COUR D’APPEL D'[Localité 20]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G], [OD] [X] c/ [E] [CJ], [P] [V] veuve [U], [L] [K] épouse [CJ], [O] [U], [H] [U], [D] [U], [C] [U], S.A.R.L. SEA CAP IMMOBILIER

MINUTE N°

Du 09 Septembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/00476 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MU2X

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

— M^e Roland TAMISIER

— M^e Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

— M^e Olivier TAFANELLI

— M^e Stéphane MEGYERI

le 9 septembre 2025

mentions diverses

Renvoi [Localité 22] 13.11.2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

neuf Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDEUR:

Monsieur [G], [OD] [X]

[Adresse 13]

[Localité 24] / ROYAUME-UNI

représenté par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [CJ]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [L] [K] épouse [CJ]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [P] [V] veuve [U]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [O] [U]

[Adresse 14]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [U]

[Adresse 5]

[Localité 17], ETATS UNIS

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [D] [U]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [U]

[Adresse 9]

[Localité 18]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. SEA CAP IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MEGYERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit d’huissier en date du 28 janvier 2020 aux termes duquel monsieur [G] [X] a fait assigner monsieur [E] [CJ] et madame [L] [I] épouse [CJ] devant le tribunal de céans;

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de procédure 20/476.

Vu l’exploit d’huissier du 8 juin 2020 aux termes duquel monsieur [E] [CJ] et madame [L] [I] épouse [CJ] ont fait assigner Madame [P] [V] veuve [U], monsieur [O] [U] , madame [H] [U], monsieur [R] [U], monsieur [C] [U], la société CEA CAP IMMOBILIER devant le tribunal de céans .

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de procédure 20/1665.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire des époux [CJ] et leur demande de provision sur dépens.

Par jugement avant dire droit du 25 mai 2023, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à BEAUSOLEIL, aux fins d’établir un projet d’état descriptif de division, de proposer la création de numéros nouveaux de cadastre si nécessaire, et de définir la contenance et la description des lots de chacune des parties (demandeurs d’une part et défendeurs d’autre part), notamment ce qui concerne la courette litigieuse, et les conditions d’accès aux parties communes et aux parties privatives, confiée à monsieur [N].

L’expert a déposé son rapport en l’état le 29 février 2024.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 26 mars 2024) aux termes desquelles Monsieur [G] [X] sollicite, au visa des articles 545, 555 et 1240 du code civil, de

— voir enjoindre à Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ], et ce dans le délai d’un mois à compter de la décision à venir, de :

— Détruire le grillage édifié sur sa propriété sous le portique ;

— Enlever tous les objets leur appartenant entreposés sur sa propriété

— Procéder à la destruction du prolongement du muret À CÔTÉ DU JARDINET qui sépare les parcelles AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16], et le remplacer avec d’anciennes pierres traditionnelles, en ce qu’il empiète sur sa propriété

— Arracher toutes les plantes plantées par les époux [CJ] sur sa propriété

— Enlever tous les objets entreposés dans son jardinet

— Retirer l’installation électrique installée dans son jardinet

— Détruire la canalisation qui permet aux époux [CJ] de déverser leurs eaux de toilette usées sur sa propriété

— Assortir ces obligations d’une astreinte de 100,00€ par jour de retard, prenant effet un mois après la signification du jugement à intervenir.

— Condamner Monsieur [E] [CJ] et à Madame [L] [K] épouse [CJ] à lui verser la somme de 75,00€ en réparation de son préjudice matériel

— Condamner Monsieur [E] [CJ] et à Madame [L] [K] épouse [CJ] à lui verser la somme de 10.000,00€ sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

— Condamner Monsieur [E] [CJ] et à Madame [L] [K] épouse [CJ] à lui verser la somme de 6052,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [E] [CJ] et à Madame [L] [K] épouse [CJ] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat établi par Maître [M] [Z], huissier de justice, le 3 septembre 2019, d’un coût de 618,09 € et celui du 3 avril 2018, d’un coût de 744,09 €, soit un total de 1.362,18 € pour les constats,

Vu les dernières conclusions ( RPVA 12 novembre 2024) aux termes desquelles Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ] sollicitent, au visa des articles 544 et suivants du Code civil, et les articles 1240 et suivants du Code civil, 1101 et suivants, et 1231-1 du Code civil, des articles 1240 et s. du Code civil, de :

A titre principal,

— voir constater que Monsieur [X] a agi de manière à éviter que l’expert judiciaire rende son rapport,

— voir juger que la courette litigieuse (moitié de la courette attenante au lot 3 sur le plan de 1921) fait partie du bien immeuble acquis par eux auprès des vendeurs [U],

— en conséquence voir juger qu’ils sont propriétaires de la courette litigieuse (moitié de la courette attenante au lot 3 sur le plan de 1921),

— voir juger que le jardinet litigieux se trouvant au droit de leur habitation fait partie du bien immeuble acquis par eux

— voir juger qu’ils sont propriétaires de ce jardinet,

— voir ordonner en conséquence de ce qui précède la rectification des titres de propriété, ainsi que du cadastre,

— voir débouter Monsieur [G] [X] de sa demande de les voir condamner d’avoir sous astreinte à « détruire le grillage édifié », à « enlever tous les objets leur appartenant entreposés », à « procéder à la destruction du prolongement du muret À CÔTÉ DU JARDINET qui sépare les parcelles AE [Cadastre 15] et AE [Cadastre 16], et le remplacer avec d’anciennes pierres traditionnelles », à « arracher toutes les plantes plantées par les époux [CJ] », à « retirer l’installation électrique » et « à détruire la canalisation »

— au surplus voir juger que Monsieur [X] est défaillant à apporter la preuve des faits qu’il allègue au sujet du parasol prétendument abîmé, et que Monsieur [X] est défaillant à étayer utilement ses demandes d’indemnisation présentées contre eux

— voir débouter de plus fort Monsieur [G] [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

Si une quelconque condamnation intervenait contre eux ou si un quelconque préjudice devait ressortir pour eux du jugement à intervenir,

— voir condamner les vendeurs [U] et l’agence SEA CAP, in solidum, à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations et de toutes conséquences pour eux ressortant du jugement à intervenir,

— voir condamner les vendeurs [U] et l’agence SEA CAP, in solidum, à la somme de 28.000 euros de dommages et intérêts à leur bénéfice , au titre du préjudice financier, pour le cas où la courette serait attribuée à [X],

— voir condamner les vendeurs [U] et l’agence SEA CAP, in solidum , à la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à leur bénéfice , au titre du préjudice moral, pour le cas où la courette serait attribuée à [X],

En tout état de cause,

— voir condamner Monsieur [X], ou subsidiairement tout succombant, à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions aux termes desquelles Monsieur [O] [U], Madame [H] [U], Monsieur [D] [U] et Monsieur [C] [U] sollicitent, au visa des articles 544 et 1240 et suivants du Code civil, de

— voir débouter Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] de leurs entières demandes formulées à l’encontre de Madame [P] [U] et à leur encontre

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] à payer à Madame [P] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] à payer à Madame [H] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] à payer à Monsieur [D] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [CJ] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 3 mars 2025)aux termes desquelles la société SEA CAP IMMOBILIER sollicite de

— voir débouter Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ] de leur demande à être relevés et garantis de toutes condamnations et de toutes conséquences ressortant du jugement à intervenir,

— voir débouter Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ] de leurs demandes de condamnations à des dommages et intérêts pour préjudices financier et moral, en l’absence de toute faute délictuelle commise par elle, laquelle n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’assistance,

— voir débouter Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— voir condamner in solidum Monsieur [E] [CJ] et Madame [L] [K] épouse [CJ] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le14 novembre 2024 avec effet au 14 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [X] a acquis les lots 3 et 4 de la parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 16] à [Localité 21], le 28 août 2007.

Le 1er mars 2019, il a acquis les lots 2 et 5.

Les époux [CJ] ont acquis des consorts [U] la parcelle voisine cadastrée AE [Cadastre 15], [Adresse 6], le 27 février 2018.

Cette vente est intervenue par l’intermédiaire de l’agence immobilière SEA CAP IMMOBILIER.

Monsieur [G] fait valoir que le morceau de terrain sous portique où ont été édifiés le muret et le grillage litigieux lui appartient, que le notaire Maître [S] lui a indiqué que

l’actuelle propriété dont il est devenu seul propriétaire intègre le terrain sous portique, faisant l’objet d’une discussion avec Monsieur [CJ], que ce dernier ne dispose que des servitudes énumérées dans les actes antérieurs, qu’il ressort des photographies du constat d’huissier du 03/09/2019 que la construction litigieuse a été érigée sous le portique soit sur sa propriété.

Il indique que Madame [W], ancienne copropriétaire de la parcelle AE79, atteste que cet espace a toujours été un espace libre de toute construction avec terre et herbe, agrémenté de fleurs ou d’une table de chaises de jardin, que Monsieur [GE] n’a jamais construit ni escalier, ni mur ni cabane en dur, sur cet espace, malgré l’autorisation accordée par M. et Mme [J], que cet accord n’était valable qu’entre Monsieur et Madame [J] et Monsieur [GE], et non envers Madame [K] et Monsieur [CJ], qui se sont appropriés un terrain qui ne leur appartient pas.

Il fait valoir que les époux [CJ] n’ont emménagé qu’en 2018, qu’ils ne peuvent pas invoquer l’usucapion.

Il indique que, selon Madame [Y] qui a habité dans cette maison, l’espace sous le second étage de l’appartement a toujours existé en tant qu’espace libre de toute construction et d’aménagement, que Maître [Z] s’est rendu sur place le 3 avril 2018, qu’il a constaté que Monsieur [CJ] était en train de faire des travaux sur la terrasse sous le portique, que Maître [F], dans son courrier du 11 mai 2018, a fait mention du fait que les époux [CJ] avaient fait ériger un mur de séparation grillagé sur leur parcelle AE [Cadastre 16].

S’agissant du jardinet, il fait valoir que la parcelle [Cadastre 16] longe en partie la parcelle [Cadastre 15], que le jardinet situé en face de la parcelle [Cadastre 15] est sa propriété , que les époux [CJ] y ont coupé des arbres et ont fixé un store sans autorisation, qu’ils ont érigé un mur en bambou sur sa propriété derrière lequel ils ont entreposés des déchets qui lui cause un préjudice car ils attirent les rats.

Il indique qu’une installation électrique a également été mise en place sur sa parcelle par les époux [CJ] sans autorisation, qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son jardinet.

S’agissant du muret à côté du jardin, il expose que Maître [Z] a constaté l’édification d’un muret en ciment à coté du jardinet, le long de la parcelle [CJ] et pour partie sur sa propriété, que ce mur n’aurait pas dû être prolongé jusqu’au niveau de la limite séparative de la parcelle de la courette extérieure, dont il s’est trouvé exclu pour moitié.

Il indique que le muret à côté du jardin était là pour garder le sol intact et prévenir l’érosion, qu’il lui appartient, qu’édifié en vieilles pierres traditionnelles, les époux [CJ]/[K] l’ont couvert pour la partie devant leur maison avec du ciment, outre un prolongement en partie devant la parcelle AE [Cadastre 16].

Sur les canalisations, il fait valoir que Maître [Z] a constaté l’existence d’une arrivée des eaux usées avec une canalisation qui semble provenir de la propriété [CJ] / [K] , que

les photographies prises démontrent qu’une canalisation a été construite pour permettre aux eaux usées des époux [CJ] de se déverser sur sa propriété, qu’elle est ouverte, ce qui permet aux rats d’entrer dans le jardin, que l’eau des toilettes des époux [CJ] s’évacue sur sa propriété, ce qui pose un problème de salubrité.

Il fait valoir que les époux [CJ] se sont montrés violents à son encontre, que Madame [CJ] a cassé un parasol d’une valeur de 75,00€, le 4 mai 2019, que le 5 mai 2019, Monsieur [CJ] lui a donné un coup de poing dans la jambe et l’a menacé.

Il soutient qu’il n’est pas nécessaire de procéder à un bornage préalablement à une action ayant pour but la récupération de l’usage d’une propriété, qu’il n’y a pas de contestation de limite puisque les époux [CJ] prétendent que des parties de parcelles leur appartiennent.

Il fait valoir que les limites cadastrales sont conformes à ses titres, que les époux [CJ] reconnaissent ne disposer d’aucun titre allant à l’encontre du cadastre qui lui attribue la courette.

Il soutient avoir acquis tous les lots de la copropriété dont dépend la courette, que les lots acquis par les époux [CJ] l’ont été dans la propriété voisine, qu’ils n’ont acquis qu’une partie de ce qui dépendait à l’origine du lot successoral N° 3 (1°et 2° du lot, à l’exclusion des 3° et 4°), que le solde a fait l’objet d’un sort différent, avec l’acte d’échange du 17 mai 1965 et en particulier la petite cour en son entier, un lavoir et un W.C. (transformés depuis) .

Il indique que les discussions relatives aux gouttières sont hors sujet, l’usage des gouttières étant

indépendant des questions objet de la présente procédure.

Il fait valoir que le fait que les époux [J] aient autorisé Monsieur [GE] à construire un escalier qui n’a finalement pas été construit en bordure de la courette signifie que les bénéficiaires de cette autorisation n’avaient aucun droit sur la courette.

Il indique que s’agissant du jardinet, formant partie de la parcelle AE [Cadastre 16], le plan cadastral annexé au constat de Maître [Z] montre l’avancée qu’il forme au-dessous de la parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 15].

Monsieur et madame [CJ] font valoir que les propriétés ne sont pas bornées, que les limites divisoires des propriétés restent à établir, que le cadastre constitue une simple présomption, que la courette a été oubliée sur le cadastre, que la courette litigieuse n’apparait sur aucun des titres de propriété.

Ils font valoir que si la courette n’apparait pas à la clause « désignation » du bien dans leur titre, elle est expressément mentionnée aux annexes.

Ils soutiennent que la désignation des biens dans les titres de propriété est défectueuse et

incomplète, et que les actes doivent être corrigés.

Ils font état des propos de Monsieur [T] retranscrits par constat d’huissier de justice du 25 février 2021 d’où il résulte qu’ils sont propriétaires d’une partie de la courette.

Ils soutiennent que la mention « les co-partageants auront la propriété commune de la moitié du terrain de passage sous portique en M. du Plan ci-annexé », visée dans leur titre de propriété [CJ], laisse à penser qu’ils auront en tant que descendants des co-partageants, la propriété commune de la moitié de la courette, désignée en « M » sur le plan de 1921, que cette partie désignée en « M » sur le plan de 1921 est la moitié « Est » de la courette, occupée par monsieur [X], ce qui laisse penser que Monsieur [X] n’est pas propriétaire de la moitié de la courette qu’il occupe et confirme que l’autre partie de la courette (« N ») attenante à leur appartement, est en pleine propriété avec le lot 3, leur propriété.

Ils font valoir que cette partie « N » n’a pas à être visée aux servitudes et/ou conditions particulières, puisqu’elle est en pleine propriété du lot 3 (lot 3 du partage [IG]).

Ils relèvent que sur cette partie « N » de la courette, il avait à un moment été convenu de laisser les propriétaires ([GE] à l’époque) construire un escalier extérieur permettant de passer du rez-de-chaussée à l’étage, que la mention apparaît dans la note « servitudes » de leur acte, qu’est produit un acte notarié d’échange en date du 17 mai 1965 entre Monsieur [GE] (propriétaire avant les consorts [U]) et les consorts [IG].

Ils font valoir que cet escalier ne pouvait se trouver que dans la moitié de courette attenante au bâti puisque devant permettre de passer d’un étage à l’autre, par l’extérieur soit donc en partie « N », que l’autorisation est donnée « en tant que de besoin », ce qui sous-entend qu’elle est peut être surabondante.

Ils font valoir qu’il n’est pas établi que cette autorisation était personnelle à monsieur [GE], puisqu’elle vise également ses ayants droits, soit les propriétaires successifs du bien, que les déclarations de Monsieur [T] auprès de l’huissier de justice Me [YF] [A] le corroborent.

Ils font valoir que fin 2018, monsieur [X] considérait qu’ils étaient propriétaires de la moitié de la courette, qu’ils sont fondés à se prévaloir des actes antérieurs pour faire écarter la présomption du cadastre et pour établir que la moitié côté ouest de la courette fait partie de leur lot.

Ils soutiennent que Monsieur [X] ne démontre pas sa propriété sur le jardinet se trouvant au droit de l’habitation [CJ], que les actes antérieurs et les éléments livrés au débat prouvent que ce jardinet fait partie de leur lot.

Ils font valoir que les demandes accessoires de Monsieur [X], au sujet du parasol prétendument abîmé et sa demande de dommages et intérêts ne sont pas étayés, que la réalité des faits que Monsieur [X] allègue n’est pas démontrée.

Ils exposent que le compromis de vente et leur acte de vente contiennent les mentions suivantes au sujet de la courette :

— « Les co partageants auront la propriété commune de la moitié du terrain de passage sous portique. »

— « La maison présentement vendue est séparée de celle contiguë (…) par une cour sous portique.

Monsieur et Madame [J] autorisent en tant que de besoin Monsieur [GE] ou ses ayants droit, à utiliser une partie de cette cour pour installer un escalier qui lui permettra d’accéder par l’extérieur aux pièces se trouvant au premier étage », que l’acte de vente [GE] / [U] comprend les mêmes mentions.

Ils rappellent les mentions de l’acte d’échange du 17 mai 1965, faisant valoir que les droits cédés par Monsieur [GE] ne concernaient pas les droits sur la cour elle-même mais les droits dans la cour concernant le lavoir, le water closet ainsi que les droit se situant dans les paliers et escalier commun outre l’autorisation d’ user de la moitié de la courette.

Ils indiquent que cet acte d’échange n’est pas mentionné au sein de leur titre de propriété mais dans l’acte de vente du 13 juin 1975 entre [GE] et [U], postérieur à l’acte d’échange de 1965.

Ils soutiennent que le fait que l’acte d’échange de 1965 ne portait pas sur la courette elle-même mais sur les installations se situant dans la courette, que l’acte d’échange de 1965 autorisait Monsieur [GE] « en tant que de besoin » à user de la moitié de la courette, que les actes postérieurs à l’acte d’échange, savoir l’acte du 13 juin 1975 et l’acte de vente [U] / [CJ] faisaient mention du fait que la moitié de la courette intégrait leur lot, que la moitié côté ouest de la courette faisait partie du lot [GE], puis [U] et de leur lot.

Ils font valoir que l’agence SEA CAP IMMOBILIER présentait le bien à vendre dans le cadre de son annonce, en y incluant un cabanon se trouvant dans la courette.

Ils soutiennent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise, que peu importe que l’agence SEA CAP ait été liée par mandat avec les vendeurs [U], qu’ils sont bien fondés à être relevés et garantis par cette agence sur le fondement délictuel / extra contractuel.

Concernant les vendeurs [U], ils font valoir qu’il leur appartenait, au regard de la configuration matérielle de la cour, de les informer sur le fait que, bien que la cour ne soit pas délimitée à l’intérieur de l’espace délimité par les bâtiments et murs, elle ne leur appartenait pas en intégralité, notamment à l’endroit où le cabanon était implanté.

Ils font valoir que l’annonce de vente présentée à l’époque par les consorts [U] et leur agence SEA CAP IMMOBILIER faisait apparaître avec l’appartement la propriété de la moitié de la courette, sans aucune réserve à ce sujet, que le compromis rédigé par SEA CAP IMMOBILIER, en son annexe 1, fait état de cette courette, que dans l’acte notarié elle n’apparait pas dans le titre des vendeurs sans explications

Ils font valoir que si la propriété de la courette est attribuée à monsieur [X], ils subissent un préjudice financier outre un préjudice moral.

En réponse, les consorts [U] font valoir que l’acte du 27 février 2018 ne mentionne pas de courette, que cette désignation correspond, à l’exception des références cadastrales qui ont évolué, à la désignation du bien figurant dans leur titre de propriété que leurs titres coïncident avec les indications du cadastre.

Ils soutiennent qu’ils ne pouvaient délivrer une information sur le statut de la courette qu’ils ne détenaient pas, que les annexes du titre de propriété des époux [CJ] montrent que le statut juridique de cette courette est difficile à déterminer.

Ils font valoir qu’à leur égard, la charge de la preuve pèse sur les époux [CJ], qu’il leur appartenait de payer la consignation complémentaire pour que l’expert puisse achever sa mission, que si selon l’expert la courette relève du regime de la copropriété, elle serait vraisemblablement une partie commune, qu’il appartient aux époux [CJ] de faire désigner un Syndic pour administrer la copropriété, qu’il ne pouvait vendre une partie commune d’une copropriété, dont ils n’étaient pas les seuls propriétaires.

Ils indiquent qu’en l’absence de bornage, il appartient aux époux [CJ] d’en solliciter un.

Ils font valoir que les époux [CJ] n’invoquent de leur part aucun manquement à l’obligation de délivrance ni la mise en jeu de la garantie d’éviction, qu’il n’est pas établi de faute contractuelle de leur part, qu’ils leur ont vendu le même bien que celui qu’ils ont acquis des Consorts [GE], que leur responsabilité ne seraient engagée que si, au contraire, ils avaient vendu aux époux [CJ] une courette appartenant en réalité à Monsieur [X], ce qui n’est pas le cas, qu’ils n’ont pas connu de litige avec leurs voisins concernant la propriété ou l’utilisation de la courette, qu’ils ne pouvaient faire état auprès de leurs acquéreurs d’une difficulté potentielle dont ils n’avaient pas connaissance.

La SEA CAP IMMOBILIER fait valoir que l’annonce de mise en vente du bien ne peut alimenter la thèse des époux [CJ] qui n’ont pu, du fait de sa rectification effectuée rapidement, être induits en erreur en pensant acquérir la moitié de la courette accolée au bien.

Elle fait valoir que l’acte de vente de la propriété [GE] aux époux [U] en date du 13 juin 1975 indique que les époux [GE] étaient titulaires d’un droit de jouissance partagée sur certaines parties et installations situées entre le bien acquis par eux et celui de leur voisin [IG], également propriétaire de la partie située au rez-de-chaussée de la maison à droite de la courette sous portique.

Elle fait valoir qu’il n’est pas spécifié dans les actes et titres, qu’il ne peut être déduit de leurs stipulations que les époux [U] auraient été les propriétaires de la moitié de la courette sous portique, qu’au moment de la vente aux époux [CJ] et aujourd’hui aux termes de leurs conclusions récapitulatives, les époux [U] n’ont jamais prétendu être propriétaires de la courette litigieuse.

Elle indique que les informations figurant dans l’annonce de vente rectifiée ajoutées à celles énoncées de façon détaillée dans le compromis de vente permettent de démontrer qu’elle n’a

commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle envers l’acquéreur.

Elle soutient être tenue à une obligation de moyens et non de résultat.

Elle précise que l’annonce initiale de vente qui été rapidement modifiée par la suppression de cette précision, faisait simplement état de la présence d’un cabanon extérieur, sans autre précision et sans indiquer que la moitié de la courette ferait partie du bien mis en vente, que lors de la signature des actes chez le notaire, la courette n’a pas été indiquée dans l’acte ni intégrée au périmètre de la vente.

Elle soutient que la précision s’agissant de la courette est intervenue dès la signature du compromis rédigée par elle, qu’il ne fait aucune mention de cette courette ou de sa moitié dans la désignation du bien vendu.

Elle fait valoir que le titre des époux [CJ] ne leur permet pas de revendiquer la propriété de la courette litigieuse et du jardinet alors que la preuve leur en incombe.

Aux termes des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

En l’espèce monsieur [N], expert judiciaire désigné par jugement avant dire droit du 25 mai 2023, pour réaliser une expertise de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 6], aux fins d’établir un projet d’état descriptif de division, de proposer la création de numéros nouveaux de cadastre si nécessaire, et de définir la contenance et la description des lots de chacune des parties, a déposé son rapport d’expertise en l’état.

Il apparaît utile à la solution du litige que soit produite la lettre de monsieur le Conservateur des Hypothèques au deuxième bureau de [Localité 23] en date du 18 avril 1962 mentionnée dans l’acte notarié du 21 novembre 1972 versé par les époux [CJ].

En effet, ce courrier est susceptible de fournir des éléments sur la répartition des lots litigieux et sur leur apparent changement de numération. En effet les époux [B] font valoir être propriétaires du lot n°3 mentionné sur l’acte de partage du 24 novembre 1921 , composé d’une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez de chausée comprenant au rez de chaussée une cuisine et un séjour, à l’étage deux chambres une salle de douche avec WC et monsieur [X] est aux termes de l’acte notarié du 28 août 2007 propriétaire du lot n°3 constitué d’une cave actuellement une chambre. Il apparaît manifeste que la numérotation des lots de l’acte de partage du 24 novembre 1921 et celle de l’acte notarié du 21 novembre 1972 sont différentes.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à monsieur [X] et à défaut à la partie la plus diligente, de verser aux débats la lettre de monsieur le Conservateur des Hypothèques au deuxième bureau de [Localité 23] en date du 18 avril 1962 mentionnée dans l’acte notarié du 21 novembre 1972 .

Il appartiendra aux parties de faire figurer la nouvelle numérotation des lots sur un plan et de formuler le cas échéant toutes observations utiles.

Dans l’attente l’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, avant dire droit et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT à monsieur [G] [X] et à défaut à la partie la plus diligente de verser aux débats la lettre de monsieur le Conservateur des Hypothèques au deuxième bureau de [Localité 23] en date du 18 avril 1962 mentionnée dans l’acte notarié du 21 novembre 1972,

DIT qu’il appartiendra aux parties de faire figurer la nouvelle numérotation des lots sur un plan et de formuler le cas échéant toutes observations utiles.

RESERVE l’ensemble des demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 13 Novembre 2025 (audience dématérialisée).

LE GREFFIER LE PRESIDENT