TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Fabien BOUSQUET,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Mars 2026

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06356 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AXS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [V], [Q], [C]

né le 16 Septembre 1949 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame, [R], [N], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 30 avril 2021, Monsieur, [V], [Q], [C], a consenti à Madame, [S], [N] un bail d’habitation portant sur un appartement sis, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros, outre 70 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [V], [Q], [C] a fait signifier à Madame, [S], [N] par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2022 un commandement de payer la somme de 5548,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 23 juin 2023, le maire de la Ville de, [Localité 1], par un arrêté de mise en sécurité n° 2023 02007 VDM a interdit cet appartement à toute occupation et renvoyé le bailleur à ses obligations légales de relogement de ses locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, Monsieur, [V], [Q], [C] a fait assigner Madame, [S], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, vu le bail signé et les articles 1103 et 1231-6 du Code Civil, vu le commandement de payer délivré le 1er octobre 2022, au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d’ores et déjà :

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail à effet du 1er mai 2021,

En conséquence,

— Condamner Madame, [S], [N] à libérer immédiatement les lieux loués.

Dans l’hypothèse où la requise n’aurait pas libéré les lieux dans le délai précité,

— Ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame, [S], [N],

° à payer à titre provisionnel à Monsieur, [V], [K] la somme de 9 731,36 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 24 juillet 2023,

° à payer à titre provisionnel jusqu’à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,

° à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

° à payer les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur, [V], [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er octobre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 14 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois et d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur, [V], [Q], [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise sa créance à la somme de 11 931,58 euros, selon décompte en date du 09 juillet 2024, terme de juillet inclus et demande, en outre, dans ses conclusions en réplique au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir :

— Condamner Madame, [S], [N] :

° à payer à titre provisionnel la somme de 13.590 € correspondant au coût des travaux de remise en état du logement,

° à réaliser les travaux de peinture non réalisés par Mme, [N] bien qu’ayant bénéficié d’une franchise de loyer,

° Débouter Mme, [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Madame, [S], [N], représentée par son conseil demande, dans ses conclusions en réponse, au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu les articles 6, 24, 17-J de la loi du 6 juillet 1982, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, vu les articles 1719 et 1343-5 du code civil :

A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses,

— DIRE n’y avoir lieu à référé,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ACCORDER les plus larges délais à Madame, [N] pour apurer sa dette locative,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire durant lesdits délais,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONDAMNER Monsieur, [V], [Q], [C] au paiement de la somme provisionnelle de 6 279€ à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame, [N],

— CONDAMNER Monsieur, [V], [Q], [C] à la réalisation des travaux suivants,

° Rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau de la chambre et d’y remédier,

° Aménager des ventilations efficaces (absence de ventilation haute dans la salle de bain et absence de ventilation basse dans les toilettes et la cuisine) et adaptées dans le logement,

° Assurer la mise en sécurité de l’installation électrique (au niveau du chauffage dans la chambre),

— ORDONNER la compensation entre la provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance et la dette locative,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande de condamnation de Madame, [N] au paiement des frais irrépétibles et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Par décision du 14 novembre 2014, le juge des référés ayant constaté l’existence de contestations sérieuses et l’urgence étant caractérisée, a fait droit à la demande formulée par la défenderesse tendant au renvoi de l’affaire devant le tribunal en bénéficiant d’une passerelle au fond et a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 juin 2025 ;

A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi et a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 ;

Le 8 janvier 2026, les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur, [V], [Q], [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— constater que la clause résolutoire insérée au bail a joué et la résiliation du bail à effet au 1er mai 2021

A titre subsidiaire

— prononcer la résiliation du bail à effet du 1er mai 2021 aux torts exclusifs de Madame, [N]

En toutes hypothèses

Condamner Madame, [N] à libérer immédiatement les lieux loués

Dans l’hypothèse où la requise n’aurait pas libéré les lieux, ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique

Condamner Madame, [N] à payer à Monsieur, [V], [Q], [C] la somme de 26589,93 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 29 décembre 2025

Condamner Madame, [N] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à la dernière mensualité charge locative en sus jusqu’à la récupération effective des lieux litigieux

— Condamner Madame, [N] à payer la somme de 13590 € correspondant au coût des travaux de remise en état du logement,

— Condamner Madame, [N] à réaliser les travaux de peinture non réalisés par Mme, [N] bien qu’ayant bénéficié d’une franchise de loyer,

— Condamner Madame, [N] à payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame, [N] aux entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles etc

— Débouter Mme, [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame, [S], [N] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— déduire la somme de 182,09 € correspondant au coût du commandement de payer, du montant total de la dette

— rejeter la demande tendant à la condamnation de Madame, [N] au paiement de la somme de 13 590 euros

— ordonner le report de l’exigibilité du montant de la dette qui sera retenue dans la limite d’un an

A titre subsidiaire

— rejeter la demande tendant à la condamnation de Madame, [N] au paiement de la somme de 4785€ au titre de l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur

— accorder les plus larges délais à Madame, [N] pour apurer le montant de la créance retenue

A titre reconventionnel

— condamner Monsieur, [V], [Q], [C] au paiement de la somme de 11479,99€ à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame, [N]

— condamner Monsieur, [V], [Q], [C] à la réalisation des travaux suivants :

. rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau de la chambre et d’y remédier

.aménager des ventilations efficaces (absence de ventilation haute dans la salle de bain et absence de ventilation basse dans les toilettes et la cuisine) et adaptées dans le logement

. assurer la mise en sécurité de l’installation électrique (au niveau du chauffage dans la chambre)

— ordonner la compensation entre le montant de l’indemnisation du trouble de jouissance et la dette locative

— écarter l’exécution provisoire

En tout état de cause

— débouter Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande de condamnation de Madame, [N] au paiement des frais irrépétibles et des dépens

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale 14 décembre 2023 ;

Monsieur, [V], [Q], [C] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 4 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 25 août 2023 ;

Enfin, Monsieur, [V], [Q], [C] par le relevé de propriété produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

Dès lors, Monsieur, [V], [Q], [C] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur le montant de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur, [V], [Q], [C] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, la dénonce à la Préfecture des Bouches du Rhône, deux avis d’échéance, l’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de, [Localité 1] le 23 juin 2023, l’arrêté portant modification de l’arrêté de mise en sécurité, pris par la Ville de, [Localité 1] le 7 décembre 2023 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2026 à al somme de 26589,93 euros ;

Il ressort des pièces produites que les loyers ont été révisés conformément aux dispositions contractuelles et le requérant justifie en outre qu’à compter du 1er juillet 2023 date de l’arrêté de mis en sécurité portant sur l’appartement loué litigieux, jusqu’au 1er mars 2024 inclus, seules les charges ont été facturées à Madame, [N] conformément aux dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

Madame, [S], [N] ne conteste plus le montant de la dette locative mais sollicite au visa de l’article 4p de la loi du 6 juillet 1989, que soit déduit du montant réclamé le coût du commandement de payer ;

En effet, aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause qui […] p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; […] ;

Il s’ensuit qu’au vu des décomptes produits et des explications du requérant, il y a lieu de déduire du montant de la créance la somme de 182,09 euros correspondant à des frais de procédure (commandement de payer) portée au débit du compte de la défenderesse, le 1er octobre 2022 ;

Il s’ensuit que le requérant établit une certaine, liquide et exigible arrêtée au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, à hauteur de la somme de 26407,84 euros ;

Sur l’indécence du logement et l’existence d’un trouble de jouissance

L’examen de l’indécence du logement , dont se prévaut, [N] est un préalable aux autres questions saisissant le juge des contentieux de la protection relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion de la défenderesse ;

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…)

Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation.

En outre, en matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

De son côté, et en application de l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’ entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…).

En l’espèce Madame, [N] fait valoir qu’elle a vécu dans un logement indécent présentant de nombreux désordres connus du bailleur ; elle soutient que des désordres étaient présents dès l’état des lieux d’entrée, qu’elle a saisi le service d’hygiène de la Ville de, [Localité 1] et que par courrier du 20 juillet 2022 le bailleur était mis en demeure de rechercher les causes d’humidité d’infiltrations au niveau de la chambre et d’y remédier, d’aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique au niveau du chauffage dans la chambre ; la défenderesse fait valoir l’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de, [Localité 1] le 23 juin 2023 interdisant l’occupation de son appartement, qu’elle a été prise en charge par la Ville de, [Localité 1] du fait de la carence du bailleur à la reloger, et qu’elle a réintégré le logement en février 2024 ; elle soutient que depuis sa réintégration, le logement ne répond toujours pas aux normes de décence ; que le 27 novembre 2025 elle a à nouveau signalé l’état du logement sur la plateforme Signalogement ;

Madame, [N] sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice de jouissance notamment pour la privation d’un système électrique adapté, sur la période allant du mois de juillet 2022 au mois de janvier 2026 soit 11479,99 euros correspondant à un tiers du montant du loyer initial ;

Monsieur, [V], [Q], [C] fait valoir la mauvaise foi de la défenderesse et soutient que le logement était tout à fait décent lors de la prise de possession des lieux , que seuls des travaux de peinture étaient prévus et devaient être effectués par Madame, [N], que Madame, [N] est à l’origine de tous les désordres affectant le logement litigieux et fait valoir un défaut d’entretien de sa locataire ;

Toutefois le requérant n’établit par aucune pièce produite aux débats que Madame, [N] a laissé couler de l’eau en permanence dans son logement et est seule responsable du sinistre dégât des eaux ;

Il ressort en effet de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 30 avril 2021, que contrairement aux affirmations de Monsieur, [V], [Q], [C], lors de la prise de possession des lieux, il n’y avait pas simplement des travaux de peinture à effectuer, dans la mesure où il est constaté notamment dans la salle de bains et dans la chambre que le sol, les plinthes, le seuil, le radiateur et la porte sont en état d’usage, que les murs de la chambre présentent des traces d’humidité, que le radiateur de la chambre est endommagé, que la baignoire présente des moisissures sur les joints et autour du mitigeur, que dans la cuisine les murs et le plafond sont en mauvais état ;

Il n’est pas contesté de surcroît que suite à une plainte de Madame, [N], un inspecteur de salubrité de la Ville de, [Localité 1] a visité le logement le 11 juillet 2022 et que par courrier du 20 juillet 2022, l’inspecteur de salubrité a mis en demeure Monsieur, [V], [Q], [C] de prendre les mesures suivantes dans un délai d’un mois :

— rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations dans la chambre et y remédier

— aménager des ventilations efficaces (absence de ventilation haute et basse dans la salle de bains et absence de ventilation basse dans les toilettes et la cuisine) et adaptées dans le logement

— assurer la mise en sécurité de l’installation électrique au niveau du chauffage dans la chambre

La main courante du 14 novembre 2025, est insuffisante à établir que Madame, [N] n’a plus de chauffage depuis janvier 2023 comme elle le déclare étant précisé que ses trois enfants sont en garde principale chez le père et que Monsieur, [V], [Q], [C] produit aux débats une facture émise par la SASU ECLAIR PROVENCE le 3 septembre 2022 établissant que le radiateur de la chambre a été remplacé ;

Toutefois le requérant ne justifie pas avoir aménagé des ventilations efficaces dans le logement et adaptées ni avoir remédié aux causes d’humidité et d’infiltrations dans la chambre ;

Il ressort de ces éléments que le logement présentait des désordres méconnaissant les normes de décence énoncées à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, au mois de juillet 2022 sans pour autant être impropre à l’habitation ;

De surcroît, il ressort de l’attestation d’intervention du bataillon des Marins-Pompiers de la Ville de, [Localité 1] en date du 5 juillet 2024, que le 17 juin 2023, les pompiers sont intervenus au, [Adresse 4], dans les communs pour « mise en sécurité du bâtiment pour fissure sur un plafond » ;

Monsieur, [V], [Q], [C] justifie par la facture du 22 juin 2023 émise par la, [E], [M], avoir effectué les travaux provisoires suivants dans les parties communes de l’immeuble: installation d’un platelage de travail, purge du contour restant du plafond menaçant, étaiement de la zone avec fourniture et pose d’une panneau bois, panneau maçon et 4 étais de grande hauteur

L’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de, [Localité 1] le 23 juin 2023 établit l’effondrement d’une partie du faux-plafond du hall d’entrée de l’immeuble et de plusieurs planches d’enfustage du plancher bas de la salle de bains du logement du 1er étage occupé par Madame, [N], l’arrêté de sécurité précisant que d’autres planches sont très fragilisées par les infiltrations d’eau avec risque imminent de chute de personnes et que le plafond des combles est en mauvais état, avec de nombreuses zones où le plâtre est fissuré et se décolle avec risque de chute de matériaux sur les personnes ;

Sur le défaut d’entretien de la défenderesse opposé par Monsieur, [V], [Q], [C], le rapport en date du 5 janvier 2026 de la société, [M] entreprise à laquelle le requérant a confié les travaux à effectuer est à lui seul insuffisant à établir le défaut d’entretien du logement ; en effet s’il ressort de cette attestation que Madame, [N] possédait trois lave linge, et que les évacuations n’étaient pas toujours raccordées au tuyau d’évacuation en PVC, ce qui fait que de l’eau s’évacuait sur le plancher, aucun autre élément objectif ne vient corroborer ce rapport qui n’établit pas l’utilisation que pouvait faire Madame, [N] de ces machines, l’entreprise constatant de surcroît la présence d’un « un seul écoulement en PVC diam. 40 supposé évacuer 1 baignoire, 1 lavabo et trois machines à laver » ;

Le dispositif d’évacuation était manifestement insuffisant et sous-dimensionné ;

En effet, la facture du 26 octobre 2023 émise par l’entreprise S. ADANALIAN établit qu’il a été nécessaire de reprendre les évacuations pour permettre les raccordements de la baignoire, du chauffe-eau, du lavabo et de deux machines, de remplacer le vidage de la baignoire, et la facture du 5 octobre 2023 émise par la société E.M. R.I établit que les enfustages étaient pourris ou manquants ;

Et si Monsieur, [V], [Q], [C] soutient que la compagnie d’assurance de l’immeuble a considéré que le sinistre n’avait pas un caractère soudain et accidentel du fait de la négligence de Madame, [N] qui a laissé s’écouler de l’eau sur le sol de la salle de bains durant des mois, il ressort du courriel du 9 février 2024 que l’assureur de l’immeuble n’a pas donné suite à la demande d’indemnisation du propriétaire de l’immeuble au motif non pas de la négligence de Madame, [N] mais que « les dommages au plancher ainsi que les frais afférents ne sont pas en lien direct avec l’évènement dégâts des eaux « selon l’expert de la compagnie d’assurance , l’assureur faisant en outre référence à un dégât des eaux du 19 avril 2024 ;

Il s’ensuit que le requérant n’établit pas le défaut d’entretien du logement par Madame, [N] et si un dégât des eaux est intervenu le requérant n’établit que ce dégât des eaux est la cause des désordres et est à l’origine du trouble de jouissance de sa locataire;

Monsieur, [V], [Q], [C] justifie par les factures produites aux débats, avoir remplacé le chauffe-eau électrique le 20 mars 2023, avoir effectué les travaux de remise en état de la salle de bains du logement litigieux, les travaux de réfection des peintures des murs de la cage d’escaliers et du plafond ;

Le requérant justifie en outre avoir procédé le 12 juin 2024, le 2 octobre 2024 et le 14 août 2025 à la désinsectisation des parties communes ;

Sur la durée du trouble de jouissance, les développements susvisés établissent, sur la période à compter du mois de juillet 2022 au mois de juin 2023, l’absence d’un dispositif de ventilation adapté dans le logement et la présence d’humidité et d’infiltrations dans la chambre, sur la période à compter du 23 juin 2023 jusqu’au mois de février 2024, le logement était inhabitable , Madame, [N] ayant été relogée par la Ville de, [Localité 1] suite à son évacuation, et ayant réintégré son logement au mois de mars 2024 ;

Sur la période postérieure à la réintégration du logement, si les photographies en noir et blanc datées du mois de mars 2024 produites par Madame, [N] ne permettent pas d’identifier les lieux, le requérant reconnait qu’il s’agit des parties communes, et il ressort d’un courrier adressé au gestionnaire du bailleur le 14 novembre 2025, qu’une conseillère en économie sociale et familiale de l’ADRIM souligne avoir constaté dans le logement litigieux non pas une absence de chauffage mais un système de chauffage insuffisant comparativement à la typologie et la surface habitable, des infiltrations sur les parois de la façade de la chambre (murs froids, fortement humides et auréoles visibles, décollement de peinture) et la présence de nuisibles type rongeurs dans l’appartement par des trous creusés en bas des murs ;

Et le 3 décembre 2025, la conseillère en économie sociale et familiale atteste que lors des visites à domicile dans le cadre du suivi de Madame, [N], une suspicion d’indécence a été relevée, l’appartement étant insuffisamment chauffé ;

Si une conseillère en économie sociale et familiale n’a pas nécessairement des compétences techniques, les constatations faites en novembre 2025 sont visuelles et établissent à l’évidence la persistance d’un chauffage insuffisant, et d’humidité et d’infiltration sur les murs de la chambre ;

Le requérant ne justifie à l’audience d’aucun travaux de mise en place d’un dispositif de ventilation adapté, ni avoir recherché et remédier aux causes d’humidité et d’infiltrations dans la chambre, ni avoir remédier à la présence de nuisibles ;

Le fait pour le logement de ne pas disposer des équipements de chauffage suffisants eu égard à sa superficie et d’un système de ventilation d’air efficace et adapté pour prévenir tout risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé de ses occupants, ainsi la présence persistante d’infiltrations d’eau et d’humidité dans la chambre et de nuisibles, révèle son état d’indécence du fait d’un manquement de Monsieur, [V], [Q], [C] à son obligation de délivrance et d’entretien.

Les développements susvisés établissent que Monsieur, [V], [Q], [C] qui ne justifie pas d’un cas de force majeure pour s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations, ni d’un défaut d’entretien de sa locataire qui serait la cause des désordres ou de leur aggravation, est tenu d’indemniser Madame, [N] pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état;

Ce préjudice ne peut être réparé uniquement par la suspension des loyers en lien avec l’arrêté de mise en sécurité pris le 23 juin 2023 dans la mesure le préjudice a débuté antérieurement soit en juillet 2022 et a persisté au-delà du mois de février 2024 date de la réintégration de Madame, [N] dans le logement jusqu’à la date de l’audience du 8 janvier 2026, où il doit intégrer les répercussions sur la santé de la locataire dont elle justifie par la production d’un certificat médical d’un psychiatre ;

Eu égard à la durée et à la nature des désordres, le préjudice de Madame, [N] sera évalué à 30% du montant du loyer moyen (sauf sur la période de l’arrêté de mise en sécurité), soit 8365 euros ;

Monsieur, [V], [Q], [C] est donc redevable de ladite somme de 8365 euros ;

Sur la demande de compensation

Compte-tenu de la réciprocité des créances, il convient de prévoir leur compensation et de condamner Madame, [S], [N] à verser à Monsieur, [V], [Q] la somme de 18339,84 euros (26407,84 – 8365) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse , avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort de la lecture du contrat de bail liant les parties que ce contrat contient en page 4 une clause résolutoire (clause VIII) laquelle prévoit qu’elle produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire signifié le 1er octobre 2022 à Madame, [S], [N] pour un montant en principal de 5548,18 euros ;

Toutefois, il ressort des éléments susvisés qu’à cette date, l’inspecteur de salubrité avait déjà constaté des désordres caractérisant l’indécence du logement , établi un rapport et mis en demeure le bailleur d’effectuer des travaux;

Il sera donc constaté que le commandement de payer a été signifié de mauvaise foi et que la clause résolutoire insérée au bail n’a pas valablement joué ;

Monsieur, [V], [Q], [C] sera donc débouté de sa demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

Sur la demande tendant à obtenir le prononcé de la résiliation judicaire du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ;

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Il résulte des développements ci-dessus Monsieur, [V], [Q], [C] a violé gravement son obligation de bailleur en matière de délivrance d’un logement décent; il n’a pas permis à sa locataire de jouir paisiblement du logement ;

De son côté, en s’abstenant de régler régulièrement son loyer pendant plusieurs années, la dette locative après compensation avec l’indemnité allouée au titre de son préjudice de jouissance s’élevant à 18339,84 euros au 1er janvier 2026, Madame, [S], [N] a manqué gravement à son obligation essentielle de payer son loyer et charges ;

Il ressort donc de ces éléments que tant le bailleur que la locataire ont commis des fautes répétées et suffisamment graves dans leurs obligations respectives.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts respectifs des parties;

Du fait du prononcé de la résiliation du bail, Madame, [S], [N] est occupante sans droit ni titre et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame, [S], [N] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux ; Cette indemnité est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local ;

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer et des charges soit 904,81 euros et sera due par Madame, [S], [N] jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la demande de condamnation de Madame, [N] à payer la somme de 13590 euros

Monsieur, [V], [Q], [C] sollicite la condamnation de Madame, [N] à régler les factures correspondant aux travaux réalisés par l’entreprise, [M] correspondant à la remise en état du plafond du hall d’entrée de la cage d’escaliers , la remise en peinture des murs de la cage d’escaliers pour un montant total de 3025 euros, et correspondant aux travaux exécutés en urgence d’étaiement du plafond du hall d’entrée de l’immeuble (495€), aux travaux de réfection (notamment le plancher ) de la salle de bains du logement litigieux (7650€) et aux travaux de plomberie (660€) ;

Monsieur, [V], [Q], [C] justifie par les factures produites que l’ensemble de ces travaux ont été réalisés ;

Toutefois, il ressort des développements susvisés que Monsieur, [V], [Q], [C] n’établit pas un défaut d’entretien de Madame, [N] par les pièces produites ni la responsabilité de Madame, [N] dans les désordres survenus ;

Il s’ensuit qu’il sera débouté de sa demande en paiement de ce chef ;

Sur la demande de condamnation de Madame, [N] à effectuer les travaux de peinture dans le logement

Le bail étant résilié par le présent jugement, cette demande ne saurait prospérer et sera rejetée ;

Sur la demande de report de l’exigibilité de la créance et à titre subsidiaire de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;

Il ressort des développements susvisés qu’après compensation, la dette locative s’élève à la somme de 18339,84 euros au 1er janvier 2026 ;

Madame, [N] justifie avoir connu de sérieux problèmes de santé en fin d’année 2024 ; elle justifie percevoir des prestations sociales à hauteur de 1280 euros ; toutefois la dette locative est très conséquente et le bailleur est une personne physique et n’a pas vocation à se substituer aux services sociaux ; octroyer un report ne ferait qu’aggraver la situation du bailleur , Madame, [N] n’établissant pas au regard de ses ressources être en capacité de régler le loyer et les charges ; elle n’établit pas a fortiori sa capacité d’apurer sa dette en sus du loyer courant et des charges dans le délai légal précité;

Il s’ensuit que Madame, [S], [N] sera déboutée de sa demande de report de l’exigibilité de la créance locative et de délais de paiement formée à titre subsidiaire ;

Sur la demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de Monsieur, [V], [Q], [C] à effectuer des travaux de remise aux normes du logement

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux.

Toutefois, il est rappelé que l’occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En l’espèce le bail étant résilié à la date du présent jugement, Madame, [S], [N] devenue occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail , ne peut prétendre à la réalisation de travaux dans le logement dès lors que les obligations du bailleur cessent à compter de la résiliation du bail .

Madame, [S], [N] sera en conséquence déboutée de ce chef de demande

Sur les demandes accessoires

Madame, [S], [N] qui succombe principalement supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit Monsieur, [V], [Q], [C] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Madame, [S], [N] demande au juge des contentieux de la protection dans l’hypothèse du prononcé de son expulsion, d’écarter l’exécution provisoire eu égard aux conséquences manifestement excessives que cela entraînerait alors que son état de santé nécessite un environnement sain et stable indispensable à son rétablissement;

Il ressort des pièces produites que Madame, [N] justifie avoir connu de sérieux problèmes de santé en fin d’année 2024 et que les sorties du domicile sont encore difficiles, que ses enfants sont en garde principale chez le père ;

Toutefois, une mesure ASELL est en cours et pourra l’aider dans la recherche d’un nouveau logement ; il ressort en outre des développements susvisés qu’écarter l’exécution provisoire aggraverait sérieusement la situation du bailleur personne physique la dette s’élevant à plus de 18000 euros ; de surcroît l’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 14 décembre 2023 et Madame, [N] ne justifie d’aucune demande de logement social, et n’a sollicité aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il s’ensuit que l’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée;

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, assistée de la greffière, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur, [V], [Q], [C] recevable en ses demandes ;

FIXE le montant des loyers et charges impayés dont est redevable Madame, [S], [N] à la somme de 26407,84 euros arrêtée au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

FIXE le montant des dommages et intérêts dont est redevable Monsieur, [V], [Q], [C] en réparation du trouble de jouissance subi par Madame, [S], [N] du fait de l’indécence du logement, à la somme de 8365 euros ;

CONDAMNE, après compensation, Madame, [S], [N] à payer à Monsieur, [V], [Q] la somme de 18339,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame, [S], [N] de sa demande de report de l’exigibilité de la créance locative et de délais de paiement formée à titre subsidiaire ;

DEBOUTE Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Madame, [S], [N] à payer la somme de 13590 euros ;

DEBOUTE Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Madame, [S], [N] à faire réaliser les travaux de peinture non effectués ;

DEBOUTE Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande de résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur, [V], [Q], [C] et Madame, [S], [N], aux torts partagés des parties ;

ORDONNE à Madame, [S], [N] devenue occupante sans droit ni titre de libérer l’appartement sis, [Adresse 3], dès la signification du présent jugement ;

DIT que faute par elle de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis, [Adresse 3], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur, [V], [Q], [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE à la somme de 904,81 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [S], [N] à compter de la résiliation du bail et la CONDAMNE à la payer jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant au à son mandataire;

DEBOUTE Madame, [S], [N] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur, [V], [Q], [C] à réaliser des travaux ;

DEBOUTE Monsieur, [V], [Q], [C] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [S], [N] aux dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE