TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. CHC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01170 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GM2

N° MINUTE :

16 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 29 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société [Localité 12] [Localité 9], dont le siège social est sis [Localité 12] [Localité 9] SARL – [Adresse 1]

représentée par M^e Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDERESSE

S.C.I. CHC, représentée par sa gérante Madame [E] [L] [F] [Z] domiciliée au [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01170 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GM2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 8]) a fait assigner la SCI CHC copropriétaire du lot 93 pour obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  3375,53 euros représentant les charges de copropriété impayées au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,

—  348,10 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 3 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI CHC assignée en application de l’article 659 du Code de procédure civile n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 8]) verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI CHC,

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 17 septembre 2020, 24 mars 2021, 25 novembre 2021, 22 novembre 2022, 5 décembre 2023 et 27 février 2023, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges à compter du 1er janvier 2020, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance du 11 juin 2013 date d’origine de la dette au 20 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre inclus,

— une mise en demeure de payer du 5 décembre 2024.

Ces pièces justifient partiellement du principe de la réclamation formée à l’encontre de la SCI CHC, la dette débutant dès 2013, le procès verbal d’assemblée générale du 17 septembre 2020 approuvant uniquement les comptes du dernier exercice arrêté au 30 septembre 2019 et le procès verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2023 n’approuvant le budget prévisionnel que jusqu’au 30 septembre 2024.

Ainsi, il y a lieu d’écarter de la demande en paiement l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 de 419,78 euros ainsi que le montant du solde débiteur de 1510,73 euros dû au 30 septembre 2018.

Il convient également de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas partie au contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires.

De plus, le coût des lettres de mise en demeure dont l’envoi n’est pas justifié sera écarté.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11] à hauteur de la somme de

1356,12 euros, qui portera intérêts légaux à compter du 7 décembre 2024 date de réception de la lettre de mise en demeure.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 139,50 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, représentant le coût de la lettre de mise en demeure de l’avocat seule versée au débat, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, la SCI CHC sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 8]) la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par La SCI CHC, partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI CHC devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne La SCI CHC à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]) les sommes suivantes :

—  1356,12 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20 décembre 2024, et ce avec intérêts légaux à compter du 7 décembre 2024,

—  139,50 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI CHC à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 8]) la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI CHC aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT