TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04411 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBH

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 26 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet SERGIC (SAS), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marc BONTOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

Délibéré le 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04411 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBH

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [R] [S] copropriétaire des lots 71 et 87 en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

A l’audience du 20 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] sollicite ainsi le paiement des sommes suivantes:

—  8133,95 euros représentant les charges de copropriété impayées et les frais de recouvrement, avec capitalisation annuelle des intérêts,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1140 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

Monsieur [R] [S] demande des délais de paiement, et le rejet ou la diminution des demandes en paiement au titre des frais, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles, et le rejet de la demande de capitalisation des intérêts.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [S],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 30 septembre 2021 et 24 mai 2023, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— une partie des relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 8 avril 2024, appel fonds travaux du 1er avril 2024 inclus,

— une mise en demeure de payer en date du 18 mars 2024.

Ces pièces justifient partiellement du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [R] [S] (étant relevé comme l’indique ce dernier que les provisions 2023 et 2024 seront régularisées lors de l’apurement des comptes, et que le défendeur ne produit pas d’éléments permettant de vérifier une éventuelle erreur relative à ses tantièmes et au calcul consécutif de ses provisions).

En effet, il ressort du décompte produit et des relevés individuels versés au débat à compter du 1er avril 2021 à l’exclusion du relevé correspondant au paiement du défendeur de 14072,89 euros que le décompte de charges débute en réalité par un solde débiteur (et non créditeur) de 19395,73 euros non justifié par le syndicat des copropriétaires qui a imputé les paiements du défendeur sur une dette que le tribunal ne peut vérifier et incluant vraisemblablement des frais de recouvrement qui auraient pu être écartés de la demande en paiement.

Le relevé individuel du 1er avril 2021 permet d’ailleurs de constater que des frais de procédure sont appelés le 15 avril 2021, sur lesquels des paiements du défendeur ont effectivement été imputés par le syndicat des copropriétaires qui présente un décompte débutant au 1er juillet 2021.

Il est rappelé que l’imputation des paiements se fait en priorité sur la dette que le débiteur a le plus intérêt à acquitter (1342-10 du Code civil), avant toute imputation sur la dette la plus ancienne.

La demande en paiement au titre des charges ne sera toutefois pas en l’espèce rejetée malgré l’absence de décompte débutant à l’origine de la dette en l’absence de contestation du défendeur sur l’imputation des paiements réalisée par le syndicat des copropriétaires, seuls les frais facturés à compter du 1er juillet 2021 étant contestés par ce dernier.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus en l’espèce les honoraires particuliers du syndic pour le suivi de la procédure et pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que seul le syndicat des copropriétaires est lié par le contrat de syndic.

Par ailleurs, outre le fait que la multiplicité des lettres de mise en demeure n’est pas utile au recouvrement de la créance, seul l’envoi de la mise en demeure du 18 mars 2024 est justifié par un avis de réception joint à la lettre de sorte que seul le coût de cette lettre sera alloué.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] à hauteur de la somme de 7399,95 euros, qui portera intérêts légaux à compter de la présente décision en l’absence d’autre demande.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût de la mise en demeure par avocat, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés, la capitalisation des intérêts étant de droit.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Monsieur [R] [S] sera tenu de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Au vu de la situation économique du défendeur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, dont les modalités seront fixées au dispositif ci-après, étant précisé que par application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, ces délais ne pourront excéder deux ans.

Les dépens seront supportés par Monsieur [R] [S], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [R] [S] devra les supporter à hauteur de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  7399,95 euros au titre des charges dues au 8 avril 2024, appel fonds travaux du 1er avril 2024 inclus, et 120 euros au titre des frais de recouvrement, ce avec intérêts légaux à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

DIT toutefois que Monsieur [R] [S] pourra s’acquitter de ces condamnations et du montant des frais irrépétibles en 6 versements de 1350 euros minimum payables le 10ème jour de chaque mois au plus tard en sus des charges courantes,

DIT qu’à défaut de respect d’une échéance, ou à défaut de paiement des charges en cours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT