TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [D], Monsieur [W] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline LAVERDET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02926 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEJ

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Caroline LAVERDET de la SELEURL LAVERDET AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1182

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline LAVERDET de la SELEURL LAVERDET AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1182

DÉFENDEURS

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02926 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 mars 2017, à effet au 1er avril 2017, M. [S] [N] et Mme [V] [N] ont donné à bail à M. [W] [D] et Mme [K] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 3400 euros charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie de 3020 euros, pour une durée de trois ans, reconductible tacitement.

Par jugement du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris , notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,

— ordonné l’expulsion de M. [W] [D] et Mme [K] [D] et celle de tous occupant de leur chef,

— condamné solidairement M. [W] [D], Mme [K] [D] et M. [G] [Z] à payer à M. [S] [N] et Mme [V] [N] la somme de 22 640,38 euros au titre de leur arriéré locatif,

— condamné solidairement M. [W] [D], Mme [K] [D] et M. [G] [Z] à payer à M. [S] [N] et Mme [V] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

— ordonné la remise en état par M. [W] [D], Mme [K] [D] et M. [G] [Z] de la cloison située entre la chambre et le bureau et des éléments de cuisine, électroménager comprus, à l’identique et sous la même marque.

M. [S] [N] et Mme [V] [N] ont fait procéder à l’expulsion de M. [W] [D] et de Mme [K] [D], et par procès-verbal d’expulsion du 21 juillet 2023, le commissaire de justice a procédé au séquestre de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux, dont il a constaté la libération par ses occupants le même jour.

Un état des lieux par commissaire de justice, hors la présence des locataires pourtant dûment convoqués, a été dressé le 11 septembre 2023. Un second état des lieux a été réalisé le 6 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, M. [S] [N] et Mme [V] [N] ont fait assigner M. [W] [D] et Mme [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner :

— la condamnation solidaire de M. [W] [D] et de Mme [K] [D] au paiement des sommes suivantes :

36 115,37 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives, augmentée des intérêts de retard,14 731,96 euros au titre du préjudice d’immobilisation, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 4 juin 2025, à laquelle l’affaire a été examinée, M. [S] [N] et Mme [V] [N], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux termes de leur acte introductif d’instance.

Au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 du code civil, M. [S] [N] et Mme [V] [N] se plaignent de dégradations locatives importantes, notamment de la dégradation des peintures et des serrures. Ils ajoutent que les locataires ont intégralement démonté la cuisine d’origine, et qu’en dépit de leur condamnation à la remettre en état, ils ne se sont pas exécutés. Ils ajoutent que la période d’immobilisation pour la remise en état du logement a duré quatre mois.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, dont il résulte que M. [W] [D] a été joint par téléphone et qu’il refusé de communiquer sa nouvelle adresse, Mme [K] [D] n’ayant pu être jointe, les défendeurs n’ont pas comparu ni personne pour eux, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives et le préjudice d’immobilisation

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 6 d) fixe la règle en ce qui concerne les travaux que le preneur a ou n’a pas le droit d’accomplir. Le bailleur, précise le texte, ne peut « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Il en résulte que le preneur est libre de réaliser des aménagements mais pas des transformations.

Aux termes de l’article 1730 du code civil , s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est enfin constant si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, les bailleurs imputent aux locataires le mauvais état des murs de l’appartement, nécessitant des travaux de peinture pour un montant total de 19 977,88 euros, l’absence d’électroménager et le remplacement du mobilier de cuisine d’origine, nécessitant la remise en état de la cuisine pour un montant de 15 414 euros TTC, et le remplacement du four (649,99 euros), ainsi que la dégradation des fermetures et des serrures, dont la remise en état a coûté 1961 ,50 euros.

Ils produisent un écrit daté du 6 mars 2018, dans lequel M. [W] [D] s’engage à refaire la cloison de la chambre et à reposer l’intégralité des éléments de cuisine et de l’électroménager démonté sans autorisation, ainsi que le jugement du 11 février 2022 condamnant les défendeurs à le faire.

Il ressort des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice le 11 septembre 2023 et le 6 novembre 2023 après convocation des défendeurs à laquelle ils n’ont pas déféré, que :

— dans la cuisine, l’absence d’électroménager a été constatée : ni plaque ni hotte ni four. Parmi les éléments d’ équipement, se trouvaient : un plan de travail pvc de couleur grise, avec meuble bas de couleur blanche en état d’usage normal, un ensemble de meubles hauts de rangement de couleur blanche en état d’usage normal, un évier en inox avec robinet mitigeur en état d’usage normal, un meuble sous évier en état d’usage normal, une tablette sur un pied en état d’usage normal, un sèche-serviette en état d’usage normal, une crédence en état d’usage normal.

— toutes les peintures (murs, plafonds) sont décrites comme en état d’usage normal, avec cependant des trous de clous dans l’entrée, le couloir, la chambre 2 et la chambre 3, des écaillements dans la cuisine et la salle de bain, deux fissures au plafond dans la chambre 1,

— l’électroménager, l’évier et les meubles de cuisine étaient entreposés dans la cave, les uns sur les autres, de sorte que leur état n’a pu être vérifié,

— s’agissant des accès et des serrures, il est indiqué que la porte palière est en état d’usage normal, la peinture au droit de la porte côté extérieur étant toutefois écaillée ; la poignée de l’ouvrant gauche côté extérieure est branlante. La porte de la cave est fermée, et les clés de la cave et de l’accès aux caves n’ont pas été restituées par les locataires.

De l’état des lieux d’entrée réalisé le 24 mars 2017, dont il sera observé qu’il est beaucoup moins détaillé que ne l’est l’état des lieux de sortie, il résulte que:

— toutes les peintures (murs, plafonds) étaient décrites comme en bon état, à l’exception des murs de la chambre 1, décrite comme dans un état moyen,

— l’équipement et l’électroménager présents dans l’appartement comportaient : un évier en émail blanc comportant quelques éclats au fond, un lave linge Miele, un sèche-linge Miele, une plaque de cuisson quatre feux à gaz, une hotte aspirante, un four Neff, un réfrigérateur congélateur Neff, un micro-ondes Neff,

— la cuisine comportait un plan de travail en granit noir ainsi que de nombreux placards blancs laqués hauts et bas de marque Poggenpohl.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :

— L’écaillement des peintures dans la cuisine et la salle de bain, les fissures et les traces d’usure constatées sur les murs et les plafonds ne sont pas des dégradations locatives ; il s’agit de l’usure normale des lieux, compte-tenu de la durée d’occupation du logement, plus de six années, étant précisé que les murs n’étaient pas à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux des locataires, et que, sur les photographies contenues dans l’état des lieux de sortie, ils apparaissent dans un état très correct, sans défaut apparent ; quelques trous de clous ont toutefois été constatés au terme d’un constat d’huissier bien plus détaillé que ne l’a été l’état des lieux d’entrée.

— La cuisine a été intégralement transformée, la cuisine d’origine ayant été déposée pour être remplacée par d’autres éléments, le mobilier et l’électroménager ayant été entreposé dans la cave sans remise en état telle qu’elle avait pourtant été ordonnée;

— La clé de l’accès aux caves et celle de la cave n’avaient pas été restituées.

Les bailleurs produisent :

— la facture par eux acquittée le 13 juin 2024 pour la remise en état de la cuisine, pour un montant total de 15 144 euros TTC ;

— un justificatif de vente valant facture du 15 juin 2024, pour l’achat d’un four encastrable, d’un montant de 649,99 euros TTC

— une facture du 5 juillet 2024 pour le remplacement de deux serrures sur la porte de service et la porte palière, d’un montant total de 1961,50 euros TTC,

— une facture du 2 juillet 2024 pour la réfection de l’intégralité des peintures, l’évacuation des encombrants, la pose de carreaux de faïence sur le mur de la douche, les travaux de plomberie (recherche de fuite et la réfection de joints dans la cuisine, reprise de l’évacuation d’évier de cuisine) et petites fournitures, pour un montant total de 22 857,88 euros TTC ;

Il sera observé que la somme réclamée au titre des frais de serrurerie n’est pas justifiée ; en effet, si les bailleurs allègent de ce que la résistance des consorts [D] et leur expulsion aurait entraîné la nécessité de remettre en état les fermetures et serrures et la porte de service du logement, ces éléments ne ressortent pas clairement des pièces versées aux débats. Le commissaire de justice ayant dressé le procès-verbal d’expulsion a en effet constaté la remise de clés, et le commissaire de justice ayant réalisé l’état des lieux de sortie a seulement constaté que la clé de la cave et celle de l’accès aux caves n’avaient pas été remises.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seront retenues au titre des réparations dont le coût doit être supporté par les locataires les sommes facturées au titre :

— de la remise en état de la cuisine, pour un montant total de 15 144 euros TTC,

— de l’achat d’un four encastrable, d’un montant de 649,99 euros TTC

— de seulement 5 % du coût des travaux de peinture, la présence de quelques trous dans les murs ne pouvant justifier la mise à la charge des défendeurs la réfection totale des peintures, soit 19 977,88 x 5 % = 999 euros.

S’il les bailleurs soutiennent que les travaux de remise en état ont duré quatre mois, force est de constater que les réparations locatives ci-dessus retenues ne nécessitaient pas un tel temps d’immobilisation. Il sera en conséquence retenu une période d’immobilisation qu’il est raisonnable de fixer à 15 jours, correspondant au temps jugé nécessaire pour le désencombrement des lieux, la dépose, la repose de la cuisine et de l’électroménager, et le rebouchage des trous de clous avant peinture, soit une somme qu’il convient de fixer à 3682,99 / 2 = 1841,5 euros.

Au regard de ce qui précède, M. [W] [D] et Mme [K] [D] seront condamnés à payer à M. [S] [N] et Mme [V] [N] la somme de 16 746,49 euros, correspondante à la somme de 18 634,49 euros TTC due au titre des travaux de remise en état et de l’immobilisation du bien durant la remise en état, dont a été déduite la somme de 1888 euros dont était créditeur leur solde locataire après restitution du dépôt de garantie et régularisation des charges locatives.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [K] [D] à verser à M. [S] [N] et Mme [V] [N] la somme de 16 746,49 euros TTC, au titre des travaux de remise en état et de l’immobilisation du bien durant la remise en état,

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [K] [D] à verser à M. [S] [N] et Mme [V] [N] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [K] [D] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection