TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e ZALCMAN et Me [M]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e PAGES DE VARENNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VSS

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [F] [N] épouse [D]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Laure PAGES DE VARENNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0154

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [B]

Madame [S] [O] épouse [B]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0485

Maître [J] [M]

demeurant SAS [Adresse 5] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 18 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VSS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Madame [F] [N] épouse [D] a fait assigner Monsieur et Madame [B] et Maître [M], notaire, devant le tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— ordonner à Maître [M], notaire, d’avoir à lui remettre dans le délai de 8 jours de la signification du jugement à intervenir, la somme de 4750 euros reçue par lui en qualité de tiers convenu lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 11 mars 2024,

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B], en deniers ou quittance, à verser la somme de 9500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 15 octobre 2025, Madame [F] [N] épouse [D] était représentée par un conseil lequel a sollicité le bénéfice de son assignation, portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 euros.

En défense, Maître [M], notaire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Monsieur et Madame [B] étaient représentés par un conseil lequel a sollicité le rejet des demandes à titre principal et à titre subsidiaire, la condamnation de Maître [M] à les garantir de toute condamnation pouvant être mise à leur charge tant en principal, intérêts et frais, outre la condamnation de la requérante à réitérer la vente devant notaire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 9900 euros au titre du préjudice moral et 4800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

— Sur les demandes principales :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. L’article 1217 du même code ajoute que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de même que réclamer des dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle du débiteur.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par acte notarié reçu le 11 mars 2024 par Maître [M], Madame [F] [N] épouse [D] a consenti à Monsieur et Madame [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement sis [Adresse 3], au prix de 95 000 euros.

Cet acte prévoyait :

— une condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un prêt d’un montant de 95000 euros avant le 11 mai 2024, se matérialisant par la production d’une ou de plusieurs offres écrites de prêt, la condition suspensive étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement,

— une mention précisant que le bénéficiaire s’engageait en cas de non obtention du finacement demandé, à justifier de 2 refus de prêt et devait donc déposer simultanément deux demandes de prêt,

— la promesse de vente avait une durée expirant le 11 juin 2024 à 16h00, sa réalisation ayant lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagné du versement de l’ensemble du prix de vente et des frais, soit par la levée d’option faite par les bénéficiaires à l’intérieur de ce délai transformant la promesse de vente en vente,

— dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposerait alors du bien nonbstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficaire de l’acquérir,

— la fixation d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 9500 euros dont la moitié versée entre les mains du notaire avec pour mission de la conserver et de la restituer purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives fixées dans l’acte ou de la verser au promettant à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou la levée d’option dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et l’autre moitié à verser au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente par le bénéficiaire de la promesse au promettant pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait,

— toute condition suspensive étant réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

La requérante sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation en indiquant n’avoir été destinataire ni avant le 11 mai 2024 ni avant le 11 juin 2024 d’une quelconque demande de prêt bancaire de la part de Monsieur et Madame [B], ces derniers n’ayant pas répondu à ses courriers sollicitant le règlement de l’indemnité d’immobilisation le 19 août 2024 ni à la mise en demeure du 05 septembre 2024. Les courriers ont également été adressés au notaire qui n’a pas plus répondu.

En réponse Monsieur et Madame [B] indiquent avoir obtenu un rendez-vous avec la banque le 17 juillet 2024 pour valider une demande de crédit qui a abouti à l’offre de crédit du 16 septembre 2024.

Or aucune demande de prorogation du délai d’option n’a été sollicitée par Monsieur et Madame [B] avant le 11 mai ou le 11 juin 2024, aucune pièce en ce sens n’étant versée aux débats. Ainsi la demande de prêt effectuée postérieurement aux délais convenus par les parties et alors que la promesse de vente était manifestement caduque, est parfaitement inopérante en l’absence de prorogation des dates fixées dans l’acte notarié.

Dès lors, aucune levée d’option ni aucune signature d’acte de vente n’étant intervenues à l’intérieur des délais fixés, il y a lieu de faire application des termes de l’acte et de constater que Monsieur et Madame [B] ont été déchus de plein droit du bénéfice de la promesse au 11 juin 2024, qui est la sanction prévue en cas de non respect des dispositions convenues par les parties.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, une partie a été versée entre les mains du notaire et concernant le reliquat, l’acte prévoit que le bénéficiaire de la promesse s’oblige à le verser au promettant pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. En l’espèce, la condition suspensive relative au prêt n’a pas été réalisée mais l’acte notarié prévoit que toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à régler à la requérante la somme de 4750 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation. Il y a également lieu de condamner Me [M] à verser à la requérante l’autre moitié, à savoir la somme de 4750 euros qui lui a été versée le jour de l’acte par les consorts [B] à titre de nantissement.

— Sur les demandes reconventionnelles des consorts [B] :

Les défendeurs sollicitent la garantie de Maître [M] pour toute condamnation au motif qu’il aurait failli à son devoir de conseil en s’abstenant de mettre en demeure Madame [T] [F] [N] épouse [D] d’avoir à régulariser la vente ou d’établir un procès-verbal de carence.

Or Monsieur et Madame [B] étaient parfaitement informés de la date d’expiration de la promesse de vente et de l’obligation de produire deux demandes de prêt, et n’ayant respecté aucune de ces dispositions, ils ne sauraient se prévaloir d’un manquement du notaire à un quelconque devoir de conseil, ou lui reprocher une absence de mise en demeure de la requérante postérieurement à la caducité de l’offre de vente.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

Monsieur et Madame [B] qui perdent le procès, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

Par ailleurs, ils seront solidairement condamnés in solidum à régler une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il y a lieu de fixer à la somme de 1000 euros.

— Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Madame [T] [F] [N] épouse [D] la somme de 4750 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Maître [J] [M], notaire, à payer à Madame [T] [F] [N] épouse [D] la somme de 4750 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [B] à régler à Madame [T] [F] [N] épouse [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens de l’instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Paris le 18 décembre 2025

La Greffière, Le Président,