TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [W] [B] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Mme [N] [T] épouse [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MA3

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEUR

S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic SASU Cabinet ROUMILHAC agissant poursuite et diligences de son représentant légal, le CABINET JOURDAN- [Adresse 1]

représenté par Mme [N] [T] épouse [F].

DÉFENDERESSE

Madame [W] [B] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2025

JUGEMENT

rendu par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MA3

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [B] [J] est propriétaire du lot n°29 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic ROUMILHAC – JOURDAN.

Il a été constaté par le syndic que Mme [W] [B] [J] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relance, mise en demeure, sommation de payer de 2022 à 2023 et une tentative de conciliation avortée en date du 28 mai 2024, et mises en demeure des 07/03/2024 et 21/05/2024 , un commandement en date du 13 septembre 2024 lui a été adressée pour régler la somme en principal de 6491, 02 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] a assigné Mme [W] [B] [J] devant le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de condamner Mme [W] [B] [J] à lui payer les sommes de :

-3328, 90 € d’arriérés pour la pèriode du 1er octobre 2022 au 4 novembre 2024 , 4 e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 626, 39 € à compter du 26 avril 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  176, 20 € au titre des frais de recouvrement,

—  800 € de dommages et intérêts,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 26 mars 2025, le SDC par la voix de son représentant a confirmé ses écritures et chiffré sa demande à la somme de 2691, 77 € arrêtée au 04/11/2024 après virements d’une somme globale de 807, 84 €.

Assignée à étude, Mme [W] [B] [J] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que Mme [W] [B] [J] est propriétaire du lot n°29 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] , étage 1, correspondant respectivement à 96/5031 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme [W] [B] [J] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic ROUMILHAC – [Adresse 5],

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 à 2024, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon attestation de non recours délivrées par la société ROUMILHAC – [Adresse 5], et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2024 (pièces 5).

— une lettre de relance non comminatoire en date du 31 mai 2022 (1013, 13 €), une mise en demeure en date du 23 novembre 2022 (309, 83 €) ,une lettre de relance non comminatoire du 3 février 2023, une sommation de payer en date du 26 avril 2023 (626, 39 € en principal), tous courriers et acte attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de Mme [W] [B] [J] , à défaut de justification de sa part,

La somme de 2691, 77 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de Mme [W] [B] [J] également produit aux débats (pièce 3, 4 et réactualisation suite à des paiements intervenus depuis l’assignation) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux arrêtée au 10 décembre 2024.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme [W] [B] [J] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie s’être libéré qu’en partie.

Il est ainsi constaté que la somme de 2691, 77 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par Mme [W] [B] [J] au SDC au 4 novembre 2024 pour la période du du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024.

Mme [W] [B] [J] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 2691, 77 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 décembre 2024 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, 4 e trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 626, 39 € à compter de la mise en demeure du 26 avril 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 3 des frais de relance, mise en demeure et sommation de payer par le syndic pour un montant demandé de 176, 20 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, Mme [W] [B] [J] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 176, 20 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période augmentée des intérêts au taux légal suivant les mêmes dates que pour les sommes réclamées en principal (les frais s’agissant de sommes légalement dues).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de Mme [W] [B] [J], le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure et commandement de payer diligentées en vain en 2023-2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant les mêmes années .

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de deux ans et de l’existence de paiements ponctuels de la défenderesse, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [B] [J], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [W] [B] [J] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

Condamne Mme [W] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2691, 77 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 décembre 2024 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, 4 e trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 626, 39 € à compter de la mise en demeure du 26 avril 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne Mme [W] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 176, 20 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

Condamne Mme [W] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [W] [B] [J] aux entiers dépens ,

Condamne Mme [W] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président