TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/54980 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5A4Z

N° : 1

Assignation du :

06 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 avril 2025

par Samantha MILLAR, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société HOTELIERE DE LA CROISETTE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A540

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ANFRA

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS – #A0220

DÉBATS

A l’audience du 27 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Samantha MILLAR, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, la SARLU HOTELIERE DE LA CROISETTE a donné à bail dérogatoire à la SARLU ANFRA des locaux situés à la station [Adresse 6] à [Localité 5], aux fins d’exploitation d’un hôtel et d’un restaurant à compter du 1er novembre 2020 jusqu’au 30 avril 2021, moyennant un loyer de 150.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.

Un procès-verbal de prise de possession des locaux a été signé entre les parties le 7 septembre 2020 afin de permettre à la locataire de prendre possession des lieux dès cette date sans attendre le 1er novembre 2020.

Par nouvel acte sous seing privé du 25 octobre 2021, les parties ont conclu un bail dérogatoire à compter du 25 octobre 2021 jusqu’au 30 avril 2022 sur les mêmes locaux. Un avenant de prorogation du bail était par ailleurs conclu le 29 avril 2022, à effet du 1er mai 2022 pour une durée d’un an moyennant un loyer de 160.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail. Par avenant de prorogation n° 2 du bail dérogatoire du 25 octobre 2021 conclu le 29 avril 2023, les parties ont prorogé la durée du bail pour un an à compter du 1er mai 2023 moyennant un loyer de 220.000 euros hors taxes hors charges pour toute la durée du bail.

Par lettre recommandée en date du 5 avril 2024, la bailleresse a enjoint sa locataire de quitter les locaux à l’expiration du bail le 30 avril 2024. En réponse, la société ANFRA a refusé de libérer les locaux se prévalant d’un bail commercial ayant couru à compter du 1er novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la bailleresse a délivré une sommation de quitter les lieux à sa locataire.

Par acte du 6 juin 2024, la société HOTELIERE DE LA CROISETTE a fait assigner la société ANFRA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

“A titre principal,

— ordonner 1'expu1sion de la société ANFRA et de tous occupants de son chef, ainsi que des seuls biens lui appartenant de l’hôtel restaurant “La Croisette”sis [Adresse 9].

— condamner la société ANFRA, à payer à la société HOTELIERE DE LA CROISETTE à titre de provision sur les indemnités d’occupation et charges dues à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, la somme journalière de 1.446,58 € TTC.

— débouter la société ANFRA de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’elle pourrait élever à 1'encontre de la présente demande.

— condamner la société ANFRA au paiement de la somme de 5 .000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à libérer les locaux.”

A l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties et une injonction de rencontrer un médiateur leur a été délivrée.

A l’audience de renvoi du 28 novembre 2024, les parties ont informé le juge qu’elles n’ont pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été une nouvelle fois renvoyée.

A l’audience de renvoi du 27 février 2025, l’affaire a été plaidée.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience, la demanderesse sollicite de voir :

— “ordonner l’expulsion de la société ANFRA et de tous occupants de son chef, ainsi que des seuls biens lui appartenant de l’hôtel restaurant « La Croisette » sis [Adresse 9], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— se réserver la liquidation de l’astreinte.

— condamner la société ANFRA, à payer à la société HOTELIERE DE LA CROISETTE la somme journalière de 1.446,58 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation stipulée dans le bail outre les charges afférentes à cette occupation jusqu’à complète libération des lieux.

— débouter la société ANFRA de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’elle pourrait élever à l’encontre de la présente demande.

— condamner la société ANFRA au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à libérer les locaux.”

En réponse aux contestations sérieuses soulevées en défense, la société HOTELIERE DE LA CROISETTE maintient que la locataire est actuellement occupante sans droit ni titre contestant toute succession des baux dérogatoires pendant plus de trois ans. Elle soutient que le bail conclu le 7 septembre 2020 n’a jamais pris effet à la demande de la locataire tandis que le bail du 25 octobre 2021 a eu une durée inférieure à trois ans de sorte qu’il ne peut recevoir la qualification de bail commercial.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société ANFRA demande au juge des référés de :

“À titre principal,

— juger qu’il n’y a lieu à référé au regard des contestations sérieuses et de l’absence de trouble manifestement illicite découlant de la qualification du contrat liant la SARL Anfra à la SARL Hôtelière de la Croisette ;

— débouter en conséquence la SARL Société Hôtelière de la Croisette de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions, et l’inviter à mieux se pourvoir au fond ;

À titre subsidiaire,

— débouter la SARL Société Hôtelière de la Croisette de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL Anfra à compter du 1er mai 2024 au montant des loyers et charges courants ;

En tout état de cause,

— débouter la SARL Société Hôtelière de la Croisette de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

— la condamner à payer à la SARL Anfra la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.”

Au soutien de ses demandes, elle rapporte être dans les lieux depuis plus de trois ans et qu’aucune demande de restitution des locaux n’est intervenue à l’issue du premier bail. Elle fait valoir avoir sollicité la requalification du contrat en bail commercial devant le juge du fond, précisant avoir fait des travaux dans les locaux toute l’année 2021.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties, ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l’expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail soumis au statut.

Il résulte de ces dispositions que le bail dérogatoire cesse en principe à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé à la condition que le bailleur manifeste au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire.

S’il veut éviter la naissance d’un bail soumis au statut, le bailleur doit manifester avant la date contractuelle du bail sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, car, à défaut, le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l’expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d’expiration du bail est sans effet. Il appartient au bailleur de prouver qu’il n’a pas voulu laisser son preneur se maintenir dans les lieux.

En l’espèce, le bail qualifié de dérogatoire, souscrit par les parties le 7 septembre 2020, au visa des articles 1110 du code civil et L. 145-5 du code de commerce, mentionne à l’article CP 2 une date de prise d’effet du bail au 1er novembre 2020 ainsi qu’à l’article CP 3 une date de fin de bail au 30 avril 2021, l’article 5 des conditions générales établissant la durée du bail à 6 mois. Le contrat stipule également que les parties conviennent que le bail prendra fin par la seule survenance du terme sans qu’il soit besoin de délivrer un congé ou une notification.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un nouveau bail dérogatoire a été conclu entre les parties le 25 octobre 2021 et que deux prorogations successives ont été acceptées par les parties faisant achever le bail le 30 avril 2024. Par ailleurs, alors que la bailleresse a adressé un courrier enjoignant la locataire de quitter les locaux le 30 avril 2024 ce que la société ANFRA a refusé de faire se prévalant d’une requalification en bail commercial et engageant une procédure au fond par assignation en date du 18 juin 2024.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés, dans la mesure où il y a lieu de déterminer si la locataire est restée en possession des lieux à l’expiration du premier bail dérogatoire arrivé à son terme le 30 avril 2021 sans opposition de la bailleresse, et si cela est de nature à emporter à lui seul la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

La société ANFRA qui, en sa qualité de locataire, revendique l’application du statut des baux commerciaux à l’expiration du bail dérogatoire conclu le 7 septembre 2020, soulève ainsi une question sérieuse qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur la demande tendant à l’expulsion et sur les demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, “le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Force est de constater qu’il ressort des dernières écritures de la société HOTELIERE DE LA CROISETTE qu’elle ne sollicite pas une provision mais une condamnation en paiement à hauteur de 1.446,58 € TTC par jour au titre de l’indemnité d’occupation stipulée dans le bail outre les charges afférentes à cette occupation jusqu’à complète libération des lieux, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, la demande en paiement de la société HOTELIERE DE LA CROISETTE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la demanderesse succombant en ses demandes, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance et de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à la société ANFRA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’expulsion et sur les demandes subséquentes formulées par la SARLU HOTELIERE DE LA CROISETTE ;

Déboutons la SARLU HOTELIERE DE LA CROISETTE de sa demande en paiement ;

Condamnons la SARLU HOTELIERE DE LA CROISETTE à payer à la SARLU ANFRA la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARLU HOTELIERE DE LA CROISETTE aux entiers dépens ;

Fait à [Localité 8] le 11 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Samantha MILLAR