TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [E]

Madame [L] [V] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gafar CHANOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07978 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAX7Q

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

FONCIERE VESTA

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Gafar CHANOU, avocat au barreau dePARIS,vestiaire E597

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [L] [V] épouse [E]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

assistés de leur fils Monsieur [N] [E], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07978 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAX7Q

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 1973, à effet au 1er novembre 1973, Monsieur [K], aux droits duquel vient la société ICF NOVEDIS, puis la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a consenti un bail d’habitation à [L] [V], sur des locaux, [Adresse 2].

[L] [V] a épousé [B] [E] et ils habitent les lieux ensemble.

Par actes de commissaire de justice du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.995,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [L] [V], épouse [E] et [B] [E] le 10 juin 2024.

Par assignation du 23 avril 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [L] [V], épouse [E] et [B] [E], voir ordonner le transport et la séquestration de leurs meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel et des charges locatives, indexé annuellement, et jusqu’à libération des lieux, 5.973,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, incluant le loyer d’avril 2025,1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle a sollicité la déduction du dépôt de garantie des sommes dues à la libération des lieux.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2025, s’élève désormais à la somme de 7.154,36 euros, terme de septembre 2025 inclus, après règlements effectués par les locataires. La société par action simplifiée FONCIERE VESTA considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mentionnant le versement de mensualités d’apurement et indique s’en rapporter quant aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

[L] [V], épouse [E] et [B] [E], présents à l’audience et ayant mandaté leur fils pour s’exprimer en leur nom, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement moyennant le versement de mensualités d’apurement, en plus du loyer courant. Ils ont indiqué avoir eu des difficultés de gestion administrative et pouvoir régler des mensualités de 200 euros à partir du 11 de chaque mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[L] [V], épouse [E], et [B] [E] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure mais avoir d’autres dettes à régler et dépenses à prévoir.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée FONCIERE VESTA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.995,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, dans cette hypothèse, le dépôt de garantie sera déduit des sommes restant dues à la libération des lieux.

2. Sur la dette locative

En l’espèce, la société par action simplifiée FONCIERE VESTA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2025, [L] [V], épouse [E] et [B] [E] lui devaient la somme de 6.705,18 euros, hors frais de poursuite, qui seront examinés avec les dépens.

[L] [V], épouse [E] et [B] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [L] [V], épouse [E] et [B] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera solidairement due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 524,81 euros, terme de septembre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[L] [V], épouse [E] et [B] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et de l’assignation du 23 avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 1973 entre la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA, d’une part, et [L] [V], épouse [E], et [B] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], est résilié depuis le 7 août 2024,

CONDAMNE solidairement [L] [V], épouse [E], et [B] [E] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA la somme de 6.705,18 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus,

AUTORISE [L] [V], épouse [E], et [B] [E] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, puis une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le douzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [L] [V], épouse [E], et [B] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [L] [V], épouse [E], et [B] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et dans cette hypothèse, le dépôt de garantie sera déduit des sommes restant dues à la libération des lieux,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[L] [V], épouse [E], et [B] [E] seront solidairement condamnés à verser à la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA, à compter du 8 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 524,81 euros en septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement [L] [V], épouse [E], et [B] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2025,

DÉBOUTE la société par actions simplifiée FONCIERE VESTA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge