TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

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N° RG 24/81725 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DP4

N° MINUTE :

CE avocat défendeur

CCC avocat demandeur

CCC parties LRAR

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 12 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARENOSTRUM

RCS de [Localité 20] 493 889 653

[Adresse 13]

[Localité 14]

représentée par M^e José Michel GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0056

DÉFENDERESSE

Madame [M] [E]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 18] (LUXEMBOURG)

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0924

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS

GREFFIER : Samiha GERMANY lors des débats

Madame Louisa NIUOLA lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 07 Avril 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Le 11 septembre 2024, Mme [M] [E] a déposé au service de la publicité foncière un bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire sur des biens immobiliers sis [Adresse 17], lieudit [Adresse 21], cadastrés sections AW [Cadastre 15], AW [Cadastre 10] et AW [Cadastre 11], lots 104, [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Cadastre 9] appartenant à la société Marenostrum pour garantir le recouvrement d’une créance de 100.000 euros, en vertu d’une ordonnance sur requête du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 août 2024. Ce dépôt d’acte, qui a été enregistré le même jour par le service de la publicité foncière, a été dénoncé à la débitrice le 13 septembre 2024.

Par acte du 10 octobre 2024 remis à étude, la société Marenostrum a fait assigner Mme [M] [E] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de cette mesure conservatoire. A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 27 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société Marenostrum a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

A titre principal :

Déclare irrecevable la demande de Mme [M] [E] aux fins de réactualisation de sa créance à la somme de 200.000 euros ;Limite le montant réclamé au titre de l’inscription d’hypothèque judiciaire à la somme de 100.000 euros ;Ordonne la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par Mme [M] [E] sur le fondement de l’ordonnance du 16 août 2024 ;Condamne Mme [M] [E] à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice ;A titre subsidiaire :

Ordonne le cantonnement de la mesure provisoire à la somme de 100.000 euros ;Ordonne le cantonnement de la mesure conservatoire sur le bien correspondant au lot 117 ;En tout état de cause :

Condamne Mme [M] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne Mme [M] [E] aux entiers dépens.

La demanderesse considère que Mme [M] [E] ne justifie pas remplir les conditions prévues à l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’elle ne démontre pas détenir à son encontre une créance apparemment fondée en son principe, ni de menaces pesant sur le recouvrement de la créance alléguée. Elle prétend à l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, elle poursuit la limitation des effets de la mesure conservatoire dont l’assiette est disproportionnée au montant de la créance, par application de l’article R. 532-9 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour sa part, Mme [M] [E] a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Déboute la société Marenostrum de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire ;Déboute la société Marenostrum de ses demandes ;Condamne la société Marenostrum lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la société Marenostrum aux entiers dépens.

La défenderesse considère justifier remplir les conditions prévues à l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution permettant l’inscription d’hypothèque critiquée.

Le 17 mars 2025, le juge de l’exécution a rouvert les débats par mention au dossier pour qu’il soit justifié du dépôt au service de la publicité foncière du bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire. Le document a été transmis par le conseil de Mme [M] [E] le 1er avril 2024. Aucune observation complémentaire n’a été formulée à l’audience du 7 avril 2025 au terme de laquelle les débats ont été de nouveau clos.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que Mme [M] [E] ne sollicitant pas l’extension des effets de la mesure conservatoire, les demandes de la société Marenostrum tendant à voir déclarer une telle demande irrecevable ou à la voir rejeter sont sans objet. Il n’y a pas lieu d’y répondre.

Sur la validité de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

En application de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Sur le principe de la créance

Il incombe au juge de l’exécution qui, en matière de mesure conservatoire, doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, d’examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si elles sont de nature à remettre en question l’existence d’une telle créance. Une créance paraissant fondée en son principe doit s’entendre comme une apparence de créance, quand bien même elle ferait l’objet d’une contestation sérieuse.

Contrairement à ce qu’affirme la société Marenostrum, une créance de dommages-intérêts peut être apparemment fondée en son principe si la faute, le préjudice et le lien de causalité entre eux sont apparents. Cette appréciation relève du pouvoir du juge de l’exécution.

En l’espèce, la société Marenostrum a fait édifier un ensemble immobilier [Adresse 16] [Localité 2] [Adresse 19], lieudit [Localité 22]. Elle a reçu l’ouvrage le 16 novembre 2017 et a procédé à sa revente par lots. Mme [M] [E] a acquis deux d’entre eux (un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement), le 24 janvier 2018.

Se plaignant de divers désordres et malfaçons, Mme [M] [E] a saisi le tribunal de grande instance de Nice le 23 janvier 2019. Par une ordonnance du 30 juillet 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise afin de vérifier les désordres et en déterminer les responsabilités, et a désigné M. [X] [B] pour y procéder. Cette expertise est toujours en cours.

Un pré-rapport intermédiaire a été déposé par l’expert le 5 novembre 2024. Il en ressort qu’effectivement, divers désordres et malfaçons affectent la construction réalisée sous la maîtrise d’ouvrage de la société Marenostrum, sans que celle-ci n’émette, lors de sa réception, de réserves sur des défauts visibles. Des travaux de reprises parfois lourds doivent être envisagés, que l’expert chiffre « à plus de 100.000 euros ». Il considère par ailleurs que certaines reprises sont impossibles et devront se résoudre par l’octroi de dommages-intérêts.

L’expert retient la responsabilité de la société Marenostrum ainsi que celle du maître d’œuvre, du bureau de contrôle et de l’entreprise générale en charge des travaux. Par principe, le partage de responsabilité entre les co-responsables n’est pas opposable à la victime du préjudice.

Dans ces conditions, Mme [M] [E] justifie disposer d’une créance apparemment fondée en son principe d’un montant minimal de 100.000 euros à l’encontre de la demanderesse.

Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance

En l’espèce, la société Marenostrum est une société à responsabilité limitée au capital de 2.000 euros.

Elle est propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés [Adresse 16] [Localité 3], lieudit [Localité 22], dont la valeur ne peut être estimée conformément au prix auquel elle se réfère, puisqu’il ressort de l’estimation qu’elle produit pour la villa n°2 que celle-ci a été réalisée par l’agent immobilier sans déplacement sur les lieux, or il est établi que l’ensemble des biens de la copropriété sont touchés par des désordres et malfaçons.

Au surplus, il est démontré que la société Marenostrum ne règle pas les charges de copropriété mises à sa charge, au point que sa dette atteignait en juin 2023 plus de 94.000 euros et que la copropriété a été placée sous administration judiciaire provisoire en 2022. Ces éléments n’apparaissent pas avoir été intégrés dans l’estimation dont la débitrice entend se prévaloir.

La société Marenostrum prétend contester sa dette de charges de copropriété, mais celle-ci a été reconnue par deux fois judiciairement, par jugements des 2 mai 2023 (pour un montant de 33.608,36 euros) et 7 décembre 2023 (pour un montant supplémentaire de 19.470,09 euros), sans que la débitrice ne comparaisse à l’audience pour faire valoir d’éventuelles critiques. Il n’est pas non plus établi qu’elle aurait interjeté appel de ces décisions.

La société Marenostrum publie ses comptes sous le sceau de la confidentialité, de sorte que Mme [M] [E] ne peut y avoir accès. La débitrice ne les produit pas elle-même dans le cadre de la présente procédure pour renverser le faisceau d’indices en faveur d’une menace pesant sur le recouvrement de la créance invoquée par la défenderesse.

Enfin, le fait que la société Marenostrum ait contracté une assurance ne permet pas de considérer par principe que le recouvrement de la créance de Mme [M] [E] n’est pas menacé, alors qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que l’assureur reconnaîtrait garantir l’ensemble des préjudices subis par la créancière, sans discussion.

En conséquence, la menace pesant sur le recouvrement de la créance invoquée par Mme [M] [E] est établie. Il n’y a pas lieu de lever les mesures conservatoires prises par celle-ci.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article L. 512-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, la mainlevée de la mesure conservatoire n’ayant pas été ordonnée, la demande indemnitaire formée par la société Marenostrum doit être rejetée.

Sur la demande de cantonnement des effets de l’inscription d’hypothèque

Selon l’article R. 532-9 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la valeur des biens grevés est manifestement supérieure au montant des sommes garanties, le débiteur peut faire limiter par le juge les effets de la sûreté provisoire s’il justifie que les biens demeurant grevés ont une valeur double du montant de ces sommes.

En l’espèce, il est probable que les biens grevés de l’hypothèque critiquée ont, pris ensemble, une valeur au moins double de la créance invoquée par Mme [M] [E] de 100.000 euros.

Toutefois, la seule estimation de la villa désignée sous le lot 117 par un agent immobilier ne l’ayant pas visitée et dont la situation hypothécaire n’est pas connue, alors que la société Marenostrum affiche d’autres dettes que celle qui fait l’objet des poursuites et que le syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège de recouvrement, ne permet pas d’établir que ce seul lot suffirait à garantir la créance poursuivie.

La demande de limitation des effets de l’hypothèque à ce seul lot sera dès lors rejetée.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La société Marenostrum qui succombe à l’instance sera condamnée au paiement des dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Marenostrum, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [M] [E] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXECUTION

DEBOUTE la société Marenostrum de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par Mme [M] [E] sur le fondement de l’ordonnance du 16 août 2024 ;

DEBOUTE la société Marenostrum de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la société Marenostrum de sa demande de cantonnement de la mesure conservatoire sur le bien correspondant au lot 117 ;

CONDAMNE la société Marenostrum au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société Marenostrum de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Marenostrum à payer à Mme [M] [E] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 20], le 12 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION