Copie délivrée

à

M^e Aline GONZALEZ

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 10]

**** Le 22 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/02259 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPJW

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [P] [Z]

née le 24 Novembre 1959 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Syndicat des Copropriétaires Les Senioriales de Camargue, pris en la personne de son syndic en exercice, NEXITY [Localité 10] ARTEPARC dont le siège social est sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 25 Septembre 2025 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/02259 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPJW

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier Les Senioriales de Camargue est soumis au statut de la copropriété et comporte plusieurs bâtiments. Elle est située [Adresse 11].

L’ouvrage a été réceptionné en date du 7 novembre 2008.

Des réserves avaient été émises s’agissant de cloquages sur les façades de 5 bâtiments.

Par jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de grande instance de NIMES a condamné in solidum les sociétés Giraud Midi Pyrénées, Granget Façades et Maniebat à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sénioriales de Camargue la somme de 77 203,75 euros au titre des travaux de reprise, cette somme étant indexée sur la variation de l’indice BT01, la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a fixé le partage des responsabilités ainsi :

Giraud Midi Pyrénées : 85 % (90 % pour les dépens et l’article 700 du code de procédure civile)

Granget Façades : 5 % (sauf pour les dépens et l’article 700 du code de procédure civile)

Maniebat (Espaces Verts, arrosage) : 10 %

Par arrêt mixte du 16 décembre 2021, la Cour d’appel de [Localité 10] a :

— confirmé le jugement sauf en ce qui concerne le partage de responsabilité entre les 3 locataires d’ouvrages, en ce qu’il a mis hors de cause les assureurs SMABTP et AXA ASSURANCES et en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de complément d’expertise ;

— Fixé le partage de responsabilités ainsi :

60 % : Giraud Midi Pyrénées

35 % : Granget Façades

Maniebat : 5 %

— Dit que la société SMABTP, assureur de Gisbert Façades (sous-traitant de Granget Façades) garantira son assurée des condamnations prononcées contre elle, sous la seule réserve des limites contractuelles;

— Dit que la société Axa Assurances lard, assureur de la société Maniebat, garantira la société SMABTP, assureur de Gisbert Façades et la société Granget Façades qui recourent contre elle de la part de condamnation prononcée contre son assurée la société Maniebat, sous la seule réserve des limites contractuelles ;

— Condamné in solidum les sociétés Giraud Midi-Pyrénées, Granget Façades et Maniebat à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

— Condamné ces sociétés in solidum aux dépens jusqu’à ce jour exposés;

— Dit que le partage entre elles et les recours en garantie qu’elles exercent au titre de cette somme et de ces dépens se régleront comme il est dit des condamnations principales ;

— Avant dire droit sur la fixation du montant des travaux de reprise ;

— Ordonné un complément d’expertise entre les seules parties non mises hors de cause, à savoir les sociétés Giraud Midi Pyrénées, Granget Façades, Maniebat et Gisbert Façades ainsi que les assureurs SMABTP et Axa Assurances lard, outre le syndicat des copropriétaires ;

— Désigné à cette fin M. [W] [H] avec pour seule mission de :

— déterminer le coût de reprise des désordres de cloquage et desquamation du revêtement RPE constatés à ce jour sur les bâtiments et villas de la résidence [Adresse 7] à [Localité 12], en fonction de la surface des zones à repeindre ;

— recueillir les observations des parties à l’exclusion de toute appréciation sur tout désordre d’une nature autre que celle résultant du phénomène constaté et étudié dans le rapport d’expertise de M. [J] déposé le 1er août 2013.

L’expert a déposé son rapport le 4 novembre 2019.

Par arrêt du 16 décembre 2021, la Cour d’appel de [Localité 10] a :

— Condamné in solidum la Sa Giraud-Pyrénées, la Sarl Gisbert Façades et la société Compagnie Méditerranéenne d’exploitation des Espaces Verts (Cmve) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de [Adresse 4] la somme de 80.298,40 € Hors taxes au titre des travaux de reprise des désordres relatifs au cloquage du revêtement des façades ;

— Dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité la manière suivante :

s’effectuera conformément au prorata de responsabilité fixé par la cour de :

Giraud Midi Pyrénées

[Adresse 5]

CMVE

60 %

35 %

5 %

— Condamné la société Gisbert Façades à garantir la société Giraud-Midi Pyrénées des condamnations prononcées à son encontre ;

— Dit qu’à la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;

— Dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 4 novembre 2018 jusqu’à la date du présent arrêt ;

— Dit que la somme portera intérêt aux taux légal à compter du présent arrêt avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la Sa Giraud-Pyrénées, la Sarl Gisbert Façades et la société Compagnie Méditerranéenne d’exploitation des Espaces Verts (Cmve) à supporter le coût de l’expertise ordonnée par la cour, au prorata des responsabilités retenues par la Cour.

En date du 27 février 2024, s’est tenue l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires Les Senioriales de Camargue.

Estimant que les résolutions numéro 7 et numéro 10 votées au cours de cette assemblée générale sont nulles, Madame [P] [Z] a donné assignation par exploit de Commissaire de Justice du 13 mai 2024 au Syndicat des Copropriétaires Les Senioriales de Camargue devant la juridiction de céans aux fins notamment de prononcer la nullité des ces résolutions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, Madame [P] [Z] sollicite de :

— déclarer la requête de Madame [P] [Z] recevable et bien fondée ;

— prononcer la nullité de la 7e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2024 ;

— prononcer la nullité de la 10e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2024 ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes elle expose que :

— au lieu de suivre la Cour d’appel de [Localité 10] dans son arrêt du 16 décembre 2021, fixant une indemnité à déduire d’un montant propre à chaque bâtiment, il a été décidé de retrancher un montant forfaitaire pour chaque bâtiment ;

— mais en suivant la décision de la Cour et notamment les rapports d’expertise utilisés pour rendre cette solution, il aurait dû être retenu une déduction totale de 11 297,87 euros TTC après actualisation suivant l’indice BT01 prévue par la décision de la Cour d’appel ;

— ainsi le coût total des travaux aurait dû être le suivant : 11 635,64 euros soir une différence de 6 189,40 euros ;

— une indemnité de 5 108 euros a été fixée pour chacun des bâtiment aux termes d’une résolution numéro 7 du 27 février 2024 ;

— cette solution est retenue malgré l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] qui se fondait sur deux devis d’expertise prévoyant un montant de remboursement propre à chaque bâtiment ;

— la mission octroyée à l’expert visait précisément à évaluer les désordres et celui-ci a agi en ce sens ce qui justifie la rédaction du dispositif ;

— les termes du dispositif sont clairs et condamne au versement de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise de désordres relatifs au cloquage du revêtement des façades ;

— dès lors, il apparaît clairement que la somme doit être versée au regard des devis évoqués car elle est octroyée à la condition de reprendre les désordres ;

— aux termes de la résolution 10, le coût total des travaux aurait dû être de 11 635,64 euros en ce que la déduction totale devait être 11 297,87 euros ;

— la répartition faite ne repose ni sur les désordres, ni sur le nombre de bâtiments, ni sur le nombre total de bâtiments ni sur les superficies des façades.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES SENIORIALES DE CAMARGUE sollicite de :

— débouter Madame [Z] de sa demande d’annulation des résolutions numéro 7 et 10 ;

N° RG 24/02259 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPJW

— condamner Madame [Z] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose notamment que :

— le litige soumis à la Cour est circonscrit au quantum des travaux de reprise ;

— le dispositif ne fait nullement mention du devis établi par la société RD21 en date du 30 mars 2019 ni les motifs ;

— l’arrêt est étranger à la question des répartitions des avances et à la question du montant de la déduction à valoir sur le coût des travaux de façade ;

— l’autorité de chose jugée porte seulement sur le quantum de l’indemnité du syndicat et sur le partage de responsabilité ;

— les renseignements contenus dans le devis produit par la société RD21 en date du 30 mars 2019 ne sont pas couverts par l’autorité de chose jugée ;

— ils ne sont nullement passés en force de chose jugée ;

— l’autorité ne vaut que pour les parties à la procédure ;

— dès lors que devant la Cour d’appel, il n’était nullement question de la répartition des avances entre chaque bâtiment, la clé de répartition devait donc se faire conformément à la répartition des charges tel que cela résulte du règlement de copropriété ;

— il résulte de l’article 6 du règlement de copropriété que s’agissant des bâtiments A à R, le gros oeuvre de chaque bâtiment est des parties communes spéciales ;

— ainsi la répartition devait se faire équitablement entre chaque bâtiment à l’exclusion du R non concerné dès lors que chaque bâtiment à 1000/1000e de charges spéciales ;

— la résolution 7 est ainsi valable ;

— s’agissant de la résolution 10, en l’adoptant, l’assemblée générale a confié la réalisation des travaux de façade à la société RD21 pour un montant total de 23 692,34 euros tel que cela ressort du devis en amputant à juste titre la somme de 5 108,48 euros correspondant aux avances reçues ;

— cette amputation de ce montant est juste dès lors que les avances doivent être réparties comme celle des charges.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juin 2025, l’affaire a été clôturée au 25 août 2025.

Lors de l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité des résolutions 7 et 10 de l’assemblée générale du 27 février 2024

La demanderesse sollicite la nullité des résolutions numéro 7 et 10 aux motifs qu’elles seraient en contradiction avec les termes de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 10] le 16 décembre 2021 en ce que s’agissant de la résolution numéro 7, la décision d’attribuer une part forfaitaire à chaque copropriétaire de la somme obtenue judiciairement se fait clairement en contradiction avec la décision précitée et en ce que s’agissant de la résolution numéro 10, la déduction totale du montant des travaux aurait due être de 11 297,87 euros TTC et non de 5 108,27 euros.

Le défendeur expose que l’arrêt de la Cour d’appel ne fait pas mention du devis du 30 mars 2021, que l’autorité de la chose jugée porte ainsi seulement sur le quantum de l’indemnité du syndicat et sur le partage de responsabilité des locateurs d’ouvrage et ne saurait ainsi être étendue à la question de la répartition des avances ou à la question du montant de la déduction à valoir sur le coût des travaux. Il précise que la clé de répartition des avances devait se faire conformément à la répartition des charges tels qu’elle résulte du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Il est de jurisprudence constante que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard des éléments qui ont été tranchés dans le dispositif.

La résolution numéro 7 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 27 février 2024 dénommée “DÉCISION À PRENDRE CONCERNANT LA RÉPARTITION DES AVANCES” est rédigée ainsi :

“Option 1 présentée par le Syndic :

Après consultation de l’avocat Maitre [T], qui a suivi la procédure et conformément au règlement de copropriété, l’option 1 présente une répartition de la somme allouée par le Tribunal, à savoir : 91 067 €, répartie sur l’ensemble des bâtiments, déduction falte du bâtiment R non concerné par les travaux, mais qui a participé aux frais de procédure (montant remboursé : 4 223.94 €.).

Il manque à ce jour une somme comprise entre 4 000 € et 6 000 € : dès lors que nous aurons ce dernier remboursement de l’avocat, celui-ci viendra en diminution des travaux ou des charges.

Voir tableau des simulations ci-joint.

Option 2 présenté par M. [M] :

Voir tableau des simulations ci- joint.

L’Assemblée Générale après avoir :

pris connaissance des conditions des deux options de la répartition,pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical et du syndic :et aprés en avoir délibéré :

• Décide de valider l’option 1.

Il est précisé que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront répartis selon

• les tantièmes attachés aux lois concernés par la dépense : charges BLOC A

Le devis voté est validé sous réserve que l’intégralité des postes solent exécutés, mais les appels de fonds seront faits sur la base du devis validé : s’il reste une différence entre devis et facture, un remboursement sera fait, avec déduction de la somme à part égale de 5 108.47 €

Démarrage des travaux prévu à la date du : SEPTEMBRE 2024"

Ainsi, aux termes de cette résolution, chaque bâtiment a obtenu une avance de 5 108,47 euros au titre de la reprise des désordres.

Aux termes de la résolution numéro 10 dénommée “DECISIONS A PRENDRE CONCERNANT LA REALISATION ET LA GESTION DES TRAVAUX DE REFECTION FACADES BLOC C”, il est stipulé notamment que :

“Décision à prendre concernant la réfection des façades du bloc C :

Devis RD21 : 21 313.73 €

MO suivi de travaux : 1 172.26 €

DO : 439.06 €

Honos du syndic : 767.29€

Devis Midi Solell façades : 23 284.71 €

MO suivi de travaux : 1 280.66 €

DO : 479.67€

Honos du syndic : 838.25 €

Devis Multi façades : 24 063.95 €

MO suivi de travaux : 1323.51 €

DO : 495.726

Honos du syndic: 866.30 €

L’Assemblée Générale après avoir :

pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiéspris connaissance de l’avis du Conseil Syndicalet après en avoir délibéré,

Décide d’effectuer les travaux suivants : REFECTION DES FACADES DU BLOC CRetient la proposition présentée :par l’entreprise RD2l pour un montant de 21 313.73 € TTC + MO + Honoraires du syndic:Approuve :les honoraires de maîtrise d’œuvre assurée par Le cabinet [G] pour un montant de 1172.26 € TTC

— décide que les honoraires du Syndic au titre des travaux votés s’élèvent à 2 % du montant total HT des travaux, soit 387.52 €

Le syndic a proposé une dommage ouvrage à l’ordre du jour et au vote au SDC, mais sur conseil du maître œuvre, qui estime que la réfection totale des façades relève que de l’esthétisme, la DO a été refusée par le SDC, et donc non voté.

Il est précisé que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront répartis selon :

• les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense : charges BLOC C

Le devis voté est validé sous réserve que l’intégralité des postes soient exécutés, mais les appels de fonds seront faits sur la base du devis validé : s’il reste une différence entre devis et facture, un remboursement sera fait, avec déduction de la somme à part égale de 5 108.47 €

•Démarrage des travaux prévu à la date du : SEPTEMBRE 2024

par le procès :

Le Syndic procédera aux appels de fonds selon les modalités suivantes : déduction faite des sommes allouées (…)”

Ainsi, aux termes de cette résolution numéro 10, l’assemblée générale a confié la réalisation des travaux de façade à la société RD21 et a amputé du coût des travaux la somme de 5 108,47 euros votée lors de la résolution numéro 7.

Dans le dispositif de l’arrêt du 16 décembre 2021, la Cour d’appel de [Localité 10] a effet condamné les défendeurs au paiement de la somme de

80 298,40 euros HT et a statué sur les taux d’imputabilité de chaque partie mais il n’a pas été statué sur la répartition des avances ou du montant de la déduction à valoir sur le coût des travaux.

Ainsi, c’est à juste titre que le défendeur expose que :

— d’une part, l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] du 16 décembre 2021 porte seulement sur le quantum de l’indemnisation allouée et sur le partage de responsabilité et non sur la question de la répartition des avances ou du montant de la déduction à valoir sur le coût des travaux ;

— d’autre part, les informations mentionnées dans le devis de la société RD21 du 30 mars 2019 ne disposent pas de l’autorité de la chose jugée.

En tout état de cause, la Cour d’appel de [Localité 10] a indiqué aussi dans la motivation de son arrêt que “le litige est circonscrit au quantum des travaux de reprise destinés à réparer le préjudice matériel subi par le syndicat trouvant son origine dans les fautes contractuelles des intervenants à l’acte de construire”.

Par ailleurs, il résulte en effet de l’article 6 du règlement de copropriété s’agissant des bâtiments A à R à usage d’habitation que le gros-oeuvre de chaque bâtiment constitue des parties spéciales.

Il ressort aussi de cet article que chaque bâtiment est doté en effet de 1000/1000 ème de charges spéciales de telle sorte que c’est à juste titre que la répartition des avances a été faite équitablement entre les bâtiments.

Ainsi, aucun élément ne permet de soutenir que la répartition de la somme allouée par la Cour d’appel aurait dû être ventilée selon les dommages affectant chaque bâtiment.

Dans ces conditions, la demande tenant à déclarer nulles les deux résolutions sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z], partie perdante sera condamnée aux dépens.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [Z] partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la demanderesse, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros .

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [P] [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires Les Senioriales de Camargue la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier, Le Président,