TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 24/00007 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HY6D

JUGEMENT du

19 Mai 2025

Minute n° 25/00486

Commune DE [Localité 9]

C/

[R] [X]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e GREFFIER

Copie conforme

M^e DAVID

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 Mai 2025

après débats à l’audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La Commune DE [Localité 9]

dont le siège administratif est situé : [Adresse 6]

[Localité 5]

agissant en vertu d’une délibération du Conseil municipal du 28 mai 2020

ayant pour avocat plaidant la SELARL ATLANTIC JURIS, Maître Grégoire TERTRAIS, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON, et pour avocat postulant Maître Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X]

né le 06 Avril 1980 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par la SELARL ADMAVOCAT, Maître Aline DAVID,substitué par Maître RENOU, avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 29 novembre 2008 à effet au 1er décembre 2008, la commune de [Localité 9] (la requérante) a donné à bail à M. [R] [X] (le défendeur) un logement d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 250,00 euros.

Le 17 décembre 2011, un contrat de location portant la mention “renouvellement du contrat initial” a été signé par les parties .

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, la requérante a fait délivrer au défendeur un congé aux fins de vente pour le logement sis [Adresse 1] à [Localité 10] avec offre de vente d’un montant de 37.000,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la requérante a fait convoquer le défendeur devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin de :

— dire que le congé signifié à la demande de la requérante et concernant le logement sis [Adresse 3]) occupé par le défendeur, en date du 31 mai 2023 est valable tant en la forme qu’au fond ;

— dire que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à partir du 1er décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion du défendeur du logement situé [Adresse 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier , ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, en y ajoutant toutes révisions contractuelles ou charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante la somme de 1.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive du défendeur qui a causé un préjudice financier à la requérante ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante une indemnité de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamner le défendeur au paiement des entiers dépens y compris le coût du congé aux fins de vente délivré en date du 31 mai 2023 ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n°2 en date du 13 décembre 2024, la requérante a demandé au tribunal de :

— dire que le congé signifié à la demande de la requérante et concernant le logement sis [Adresse 3]) occupé par le défendeur, en date du 31 mai 2023 est valable tant en la forme qu’au fond ;

— dire que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à partir du 1er décembre 2023 ;

— constater qu’en tout état de cause, il n’y a plus lieu pour le tribunal, du fait de la libération du logement, d’ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante, au titre de l’occupation depuis le 1er décembre 2023 jusqu’au 12 novembre 2024, la somme de 3.319,22 euros majorée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir outre capitalisation annuelle des intérêts échus ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante la somme de 540,00 euros au titre des frais de nettoyage du logement ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante la somme de 166,02 euros correspondant au coût du constat des lieux que la requérante a été contrainte de faire établir au regard de l’état du logement au moment de sa libération ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante la somme de 1.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive du défendeur qui a causé un préjudice financier à la requérante ;

— condamner le défendeur à payer à la requérante une indemnité de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamner le défendeur au paiement des entiers dépens y compris le coût du congé aux fins de vente délivré en date du 31 mai 2023 ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La requérante soutient que le défendeur n’a pas respecté ses engagements au titre du document de conciliation signé entre les parties le 25 janvier 2024, de sorte qu’il n’a pas été mis fin au litige entre les parties, faute d’exécution de la transaction.

Elle fait valoir que le congé est valable au fond dès lors qu’elle a qualité pour donner congé au locataire et que le défendeur ne fait pas l’objet d’une mesure de protection.

Enfin, elle affirme qu’il est aussi valable en la forme puisqu’il est suffisamment précis en ce qu’il fait référence à la désignation complète du bien loué qui figure dans le bail, dont une copie est jointe avec le congé, que le défendeur ne peut ignorer la consistance du bien loué dès lors qu’il y habite depuis de nombreuses années ; que le congé comporte la mention du congé avec pour motif la vente du bien et que la date de fin du bail est inscrite de manière claire et distincte dans l’acte délivré, en chiffres et en lettres ; que le congé contient l’offre de vente durant les deux premiers mois du délai de préavis, avec indication du prix et des conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et copie de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ; que le congé a bien été délivré dans un délai de préavis de six mois avant la date de fin du bail, soit le 30 novembre 2023 dès lors que le contrat de bail ayant été conclu avec une personne morale a une durée de six ans et que le nouveau contrat signé par les parties le 17 décembre 2011 a mis fin au précédent en date du 29 novembre 2008.

Par conclusions n°3 non datées, le défendeur a sollicité reconventionnellement du Juge des Contentieux de la Protection :

A titre principal de :

— constater son départ du logement situé [Adresse 2] ;

— faire droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir ;

— déclarer recevable la fin de non-recevoir tirée de la chose transigée ;

— faire droit à la fin de non-recevoir ;

— déclarer la requérante irrecevable en ses demandes ;

— condamner la requérante à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la requérante aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la nullité des contrats de bail conclus le 29 novembre 2008 et le 17 décembre 2011 ;

— constater que la fin contractuelle du bail est fixée au 29 juillet 2028 ;

— constater la nullité du congé pour vente ;

— débouter la requérante de ses demandes ;

— débouter la requérante de sa demande formulée au titre du coût du constat d’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice ;

— condamner la requérante à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le défendeur soutient que la requérante n’a plus intérêt à agir dès lors qu’il a quitté les lieux loués depuis la demande introductive d’instance ayant pour objet son expulsion, de sorte que la procédure est devenue sans objet.

Il ajoute que les parties ont signé un document de conciliation par lequel elles ont entendu, par des concessions réciproques, terminer la contestation liée à la résiliation du contrat de bail, de sorte qu’il est en droit d’invoquer la fin de non-recevoir tirée de la chose transigée.

Le défendeur fait valoir qu’un contrat de bail initial a été conclu le 29 juillet 2004 par sa mère, avant qu’il n’en devienne cotitulaire par un avenant puis seul titulaire par un avenant du 27 juin 2005 ; qu’un contrat de bail a été conclu le 29 novembre 2008 et que la requérante a, seule, été à l’initiative d’un nouveau contrat de renouvellement conclu le 17 décembre 2011, lesquels ne respectent pas des dispositions d’ordre public, de sorte que c’est le bail initial conclu le 29 juillet 2004 qui s’applique.

Il affirme ainsi que dans la mesure où le bailleur est une personne morale, la durée du contrat est de six ans, de sorte que le contrat conclu le 29 juillet 2004 s’est reconduit tacitement le 29 juillet 2010, le 29 juillet 2016 et le 29 juillet 2022 ; que le prochain terme interviendra le 29 juillet 2028 et par conséquent, que le congé délivré par la requérante aux fins de vente est invalide car délivré pour le 30 novembre 2023.

S’agissant de l’offre de vente, le défendeur argue que le congé ne comprend aucune description du bien objet de la vente, ni des locaux loués, de sorte qu’il s’interroge légitimement sur la consistance du bien objet de l’offre de vente, le décompte de surface ayant plusieurs fois été modifié, l’accès au grenier ayant été bloqué à la suite de travaux et le terrain n’étant pas délimité.

Enfin, il soutient que le congé pour vente étant nul, la demande d’expulsion est irrégulière ; qu’il avait toujours le statut de locataire jusqu’à son départ volontaire des lieux et que la requérante, en le déclarant occupant sans droit ni titre, l’a privé de l’aide personnalisée au logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre :

En vertu de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales.

L’article 15-II de la même loi précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, à l’audience, il a été constaté que le locataire a libéré le logement le 12 novembre 2024 et rendu les clés, selon courrier de la bailleresse, de sorte que la demande d’expulsion formulée par la requérante est devenue sans objet.

Néanmoins, il convient de statuer sur la validité du congé délivré par la requérante le 31 mai 2023 compte tenu des autres demandes et contestations présentées.

L’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.”

En l’espèce, la requérante a donné à bail au défendeur, selon acte sous seing privé du 29 novembre 2008, un logement d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 250,00 euros à compter du 1er décembre 2008.

Le 17 décembre 2011, un nouveau contrat de location a été signé par les parties en renouvellement du contrat initial.

Or, la requérante étant une personne morale, le contrat de location initial en date du 1er décembre 2008 avait nécessairement été conclu pour une durée de six ans, soit jusqu’au 30 novembre 2014 conformément aux dispositions d’ordre public de la Loi du 6 juillet 1989 .

Le renouvellement du 17 décembre 2011 n’avait ainsi pas lieu d’être et ne constitue pas un nouveau contrat mais la simple poursuite du contrat initial du 29 novembre 2008 avec effet au 1er décembre 2008.

Ainsi, le contrat initial a été tacitement renouvelé le 1er décembre 2020 jusqu’au 30 novembre 2026.

Dès lors, le congé pour vente délivré par la requérante par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023 est nul en l’absence de respect des délais légaux, soit six mois avant l’arrivée à échéance du contrat de bail.

Par ailleurs, le congé pour vente délivré par la requérante ne respecte pas les mentions exigées par la loi à peine de nullité s’agissant de l’offre de vente.

Le défendeur argue que le congé ne comprend aucune description du bien objet de la vente, ni des locaux loués, de sorte qu’il s’interroge légitimement sur la consistance du bien objet de l’offre de vente, le décompte de surface ayant plusieurs fois été modifié, l’accès au grenier ayant été bloqué à la suite de travaux et le terrain n’étant pas délimité.

Il verse aux débats le document de conciliation établi le 25 janvier 2024 et selon lequel “Madame la Maire s’engage sous 15 jours à solliciter auprès du notaire de la commune un état descriptif du bien à céder, à prendre en charge le bornage et l’individualisation des compteurs et la séparation du grenier”.

Aucune des parties n’a executé cet accord qui ne vaut pas transaction s’agissant des demandes présentées dans le cadre de la présente instance qui ne sont pas comprise dans le périmètre de la conciliation susvisée.

Aucune fin de non recevoir ne peut donc être tirée de la signature de cet accord.

Dès lors, le congé pour vente délivré par la requérante par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023 est également nul en raison du manque de précision du contenu du bien vendu comme le démontrent les contestations du défendeur et le contenu de l’accord de conciliation qui caractérise la nécessité de faire réaliser un état descriptif du bien, un bornage et une séparation du grenier postérieurement à la date théorique du terme du bail à raison de son congé et par conséquent l’impossibilité pour le locataire de faire une proposition d’achat sur la base du congé délivré.

En conséquence, il y a lieu de déclarer nul le congé pour vendre notifié le 31 mai 2023 et de laisser à la charge de la requérante les frais engagés au titre du congé.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la requérante réclame le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2023 jusqu’au 12 novembre 2024, soit la somme de 3.319,22 euros.

En l’espèce, le congé délivré le 31 mai 2023 étant nul, le contrat de location conclu entre les parties le 1er décembre 2008 s’est poursuivi jusqu’au départ du locataire, le 12 novembre 2024. Ce dernier est donc tenu au paiement des loyers échus jusqu’à son départ effectif.

Le locataire fait valoir que la requérante, en le déclarant occupant sans droit ni titre, l’a privé de l’aide personnalisée au logement, de sorte qu’à compter du mois de décembre 2023, il a continué de payer le complément de loyer, déduction faite de l’aide personnalisée au logement.

Toutefois, le défendeur n’apporte aucune preuve de la perte de ses droits à l’aide personnalisée au logement ni de la responsabilité de la requérante.

Il convient, en conséquence, de condamner le défendeur à verser à la requérante la somme de 3.319,22 euros au titre des loyers dus entre le 1er décembre 2023 et le 12 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’exercice du droit de se défendre en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part d’un défendeur ne pouvant se méconnaître sur l’existence de ses droits.

De surcroît l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, les contestations du défendeur étant justifiées, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande en paiement du constat d’état des lieux :

En vertu de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 “Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.”

En l’espèce, la requérante a mandaté un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat le 28 novembre 2024 pour un coût total de 166,02euros TTC.

Dès lors, les frais seront partagés par moitié entre la requérante et le défendeur, de sorte que le défendeur sera condamné à payer la somme de 83,01 euros .

Sur la demande en paiement au titre des frais de nettoyage :

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “d) Le locataire est obligé de (…) Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations”.

En l’espèce, la requérante demande la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 540,00 euros au titre des frais de nettoyage du logement.

Elle fournit le procès-verbal de constat dressé le 28 novembre 2024 duquel il ressort que le logement présente de nombreuses traces de saleté parfois importantes, des traces noires, des traces de moisissures et des toiles d’araignée, que le jardin n’est pas entretenu et que la cave est envahie de nombreux détritus délaissés par le locataire à son départ.

La requérante verse aux débats un devis n°D2400849 du 10 décembre 2024 d’un montant de 540,00 euros TTC établi par la société CHO Nettoyage pour un nettoyage complet du logement.

Dès lors, il y a lieu de condamner le défendeur à payer la somme de 540,00 euros correspondant aux frais de nettoyage du logement.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la nullité du congé pour vendre délivré, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la requérante la charge de ses frais irrépétibles.

Compte tenu de la décision octroyant l’aide juridictionnelle totale au défendeur condamné partiellement par ailleurs, il n’y a pas lieu à condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

En application des dispositions de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique “Lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75.”

En l’espèce, le défendeur qui est condamné au paiement des loyers échus et des frais sera condamné aux dépens, avec application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— CONSTATE que M. [R] [X] a quitté les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 10] le 12 novembre 2024 ;

— DIT sans objet la demande d’expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 10] formulée par la commune de [Localité 9] à l’encontre de M. [R] [X];

— DECLARE nul le congé pour vendre notifié le 31 mai 2023 à M. [R] [X] ;

— CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la commune de [Localité 9] la somme de 3.319,22 euros au titre des loyers dus entre le 1er décembre 2023 et le 12 novembre 2024 ;

— CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la commune de [Localité 9] la somme de 83,01 euros au titre du partage par moitié du coût du procès-verbal de constat dressé le 28 novembre 2024 ;

— CONDAMNE M. [R] [X] à verser à la commune de [Localité 9] la somme de 540,00 euros correspondant aux frais de nettoyage du logement ;

— LAISSE à la charge de la commune de [Localité 9] les frais engagés au titre du congé pour vendre notifié le 31 mai 2023 à M. [R] [J] ;

— DEBOUTE la commune de [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

— DEBOUTE M. [R] [X] du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE M. [R] [X] au paiement des entiers dépens en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président