Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 20 mai 2025, n° 24/57427

TJ Paris 20 mai 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé les loyers dus dans le délai imparti.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Exigibilité des loyers impayés
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers et charges n'était pas sérieusement contestable, accueillant ainsi la demande de provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la société DIFENDIS devait payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer exigible jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner la société DIFENDIS à payer une indemnité sur ce fondement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 20 mai 2025, n° 24/57427
Numéro(s) :	24/57427
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric TROJMANNelson SEGUNDO
Cabinet(s) :	TROJMAN - MOTILA ASSOCIES
Parties :	La société SELECTIPIERRE 2 c/ S.A.R.L. DIFENDIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55AP

N° : 1

Assignation du :

11 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2025

par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SELECTIPIERRE 2, S.C.P.I., dont le siège social est situé [Adresse 4], Représentée par la société FIDUCIAL GERANCE, Société Anonyme

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DIFENDIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric TROJMAN de la SELARL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0767

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SELECTIPIERRE 2 a donné à bail à la société DIFENDIS un local commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de neuf ans, courant à compter du 18 avril 2018, le loyer annuel hors taxe et hors charge ayant été fixé à la somme de 65 000 euros.

Les parties ont convenu en cours d’exécution du bail une franchise d’un mois de loyer pour la période du 1er avril au 30 avril 2020 et d’un mois de loyer pour la période du 1er novembre 2020 au 30 novembre 2020.

A la suite de paiement irréguliers, la société SELECTIPIERRE 2 a fait délivrer à la société DIFENDIS un commandement de lui payer une somme de 111 873,84 euros de loyers et charges impayés échus depuis le 2ème trimestre 2023 en visant la clause résolutoire prévue au bail et en avisant la société preneuse qu’à défaut de règlement dans le mois du commandement, elle pourrait se prévaloir de cette clause.

Par acte du 29 juillet 2024, la société SELECTIPIERRE 2, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société DIFENDIS, l’a assignée en référé pour faire constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et sa condamnation à lui payer une provision de 134 419,71 euros à valoir sur loyers impayés, la somme de 20 162,95 euros au titre de la clause pénale prévue au bail et une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et visées à l’audience, la société DIFENDIS demande au juge des référés de :

— Débouter la société SELECTIPIERRE 2 de l’ensemble de ses demandes et dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses prétentions,

— Subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mensualités pour s’acquitter de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail,

— Débouter la société DIFENDIS de sa demande au titre de la clause pénale, à défaut à la ramener à l’euro symbolique,

— En tout état de cause, condamner la société SELECTIPIERRE 2 à lui régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire régulière au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 29 juillet 2024 à hauteur de la somme de 111.873,84 euros, dont l’exigibilité n’est pas contestée.

La société DIFENDIS n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 29 août 2024.

La société DIFENDIS sollicite les plus larges délais de paiement en faisant valoir qu’elle avait cherché des solutions financières, en particulier la cession du droit au bail relatif à d’autres locaux commerciaux.

Toutefois, la solution qu’elle préconise ne résulte que d’une lettre officielle de son conseil du 11 octobre 2024, sans qu’il soit démontré qu’elle soit en mesure de disposer à bref délai d’une rentrée de fond susceptible de couvrir ses engagements. Il ressort au contraire du décompte de l’arriéré locatif que son dernier règlement est intervenu le 11 septembre 2023, aucune régularisation, même partielle, n’étant intervenue depuis la délivrance du commandement, les échéances courantes n’ayant pas été honorées. Son compte de résultat démontre qu’elle se maintient dans une situation déficitaire, de sorte qu’il n’existe pas de capacité de remboursement.

Par voie de conséquence, la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Il convient dès lors d’accueillir la demande tendant à constater la résiliation du bail et à ordonner l’expulsion de la société preneuse et tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique.

L’obligation du locataire de payer la somme de 134 419,71 euros au titre des loyers et charges restant impayées au 31 décembre 2024 n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision correspondante.

Enfin, s’agissant des clauses pénales sollicitée en application des articles 9.2 et 19,4) du bail, leur interprétation comme leur appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur le paiement d’une majoration de l’indemnité d’occupation journalière égale au double du loyer exigible et au paiement d’une pénalité de 15 % des sommes dues.

La société DIFENDIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant les frais du commandement et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à la charge de la partie défenderesse une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 euros, ses prétentions formées sur ce fondement devant être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,

Condamnons la société DIFENDIS à payer à la société SELECTIPIERRE 2 la somme provisionnelle de 134 419,71 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 décembre 2024,

Rejetons la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Constatons la résiliation du bail commercial au 29 août 2024 du local commercial situé [Adresse 2],

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société DIFENDIS ou de tous occupants de son chef,

Condamnons la société DIFENDIS à payer à la société SELECTIPIERRE 2 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer exigible au titre de la dernière année de location augmentée des charges et accessoires dus en vertu du bail et de la TVA au taux en vigueur, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SELECTIPIERRE 2 tendant au paiement d’une majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer de référence et au paiement d’une pénalité calculée à hauteur de 15 % des sommes dues,

Condamnons la société DIFENDIS à payer à la société SELECTIPIERRE 2 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la déboutons de ses demandes présentées sur ce fondement,

Condamnons la société DIFENDIS aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Fait à [Localité 7] le 20 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Paul RIANDEY