RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00377 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJRE

NAC : 70C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION À [Localité 1] MODÉRÉ DE [Localité 2] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° B 310 895 172

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [N] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Julie BOYER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Avril 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MALET et Maître [Localité 6] délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2025, la Société d’Habitation à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) a fait assigner Madame [N] [E] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 26 janvier 2016, résilié de plein droit à compter du 13 septembre 2025,condamner Madame [N] [E] à lui verser à titre de provision la somme de 5.830, 06 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.369, 84 € jusqu’à libération définitive,dire que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 15 % à compter des échéances contractuellement prévues et à défaut au taux d’intérêt légal,ordonner l’expulsion sous astreinte de Madame [N] [E] et de tous occupants de son chef,condamner Madame [N] [E] aux entiers dépens et à la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 7] (HLM LES Arcades – locaux 9027 et 9029) dont elle est propriétaire a été donné à bail le 26 janvier 2016 à Madame [N] [E] pour un loyer mensuel de 1.148, 56 € HT.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 13 août 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses conclusions, Madame [N] [E], qui sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement les causes du commandement dans le délai imparti mais sollicite le bénéfice de délais de paiement de 12 mois et une suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 19 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 avril 2026.

SUR CE,

A titre liminaire, il y a lieu d’accorder à Madame [N] [E] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SHLMR a fait délivrer à Madame [N] [E] le 13 août 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 4.366, 28 €, selon décompte arrêté au 4 août 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Au commandement était annexé le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SHLMR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [N] [E] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [N] [E] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SHLMR, l’obligation de Madame [N] [E] au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable, à hauteur de 5.830, 06 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [N] [E] avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 4.366, 28 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [N] [E] invoque des difficultés rencontrées par elle à la suite de l’agression dont sa fille a été victime devant son restaurant.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort de la locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de Madame [N] [E], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder à Madame [N] [E] des délais de 12 mois mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précises du dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 14 septembre 2025

Le maintien dans les lieux de Madame [N] [E] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SHLMR un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 14 septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront laissés à la charge de Madame [E] , partie perdante, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle dont cette dernière bénéficie.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

ACCORDONS à Madame [N] [E] le benefice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 14 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [E] à payer à la SHLMR, à titre provisionnel, une somme de 5.830, 06 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 13 août 2025 sur la somme de 4.366, 28 € et à compter de l’assignation sur le surplus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation ;

ACCORDONS à Madame [N] [E] des délais de paiement

DISONS que Madame [N] [E] devra s’acquitter du paiement de sa dette en douze mensualités égales, en sus du loyer courant, à compter du 1er du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

CONDAMNONS Madame [N] [E] à payer à la SHLMR une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.369, 84 € du 14 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que Madame [N] [E], ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

En toute hypothèse :

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [E] qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle dont Madame [E] bénéficie,

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.