TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître KRYS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître TOURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPQ

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître KRYS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0517

DÉFENDEURS

Madame [W] [I],

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-028678 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [R] [G] [I],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître TOURE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1881

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mars 2021, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [R] [G] [I] et Mme [W] [I] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [R] [G] [I] et Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts des locataires, expulsion de M. [R] [G] [I] et de Mme [W] [I] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique;autorisation de la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais des expulsés,condamnation solidaire de M. [R] [G] [I] et Mme [W] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,condamnation solidaire de M. [R] [G] [I] et Mme [W] [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 avril 2025.

A l’audience, la société ELOGIE SIEMP, représenté par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP invoque les manquements des locataires à leur obligation d’user paisiblement des locaux loués. Elle décrit des troubles du voisinage se caractérisant par des nuisances sonores importantes ainsi que par des incivilités répétées (insultes, poursuites dans les escaliers, coups volontaires dans les murs). Ces troubles, qu’elle qualifie d’intentionnels, aurait été dénoncés par les habitants de l’immeuble, par le biais, notamment, de plusieurs pétitions. Elle soutient que les tentatives de résolution amiable du litige sont demeurées vaines, les locataires ayant notamment réfusé la médiation qui leur a été proposée.

A l’audience, Mme [W] [I] et M. [R] [G] [I] ont été représentés par leur conseil, Mme [W] [I] ayant comparu en personne. Ils ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils demandent au juge, de :

à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes de la société ELOGIE SIEMP ;à titre subsidiaire, lui accorder de plus amples délais pour quitter les lieux,en tout état de cause, condamner la société ELOGIE SIEMP à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Mme [W] [I] et M. [R] [G] [I] soutiennent que la société ELOGIE SIEMP ne rapporte pas la preuve des troubles du voisinage, provocations et insultes dont elle allègue, observant que ces accusations ne sont fondées que sur les déclarations de deux locataires de l’immeuble, lesquelles s’avèrent être mère et fille, l’une d’elle présidant l’amicale des locataires, à l’origine des pétitions.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils exposent avoir deux jeunes enfants, scolarisés à proximité de leur domicile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

Par courriel en date du 21 mai 2025, le conseil de la partie défenderesse qui y avait été autorisée à communiqué à la partie demanderesse ainsi qu’à la juridiction deux attestations de témoin émanant de Mme [W] [I], un courrier émanant des époux [I], daté du 15 mars 2025, ainsi qu’un courriel du 5 juillet 2024, émanant de la RIVP, laquelle a accusé réception d’une demande émanant des époux [I] concernant des troubles du voisinage.

La demanderesse a fait parvenir ses observations sur ces pièces par courriel en date du 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP soutient que Mme [W] [I] et M. [R] [G] [I] seraient auteurs de troubles anormaux du voisinage, et produit, au soutien de ses déclarations :

une attestation de témoin émanant de Mme [M] [D], datée du 16 janvier 2024, par laquelle elle dénonce « des cris, des bruits, des sauts, des coups dans les murs pendant les vacances scolaires, jusque tard dans la nuit, »une attestation de témoin émanant de Mme [M] [D], datée du 24 juin 2024, dans laquelle elle déclare : « cette nuit à 1 heure du matin : une nouvelle salve d’insultes de Mme [I], après que sa fille, à qui elle avait rapporté « un incident » survenu à 17h30 ayant profité de la présence de Mme [I] pour lui dire qu’elle ne s’avise plus d’interpeler et d’insulter sa mère ; sont arrivées des insultes : connasses, pouffiasse ; ma fille, excédée, lui a retourné le même langage »une attestation de témoin émanant de Mme [M] [D], datée du 7 février 2025, par laquelle elle déclare que « Depuis le retour de M. [I], M. et Mme [I] multiplient les invitations, notamment d’ « un couple avec enfant qui ne cesse de pleurer » ; les deux fillettes, particulièrement turbulentes, continuent de sauter, courir et crier et taper dans le mur du couloir en présence des adultes qui discutent et rient très fort durant les soirées de 18 heures à parfois minuit »une attestation de témoin émanant de Mme [F] [D], datée du 19 février 2024, dénonçant des bruits, des cris, des sauts, des coups dans les murs continuellement de 10 heures à 1h30 du matin, pendant les vacances scolaires, des allers-retours dans le couloir avec un coup dans le mur à chaque passage, le fait que Mme [I] hébergerait une personne avec un nourrisson, cette personne ayant proféré des hurlements à son endroit au passage de son chien et l’ayant poursuivie dans les escaliers, scène à l’issue de laquelle Mme [I] l’aurait agressée en “faisant mine de l’intimider”,une attestation de témoin émanant de Mme [F] [D], datée du 30 décembre 2024, par laquelle cette dernière décrit le comportement de Mme [I] et de ses deux fillettes comme étant « inadapté à la vie en collectivité » et dénonce, pendant les vacances scolaires, des courses et cavalcades répétées, des cris, des sauts et des coups dans le mur mitoyen, outre la visite chez Mme [I] de plusieurs femmes avec enfants, les fillettes de Mme [I] s’amusant à sauter lourdement sur le palier, hurlant sur la jeune fille qui les garde, laquelle n’aurait aucune autorité sur elles ; Mme [D] [F] affirme que ces nuisances sont intentionnelles dans un esprit de vengeance, « cette personne » lui ayant affirmé qu’elle partirait avant elle.une plainte pénale déposée par Mme [F] [D] le 9 février 2024, par laquelle elle dénonce des enfants qui courent, sautent et hurlent dans l’appartement, principalement les week-ends et pendant les vacances scolaires, le tapage étant diurne et nocturne; elle y précise que la mère comme les enfants feraient exprès de donner des coups dans les murs ; elle ajoute que Mme [I] lui aurait donné des coups d’épaule en passant dans les escaliers, et avoir vu l’une des fillettes donner un coup de pied dans sa porte.une attestation de témoin émanant de Mme [L] [H], datée du 4 février 2024, qui déclare que Mme [I] ne communique avec aucun voisin, qu’émanent de son appartement des bruits anormalement forts jusque parfois très tard ; elle explique que les week-ends, du vendredi au dimanche, jusqu’à 1 heure ou 2 heures du matin, « c’est la fête », qu’à ces occasions, les enfants courent, crient, jouent, et que les adultes parlent très fort.deux courriers émanant de l’Amicale [X] datés du 7 mars 2022 et du 1 mars 2024, non signés, décrivant les mêmes faits et accompagnés de trois pétitions datées du 21 février 2024, 5 février 2023, et 3 mars 2022, dénonçant des jeux bruyants, des cris, des adultes parlant fort, des coups volontaires portés dans les murs, et des allées et venues quotidiennes d’adultes et d’enfants extrêmement bruyants.

Les courriers émanant de l’Amicale [X] ne sont pas signés. Les signatures sur les pétitions sont en grande partie illisibles ; en effet, on y distingue :

deux fois le nom de « [D] » sur celle du 3 mars 2022, une fois le nom de « [D] » sur celle du 21 février 2024,le nom de « [H] » sur celles du 3 mars 2022 et du 21 février 2024,le nom de « [A] [C] » sur celles du 3 mars 2022, 5 février 2023 et 21 février 2024,le nom de « [U] » sur celle du 21 février 2024,les autres signatures étant totalement illisibles.

Il n’est pas justifié de ce que M. [A] [C] et M. ou Mme [U] sont des habitants de l’immeuble, aucun bail à leur nom n’étant produit. La qualité de locataire de Mme [H] est établie, puisqu’elle a attesté le 4 février 2024.

A la lecture de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que seuls trois habitantes de l’immeuble ont dénoncé des nuisances sonores (cris, sauts, « cavalcades », adultes parlant ou riant fort, ainsi que des allées et venues d’adultes et d’enfants) correspondant à des bruits émanant d’un foyer familial composé d’adultes et d’enfants turbulents, organisant des évènements festifs durant les week-ends et les vacances scolaires.

Les coups volontaires dans les murs sont décrits uniquement par Mme [M] [D] et Mme [F] [D], qui s’avèrent être mère et fille. Il n’est pas contesté que l’une d’elles préside l’Amicale [X], auteur de deux courriers sans signature dénonçant les mêmes faits, auxquels étaient jointes les trois pétitions susvisées.

Il est par ailleurs établi que Mme [F] [D] et Mme [W] [I] entretiennent des relations délétères, ainsi qu’il en résulte des déclarations de Mme [M] [D], mère d'[F] [D], qui déclare, le 24 juin 2024, que sa fille est allée trouver Mme [W] [I] à une heure du matin et que s’en serait suivi un échange d’insultes réciproques.

Mme [W] [I] produit pour sa part une attestation de témoin émanant de Mme [Y] [P] [J], également résidente de l’immeuble, qui confirme que Mme [W] [I] et ses enfants n’ont jamais perturbé sa tranquillité. Elle produit par ailleurs une attestation de Mme [V] [I], sa cousine, laquelle donne une autre version de la poursuite dans les escaliers décrite par Mme [F] [D] dans son attestation du 19 février 2024.

Ces éléments attestent d’un conflit de voisinage qui s’est peu à peu cristallisé entre Mmes [D] et Mme [O] [I], laquelle ne veille manifestement pas suffisamment à préserver ses voisins des bruits occasionnés par les jeux de ses fillettes ou par les fêtes qu’elle organise à son domicile durant les week-ends ou les vacances scolaires.

Les nuisances décrites ne sont toutefois, en l’état des éléments versés aux débats, pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail de M. [R] [G] [I] et de Mme [W] [I], la bailleresse n’ayant pas pris la peine de se ménager la preuve de leur intensité et de leur fréquence, par, notamment, la réalisation d’un constat. Les menaces, les insultes et les coups volontairement portés dans les murs et les épaules de Mme [F] [D] ne sont par ailleurs corroborées que par les déclarations de, Mme [M] [D], dont la qualité de mère d'[F] [D] amoindrit nécessairement l’objectivité.

Les manquements graves de M. [R] [G] [I] et de Mme [W] [I] à leur obligation de jouissance paisible étant insuffisamment démontrés, la demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ELOGIE SIEMP, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de la société ELOGIE SIEMP, condamné aux dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera en conséquence rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat formée par la société ELOGIE SIEMP ;

CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier Le Juge

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GPQ