024.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par le bailleur qu’au jour de l’audience, aucune dette de loyers ne subsiste.

Par conséquent, il résulte des débats que les causes de ce commandement ont été apurées bien que hors délais. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs. Par conséquent, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué sur le motif du défaut de paiement des loyers. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Concernant la remise d’une attestation d’assurance visée au commandement, il ressort des pièces versées que la société Papa Afrika a bien souscrit une assurance auprès de la société Generali le 19 novembre 2024 pour le local situé [Adresse 2] à [Localité 6], soit dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer ; que le bailleur lui opposant que l’assurance souscrite était à usage d’habitation, elle a régularisé cette erreur en vue de l’audience du 10 juin 2025, en produisant une attestation d’assurance professionnelle auprès de la société Axa pour la période du 10 juin 2025 au 1er juin 2026. Par conséquent, il ressort des éléments produits que la société Papa Afrika avait répondu favorablement à la demande formulée aux termes du commandement de payer dans le délai imparti puis a régularisé sa situation au jour de l’audience afin de bénéficier d’une assurance conforme à la nature du bail. Par conséquent, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Concernant l’obligation de cesser d’utiliser le local loué en local d’habitation et pour la vente de journaux, activité non autorisée au bail, il ressort des éléments produits, des photographies non authentifiées et non datées, que la violation des clauses du bail et leur persistance à l’issue du délai d’un mois accordé par le commandement de payer pour faire cesser ces violations, n’est nullement démontrée, ne pouvant dès lors emporter acquisition de la clause résolutoire sur ces motifs.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ni sur la demande de provision, la dette étant nulle au jour de l’audience.

La présente instance ayant été nécessaire notamment à la production de l’attestation d’assurance conforme, la société Papa Afrika devra prendre partiellement à sa charge les frais irrépétibles de la SCI MMS et sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI MMS ;

Condamnons la société Papa Afrika à payer à la SCI MMS la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Papa Afrika aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 08 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN