TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/09007 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KKM

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MILLINVEST

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1623

DÉFENDERESSE

Madame [K] [U] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuelle BARBIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0030

Décision du 07 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/09007 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KKM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 7 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé des 8 et 13 février 2022, la SCI MILLINVEST, en qualité de venderesse, et Mme [K] [C], en qualité d’acquéreuse, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur les lots 45 et 72 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Paris 15ème, moyennant un prix de 193 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreuse d’un prêt bancaire de 111 150 euros, au plus tard le 14 avril 2022, la vente devant par ailleurs être réitérée par acte authentique au plus tard le 16 mai 2022.

L’acte stipule qu’au cas où, toutes les conditions suspensives réalisées, les parties ne signeraient pas l’acte authentique de vente, la partie non défaillante pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente en justice ou invoquer la résolution de plein droit de la promesse et que l’autre partie devra alors lui verser une indemnité d’un montant de 19 300 euros à titre de clause pénale.

Enfin, l’acte prévoit qu’un acompte de 9 650 euros doit être versé par Mme [K] [C] entre les mains de l’agence, désignée comme séquestre.

Par avenant des 7 et 14 juin 2022, la date de réalisation de la vente par acte authentique a été prorogée au 30 juin 2022.

Par courriel du 27 octobre 2022, Maître [L] [V], notaire de Mme [K] [C], a informé le notaire de la SCI MILLINVEST, de ce que l’acquéreuse ne pouvait donner suite à la promesse et lui a transmis un courriel de la banque LCL en date du 25 octobre 2022 indiquant que les conditions de prêt prévues à la promesse de vente ne permettaient pas d’accorder un prêt.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 novembre 2022, la SCI MILLINVEST a invoqué la résolution de plein droit du compromis et mis en demeure Mme [K] [C] d’avoir à lui payer la somme de 19 300 euros au titre de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 novembre 2022, elle a mis en demeure Maître [L] [V], notaire à [Localité 7] de libérer à son profit la somme de 9 650 euros versée entre ses mains, à titre d’acompte, par Mme [K] [C].

Par exploits de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, la SCI MILLINVEST a fait assigner Mme [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la résolution du compromis de vente des 8 et 13 février 2022 et condamner Mme [K] [C] à lui payer la somme de 19 300 euros au titre de la clause pénale.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le

5 juillet 2024, la SCI MILLINVEST demande au tribunal de :

Déclarer la SCI MILLINVEST recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, En conséquence,

Débouter Madame [K] [C] de toutes ses demandes, Réputer accomplie la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts stipulée au compromis de vente des 8 et 13 février 2022 entre la SCI MILLINVEST et Madame [K] [C], Constater la résiliation du compromis de vente des 8 et 13 février 2022 entre la SCI MILLINVEST et Madame [K] [C], Condamner Madame [K] [C] à verser à la SCI MILLINVEST la somme de 19.300 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du 9 novembre 2022, Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, Dire que la somme de 9.650 euros séquestrée en l’étude de Maitre [L] [V] de la SCP [D] ET [X], demeurera acquise à la SCI MILLINVEST et ordonner à la SCP [D] ET [X] de la lui remettre au vu de la copie exécutoire du jugement à intervenir, Condamner Madame [K] [C] à verser à la SCI MILLINVEST la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Madame [K] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL JUB AVOCATS en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le

26 avril 2024, Mme [K] [C] demande au tribunal de :

JUGER que la promesse de vente des 8 et 13 février 2022 est caduque,DÉBOUTER la SCI MILLINVEST de sa demande de paiement au titre de la clause pénale, JUGER que Maître [L] [V] de la SCP [D] ET [Y] devra remettre à Madame [C] la somme de 9.650 € au vu de la copie exécutoire de la décision à intervenir, CONDAMNER la SCI MILLINVEST à verser à Madame [C] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPCV outre aux entiers dépens de l’instance.L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution et la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente des 8 et 13 février 2025, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il résulte des termes de la promesse des 8 et 13 février 2022 et de l’avenant des 7 et 14 juin 2022 que, sous la réserve de la réalisation des conditions suspensives, la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 juin 2022 et qu’au cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées, « l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 19 300 €, ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, (…). ».

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation ».

La promesse était conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreuse, au plus tard le 14 avril 2022, d’un ou plusieurs prêts bancaires pour un montant total de 111 150 euros, pour une durée maximale de 25 ans, au taux maximum de 1,33% (hors assurances).

Au titre des obligations de l’acquéreur, il est stipulé qu’il « s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur (…) et dans au moins 2 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur (…) dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande ».

Enfin, l’acte énonce qu’en cas de non-réalisation de la condition suspensive, la promesse sera « caduque de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai. Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts ».

Il est constant que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Mme [K] [C] soutient avoir « entrepris de nombreuses démarches auprès de divers établissements bancaires » et qu’aucune offre de prêt ne lui a été adressée avant le 14 avril 2022, date de réalisation de la condition suspensive.

Toutefois, elle ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêt conformes auprès d’un établissement bancaire comme elle s’y était engagée dans la promesse de vente.

Elle ne verse en effet aux débats qu’un seul échange de courriels avec la banque LCL par lequel son conjoint a interrogé la banque sur la possibilité d’obtenir un prêt d’un montant de 111 150 euros, sur 25 ans au taux maximum de 1,33% et auquel la banque a répondu négativement. Or cette demande de prêt effectuée bien postérieurement après l’expiration de la date de réalisation de la condition suspensive et même après la date limite pour la réitération de la vente par acte authentique fixée au 30 juin 2022, ne peut permettre à l’acquéreuse de se prévaloir d’une défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

En outre, elle ne justifie d’aucune autre demande adressée à un établissement bancaire mais uniquement de ses échanges avec un cabinet de courtier, qui ne démontrent pas que des demandes de prêt conformes à la promesse ont été faites, ou avec un conseiller de la Banque populaires Rives de Paris mais qui sont essentiellement relatifs à la constitution d’une SCI et non à une demande de prêt en vue de l’acquisition du bien de la SCI MILLINVEST ou à tout le moins, qui ne permettent pas de vérifier qu’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles a été formée auprès de cette banque.

Dès lors, Mme [K] [C] n’a pas respecté ses obligations contractuelles de déposer deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies à la promesse et la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie, en ce qu’elle a défailli par la faute de l’acquéreuse.

Toutefois, la SCI MILLINVEST, qui se prévaut de la réalisation de la condition suspensive pour demander la condamnation de Mme [K] [C] à lui verser le montant de la clause pénale, ne justifie pas avoir respecté le formalisme prévu à la promesse de vente à cette fin. En effet, les parties ont convenu à l’acte qu’au cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées le vendeur pourra contraindre l’acquéreur à s’exécuter, c’est-à-dire à signer l’acte authentique de vente, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception et ce n’est qu’à défaut pour l’acquéreur de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, que le vendeur pourrait alors invoquer la résolution de plein droit de la promesse et solliciter le paiement à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale de la somme de 19 300 euros.

Or, la SCI MILLINVEST n’a pas mis Mme [K] [C] en demeure de s’exécuter, c’est-à-dire de signer l’acte authentique de vente mais uniquement, d’avoir à lui payer le montant de la clause pénale.

Dès lors, à défaut d’avoir respecté le formalisme prévu à la promesse, comme le soulève la défenderesse, la SCI MILLINVEST ne peut se prévaloir de la résolution de plein droit de la promesse ni exiger le paiement de la clause pénale.

Ses demandes seront donc rejetées.

Sur les demandes de restitution ou libération de l’acompte

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse, il a été stipulé par les parties que l’acompte de 9 650 euros, qui devait être versé à l’agence mais dont il est constant qu’il a été versé par l’acquéreuse à son notaire, Maître [L] [V], « s’imputera sur le prix (…) sauf en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. (…)

En cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur, à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur ».

La clause « Non réalisation des conditions suspensives » ajoute que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. L’acompte vers sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts ».

En outre, contrairement à ce qu’affirme Mme [K] [C], le dépassement du délai de réalisation de la promesse, soit le 30 juin 2022, n’entraîne pas sa caducité automatique ni la libération des parties de leurs obligations, mais constitue uniquement le point de départ à partir duquel l’une des parties peut mettre sa cocontractante en demeure de s’exécuter si toutes les conditions suspensives sont réalisées.

Ce n’est que dans l’hypothèse où l’une des conditions suspensives aurait défailli que les parties peuvent reprendre chacune leur entière liberté et que l’acompte est alors restitué à l’acquéreur.

Or, il résulte des motifs ci-dessus que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en raison de la faute de Mme [K] [C], qui ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, ni du refus de ses éventuelles demandes.

Dès lors, les conditions prévues à la promesse pour la restitution de l’acompte à l’acquéreuse ne sont pas réunies et la promesse de vente n’est pas caduque.

Les demandes de Mme [K] [C] tendant à constater la caducité de la promesse et à ordonner la restitution de l’acompte à son profit seront donc rejetées.

De même, aucune clause ne prévoit le versement de l’acompte au vendeur si la vente ne s’est pas réalisée, l’acompte devant s’imputer sur le prix de vente, ou si la clause pénale n’est pas due, en application de la clause « Réitération par acte authentique » de l’acte.

Il appartenait à la venderesse de mettre l’acquéreuse en demeure de s’exécuter et seulement à défaut de cette exécution, elle pouvait invoquer la résolution de plein droit et partant, solliciter le paiement de la clause pénale et la libération de l’acompte à son profit.

Dès lors, la demande de la SCI MILLINVEST tendant à la libération à son profit de l’acompte versé entre les mains de Maître [L] [V] sera également rejetée, la vente n’étant pas résolue et la clause pénale n’étant pas due, en l’état.

Sur les demandes accessoires

Tant la SCI MILLINVEST que Mme [K] [C] succombent à l’instance.

Chacune des parties conservera donc la charge de ses propres dépens.

L’équité commande par ailleurs de rejeter toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette les demandes de la SCI MILLINVEST tendant à :

Constater la résiliation de la promesse de vente des 8 et 13 février 2022, Condamner Mme [K] [C] à lui verser la somme de 19 300 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du 9 novembre 2022, Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, Dire que la somme de 9 650 euros séquestrée en l’étude de Maître [L] [V] de la SCP [D] ET [X], lui demeurera acquise et ordonner à la SCP [D] ET [X] de la lui remettre au vu de la copie exécutoire du jugement à intervenir,

Rejette les demandes de Mme [K] [C] tendant à :

Juger que la promesse de vente des 8 et 13 février 2022 est caduque,Juger que Maître [L] [V] de la SCP [D] ET [Y] devra lui remettre la somme de 9 650 euros au vu de la copie exécutoire de la décision à intervenir,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Rejette la demande de distraction des dépens au profit de la SELARL JUB AVOCATS,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 07 Juillet 2025

Le Greffier Le Président