TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël BERGER ; M^e Denis BRACKA ; Madame [D] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544F

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 octobre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] SITUEE [Adresse 2], Représenté par la SAS CABINET CADOT BEAUPLET dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Raphaël BERGER, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2139

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

Délibéré le 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544F

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [V] et M. [S] [O] sont propriétaire indivis des lots n° 2, 10, 18 et 19 au sein d’un immeuble sis l’immeuble [Adresse 6], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic SAFAR.

Il a été constaté par le syndic que Mme [D] [V] et M. [S] [O] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure leur ont été adressées de 2022 à 2024, et en premier lieu le 17 novembre 2022 pour une somme, finalement arrêtée au 3 mars 2025, de 5030,79 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 7] a assigné Mme [D] [V] et M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de condamner solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] à lui payer la somme de :

—  4403,77 € d’arriérés de charges impayées et de frais arrêtés au 16 juillet 2024, échéance du 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17/11/2022.

—  1344 € au titre des frais arrêtés au 3 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus,

—  1000 € de dommages et intérêts,

—  1600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, le SDC demande :

—  5030,79 € d’arriérés de charges impayées et de frais arrêtés au 3 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17/11/2022.

—  1344 € au titre des frais arrêtés au 3 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus,

—  1000 € de dommages et intérêts,

—  1600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Dans ses conclusions, M. [S] [O] demande :

— un délai de 24 mois pour apurer sa dette de charges, sans application des intérêts de retard

— le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de gestion du syndic faute de justification,

— le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages-intérêts, faute de démonstration d’un préjudice distinct du simple retard,

— le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, du fait de sa situation financière et de sa mauvaise foi.

***

A l’audience du 28 mai 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il s’oppose à tout délai de paiement, M. [O] n’exposant rien de sa situation financière de de sa bonne foi.

Se référant à ses écritures, le conseil de M. [S] [O] a expliqué avoir signé un protocole d’accord transactionnel avec son ex épouse Mme [D] [V] aux termes duquel elle devait bénéficier du bien, qu’elle louait, et en assumer les charges. Il a indiqué qu’une action était en cours devant la cour d’appel aux fins de nullité de ce protocole.

Il a expliqué que M. [O] avait fait l’objet d’une saisie de rémunération du travail et d’un commandement aux fins de saisies vente pour d’autres biens de son ex épouse.

Assignée par procès-verbal de vaines recherches mais destinataire des conclusions précitées, Mme [D] [V] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 7] produit une matrice cadastrale, mise à jour en 2003, justifiant que Mme [D] [V] et M. [S] [O] sont propriétaires indivis du lot 306 au sein de l’ [Adresse 7] correspondant respectivement à 28/50003 e des tantièmes de la copropriété.

Mme [D] [V] et M. [S] [O] n’ont pas produit de matrice cadastrale plus récente ou une attestation notariée justifiant d’un changement de propriété.

De ce fait, selon la loi précitée, ils sont tenus solidairement au paiement de leur quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme [D] [V] et M. [S] [O] n’ont pas contestées attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre les défendeurs :

— le contrat du syndic SAFAR,

— un extrait du règlement de copropriété stipulant la solidarité des copropriétaires en situation d’indivision d’un lot,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2021 à 2024 sont produites (pièce 4, 11 et 12) , validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société SAFAR (pièce 5), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 à 2024 ont été émis à l’attention des défendeurs des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er septembre 2022 et le 1er juin 2024 à hauteur de 5297, 77 € au 1er juillet 2024 (pièce 3), et repris dans le décompte à hauteur de 5747, 77 € au 16 juillet 2024 (pièce 2) sachant que les dernières conclusions arrêtées au 1er janvier 2025 fixent la créance à 5030,79 €, montant non contesté par M. [S] [O].

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 8 mars 2021 au 31 décembre 2024, dont les défendeurs, par basculement de la charge de la preuve, ne justifient pas s’être libéré en tout ou partie.

Mme [D] [V] et M. [S] [O] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme de 5030,79 €, correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 3 mars 2025 pour la période du 1er octobre 2022 au 3 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2022 pour la somme de 1904, 95 € et à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024 pour la somme de 2893, 35 €.

II. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Des lettre de mise en demeure envoyées par SAFAR sont produites, en date des 17 novembre 2022, 8 décembre 2022, 4 septembre 2023, 27 septembre 2023, 7 décembre 2023 et 29 mars 2024, cette dernière par avocat sous forme de LRAR, qui ont nécessairement engendré des frais de dossier et d’envoi.

Les frais afférents sont indiqués dans le contrat de syndic produit aux débats, à l’exception des frais de mise en demeure sans LRAR, qui ne doivent donc pas être appliqués pour les relances ci-dessus envoyées en courrier simple avant la troisième relance et à l’exception des frais de mise en demeure 19-2, non contractuels et non justifiés par facture.

Le SDC produit en sus deux factures :

— une facture du 29/03/2024 de 120 € pour frais de mise en demeure et commande de la matrice cadastrale,

— une facture du 20 février 2024 de 90 € qui ne fait mention d’aucun acte et sera donc écartée.

Les autres sommes demandées ne sont étayées par aucune pièce.

Soit 96 + 24 + 24 + 120 + 300 (constitution du dossier transmis à avocat selon tarif contractuel)

= 564 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, les défendeurs seront donc condamnés solidairement à payer au SDC la somme de 564 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période du 3 novembre 2022 au 16 juillet 2024.

Cette somme doit être augmentée des intérêts au taux légal suivant la même date que pour la somme réclamée en principal (les frais étant des sommes légalement dues), par conséquent à compter du 17/11/2022, pour la seule somme antérieure régulièrement due de 96 €.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement des défendeurs est démontré au fil des relances et mises en demeure diligentées de 2021 à 2024 . Cette résistance abusive, malgré un certain nombre de paiements ponctuels des intéressés, constitue, du fait de sa réitération, une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de ces irrégularités de paiement de charges pendant les années 2021 et 2024.

Compte tenu de cette résistance au paiement mais aussi des paiements ponctuels effectués jusqu’en septembre 2023, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de son préjudice financier.

IV. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur.

M. [S] [O] justifie d’un commandement aux fins de saisies vente en date du 25/11/2024 mené par un autre syndicat des copropriétaires pour un autre bien immobilier à hauteur de 5585, 91 €, sans pour autant démontrer, notamment en produisant la transaction dont il a fait état, que ce bien serait la propriété et la charge exclusive de son épouse. De manière générale aucune pièce ne vient étayer la transaction, la procédure et le divorce qui permettraient d’éclairer le tribunal sur la situation spécifique dont il a fait état.

Il ne justifie pas non plus de ses ressources ni même d’avoir bénéficié de l’aide juridictionnelle totale ou partielle pour assurer sa défense

Sa demande sera donc rejetée.

V. Sur la demande d’écarter la condamnation avec intérêts au taux légal

M. [O] indique notamment que le SDC ne démontre pas que le règlement de copropriété n’exclut pas l’application des intérêts aux dettes de charges de copropriété.

Il appartient pourtant à M. [O] , et non au SDC, de rapporter cette preuve, le taux légal d’intérêt étant de principe pour toute créance à raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent à compter de la mise en demeure selon l’article 1231-6 du code civil.

Même au cas de l’article 1343-5 du code civil précite et non applicable, le juge n’a donc pas le pouvoir d’écarter cette condamnation.

VI. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [V] et M. [S] [O], parties succombantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [D] [V] et M. [S] [O] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5030,79 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 3 mars 2025 pour la période du 1er octobre 2022 au 3 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2022 pour la somme de 1904, 95 € et à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024 pour la somme de 2893, 35 €.

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du immeuble [Adresse 5] la somme de 564 € avec intérêts au taux légal à compter du 17/11/2022, pour la somme de 96 €,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du immeuble [Adresse 5] la somme de 300 euros au titre de son préjudice financier,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] aux entiers dépens ,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [V] et M. [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 09 octobre 2025

le greffier le Président