TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M [V] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMFV

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06685 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMFV

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2005, la société SAGI désormais la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [I] en réalité Monsieur [P], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], outre une cave n°[Adresse 5], pour un loyer de 669,69 euros par mois.

Monsieur [P] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA CDC HABITAT lui a fait délivrer un commandement de payer le 23 janvier 2025 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2430,61 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux occupés,

▸ condamner Monsieur [P] à payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [P] à régler la somme de 3658,80 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir, à titre provisionnel,

▸ condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement pour 141,12 euros.

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 juillet 2025

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

A cette date, la SA CDC HABITAT a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [P], arrivé en cours d’audience, a sollicité son maintien dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2025.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 23 janvier 2025, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai de six semaines ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Monsieur [P], locataire d’un logement situé [Adresse 2], outre une cave n°[Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 8] suivant bail sous seing privé du 13 juillet 2005, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont acquis et de constater que le bail est résilié de plein droit à compter du 24 mars 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [P] restait devoir la somme de 4066,39 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 05 septembre 2025.

Il convient d’expurger ce décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [P] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 3860,69 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de tenir compte de la reprise du paiement des loyers avant l’audience, de l’ancienneté du bail et de la position du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à Monsieur [P], pour autoriser ce dernier à rembourser sa dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [P] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [P] sera tenu au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [P] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 24 mars 2025, du bail consenti par la société SAGI désormais la SA CDC HABITAT à Monsieur [P] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], outre une cave n°[Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 8] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [P] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 3860,69 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 05 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [P] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [P] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [P] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [P] sera condamné à verser à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.