TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/06/2025

à : M^e Jason BENIZRI

Copie exécutoire délivrée

le : 10/06/2025

à : M^e David BENSADON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09904 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E3M

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jason BENIZRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1543

DÉFENDERESSES

S.A.S. RICHARDIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

S.C.I. DES PAROISSES, [Adresse 1],

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09904 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E3M

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2004, Mme [Y] [P] a consenti à M [I] [O] un bail d’habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 4], 4eme étage porte droite outre une pièce au 6eme à usage de débarras – [Localité 3], moyennant un loyer en principal de 1020 euros outre 68 euros au titre de la provision sur charges. A ce jour le loyer s’élève à 1640, 23 euros outre 146, 66 euros au titre des charges.

Par la suite, l’immeuble a été cédé à la SCI DES PAROISSES qui a confié la gestion du bien à la société RICHARDIERE en juillet 2023.

Par courrier du 26 mars 2024, M [I] [O] a indiqué au gestionnaire que la jouissance de la pièce supplémentaire du 6eme étage lui a été retirée en 2015, que le loyer ne correspond plus à la désignation telle que prévue au bail et a sollicité une diminution du loyer de 311, 40 euros sur trois ans, soit la somme de 11210, 40 euros.

Par acte de commissaire de justice remis à domicile en date du 18 juillet 2024, M [I] [O] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la SAS RICHARDIERE représentant l’indivision [P] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la voir condamner es qualité de représentant du bailleur à lui payer la somme de 11 210, 40 euros au titre des loyers trop versés depuis trois années, fixer le loyer à la somme de 1328, 83 euros hors charges, condamner la SAS RICHARDIERE à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive et 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 8 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, M [I] [O], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est référé oralement et réitère les demandes de son acte introductif d’instance. Il demande en outre à ce que ses demandes soient déclarées recevables.

En réponse à la fin de non recevoir tirée de la prescription, soulevée in limine litis en défense, il indique qu’en application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le bénéficiaire de la prescription du droit de son adversaire interrompt le délai et refait courir un délai de la même durée, que le calcul de la prescription doit s’analyser à compter du courriel du 3 octobre 2023 dans le lequel le représentant du bailleur a reconnu le droit pour le preneur de voir son bail régularisé, et ainsi relancé un nouveau délai de prescription.

La SAS RICHARDIERE et la SCI DES PAROISSES intervenant volontairement à l’instance, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites auxquelles elles se sont référées oralement et soulèvent à titre liminaire une fin de non recevoir tirée de la prescription et le débouté des demandes de M [O]. A titre subsidiaire, elles sollicitent la limitation du remboursement correspondant au trop perçu de loyer sur trois années à 100 euros mensuels et à limiter la réduction du loyer à 100 euros. En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation de M [I] [O] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SAS RICHARDIERE et la SCI DES PAROISSES soulignent que M [O] ayant été privé de la jouissance de la pièce du 6eme en 2015 sa demande se heurte à la prescription triennale, que le courriel d’octobre 2023 intervient alors que la demande est déjà largement prescrite. A titre subsidiaire, elles indiquent ne pas pouvoir être tenues responsables d’une prétendue inexécution contractuelle intervenue antérieurement à la transmission du bien et qu’aucune indemnisation ne peut être mise à leur charge. Elles soulignent enfin que la pièce en question est une comble non aménagée qui n’entre pas dans le calcul de la surface habitable, que le montant du loyer actuel est très largement inférieur au loyer plafonné selon l’encadrement des loyers de la ville de [Localité 6] que le montant devrait être limité à 100 euros mensuel de réduction.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SCI DES PAROISSES

En application de l’article 329 du code civil, l’intervention volontaire est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Les parties ne contestent pas que la SCI DES PAROISSES est le propriétaire de l’immeuble dans lequel se situe les locaux litigieux, qu’elle vient aux droits de Mme [Y] [P] en qualité de bailleur.

Dès lors, son intervention à la présente instance est recevable.

Sur la prescription

En vertu de l’article 122 du code civil, la prescription est une fin de non recevoir en ce qu’elle tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande.

L’article 7-1 de la loi du 9 juillet 1989 crée par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. ». En vertu de cette même loi et de la loi du 6 août 2015, dite loi MACRON, cette disposition est applicable immédiatement aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 27 mars 2014, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Cet article prévoit qu'« En cas de réduction de la durée du délai de prescription […] ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ». Le nouveau délai de prescription fixé étant inférieur au délai antérieur de 5 ans, il convient de le faire courir à compter de l’entrée en vigueur de la loi soit du 27 mars 2014.

Les articles 2240 et suivants du code civil prévoient que la prescription extinctive est interrompue notamment par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, par la demande en justice, même en référé et par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, le contrat de bail était en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014. L’assignation a été délivrée le 18 juillet 2024.

Le point de départ du délai de prescription se situe le jour où M [O] a connu les faits lui permettant d’exercer son droit, soit lorsqu’il a été privé de la jouissance de la pièce du 6eme. Il indique lui-même dans ses écritures et dans le courrier adressé à son bailleur en mars 2024 avoir été privé de cette pièce en 2015 sans autres précisions. Dès lors, son action se trouve prescrite au plus tard le 31 décembre 2018.

Le courriel adressé par son bailleur le 3 octobre 2023 alors que la prescription est déjà acquise ne saurait faire courir un nouveau délai et M [O] ne rapporte pas la preuve d’une « reconnaissance antérieure réitérée période par période interrompant la prescription ».

L’action en restitution du trop versé de loyers et en diminution de loyer à l’égard de la SCI DES PAROISSES est donc irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

M [O] se prévaut de la perte de jouissance d’un local situé au 6 eme étage mentionné comme étant en débarras depuis 2015. Il n’apporte aucun élément de preuve de nature à étayer un préjudice réel et chiffré.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur qui succombe supportera les dépens.

Il paraît inéquitable de laisser la partie défenderesse supporter les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 1800 euros sera mise à la charge de M [I] [O] qu’il devra verser à la SCI DES PAROISSES.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI des PAROISSES,

DECLARE irrecevable l’action en paiement du trop versé de loyer et en diminution de loyer de M [I] [O],

DEBOUTE M [I] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M [I] [O] à verser à la SCI des PAROISSES la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M [I] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le présient