TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/55459

N° : 6RLC/LB

Assignations des :

29 juillet et 23 octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

+3 copies Adm.Jud.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 19 juin 2025

par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier

DEMANDEURS

S.A.R.L. CODIME

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [H] [J]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [R] [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [K] [S]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [D] [C]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [W] [O]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [X] [E]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [U] [N]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [M] [V]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [I] [A]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Romuald FELDMANN, avocat au barreau de PARIS – #E0491

DÉFENDEURS

Maître [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Maître [L] [B] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Stéphane Dumaine-Martin, avocat au barreau de Paris – #D0062, remplacé à l’audience par Maître Guillaume Chabason, avocat au barreau de Paris – #D0062

DÉBATS

A l’audience du 22 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

L’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et comprend 19 copropriétaires.

Par ordonnance du 6 juin 2016, Maître [B] a été nommé en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et son mandat a été prorogé depuis lors.

Par acte du 29 juillet 2024, M. [T], Mme [J], la société Codime, Mme [A], M. [Y], M. [V], M. [N], M. [E], Mme [O], M. [C] et Mme [S] (ci-après les demandeurs) ont assigné en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, Maître [B] ès qualités et en son nom personnel, afin qu’il soit mis fin à sa mission et qu’il soit remplacé par Maître [G].

A l’audience du 17 octobre 2024, le renvoi de l’affaire a été ordonné à la demande des demandeurs pour « régularisation de la procédure ».

Par acte du 23 octobre 2024, les demandeurs ont assigné aux mêmes fins, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, Maître [B] ès qualités.

A l’audience du 23 janvier 2025, les demandeurs se sont désistés de leur instance en référé et ont sollicité un renvoi au motif qu’ils avaient reçu les pièces adverses la veille de l’audience.

Le renvoi a été ordonné et l’affaire appelée à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 22 mai 2025, les demandeurs sollicitent de la présente juridiction de :

— mettre fin à la mission de Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 11] ;

— désigner Maître [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 11], pendant un délai d’un an, avec pour mission de :

* se faire remettre les documents, rapports et comptes de la copropriété ;

* gérer la copropriété de manière active ;

* établir un plan d’apurement des dettes ;

* entreprendre les poursuites nécessaires quant aux charges de copropriété non payées ;

* faire élire un conseil syndical ;

* organiser des réunions d’information au minimum annuelles ;

* procéder aux démarches nécessaires pour l’installation de la fibre ;

* procéder à l’actualisation du règlement de copropriété ;

— condamner Maître [B] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Maître [B] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 22 mai 2025, Maître [B], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11] et à titre personnel demande de :

— juger irrecevable la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à sa mission en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] et renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir ;

— juger irrecevable la demande formée à son encontre à titre personnel et prononcer sa mise hors de cause à titre personnel ;

Subsidiairement,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens et à lui payer, ès qualités, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes soulevée par Maître [B] ès qualités

Aux termes de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« I. – Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office. »

L’article 62-11, IV, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que :

« IV.-Pour l’application de la dernière phrase du troisième alinéa du I de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond, le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l’administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe, sauf en cas de demande émanant de l’administrateur provisoire, auquel cas il est saisi par requête. En cas de saisine d’office, il fait convoquer l’administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical. »

Il en résulte que, lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de l’administrateur provisoire de la copropriété, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.

Le défendeur en déduit que la demande, formée en référé, est irrecevable et que l’assignation selon la procédure accélérée au fond délivrée ultérieurement n’a pu régulariser la procédure.

Cependant, par acte du 23 octobre 2024, les demandeurs ont assigné Maître [B] ès qualités, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris et, à l’audience du 23 janvier 2025, ils se sont désistés de leur instance en référé, ce, avant que le défendeur n’ait présenté de défense au fond ou fin de non-recevoir.

L’instance en référé est donc éteinte et une instance a été engagée par l’assignation selon la procédure accélérée au fond signifiée le 23 octobre 2024, laquelle a saisi régulièrement la présente juridiction.

La fin de non-recevoir soulevée ne peut dès lors qu’être rejetée, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond disposant du pouvoir juridictionnel de statuer sur la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de Maître [B].

Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées contre Maître [B] en son nom personnel

Maître [B] soutient qu’il n’a intérêt à défendre à l’action qu’en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires et n’a pas intérêt à défendre à l’action en son nom personnel, n’étant pas personnellement concerné par la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à sa mission. Il sollicite en conséquence sa mise hors de cause à titre personnel.

Il ajoute à l’audience que l’assignation délivrée selon la procédure accélérée au fond ne lui a été signifiée qu’en sa qualité d’administrateur provisoire.

Si les demandeurs ont formé des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile contre Maître [B] à titre personnel, il ne peut qu’être constaté que l’assignation délivrée le 23 octobre 2024 selon la procédure accélérée au fond, qui seule saisit désormais la présente juridiction, n’a été signifiée qu’à Maître [B] ès qualités (le procès-verbal de signification mentionnant « copropriété du [Adresse 7] à [Localité 11] représentée par son administrateur provisoire Maître [L] [B] ») et non à Maître [B] à titre personnel. En effet, l’assignation désigne bien Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété « et en son nom personnel », mais elle ne lui a pas été signifiée à titre personnel.

Les demandes sont par conséquent irrecevables en ce qu’elles sont dirigées contre Maître [B] à titre personnel, celui-ci n’ayant pas été assigné.

Sur la demande de remplacement de Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, mettre fin à la mission de l’administrateur provisoire de la copropriété.

Au cas présent, les copropriétaires demandeurs exposent qu’ils sont confrontés à une gestion défaillante et à l’inaction de Maître [B].

Ils précisent que celui-ci n’a pas fait d’appel de fonds pendant un an (entre juillet 2023 et juin 2024), ce qui les a placés en difficulté en les contraignant à régler quatre appels de fonds en une seule fois, que les comptes de la copropriété ne sont pas complets et que certains copropriétaires ont avancé des travaux pour les autres, sans être remboursés à ce jour, ce qui provoque de graves tensions au sein de la copropriété, outre l’absence d’établissement et de validation des comptes de 2011 à 2015.

Ils ajoutent que Maître [B] n’a pas engagé de poursuites contre les copropriétaires qui ne règlent plus leurs charges depuis des années, qu’il n’a pas réglé les factures d’électricité de la copropriété, qui a reçu un dernier avis avant coupure d’électricité le 3 août 2021, qu’il ne répond pas à leurs demandes légitimes et, en particulier, n’a pas répondu à leur demande d’installation de la fibre pendant quatre ans, enfin, qu’il a répondu avec retard aux demandes de communication de pièces de deux copropriétaires souhaitant vendre leur lot et n’a transmis les documents nécessaires à ces ventes que dans le cadre d’une instance en référé qui a dû être initiée à son encontre, laquelle a donné lieu à une décision de condamnation du juge des référés du 4 juillet 2024.

Maître [B] ès qualités réplique que son remplacement supposerait que des manquements graves et caractérisés dans l’accomplissement de sa mission soient démontrés, ce qui n’est pas le cas. Il précise qu’au 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires était à jour du règlement des fournisseurs et présentait un solde positif de trésorerie, que l’introduction de procédures en paiement à l’encontre des copropriétaires débiteurs nécessitait l’approbation des comptes des exercices 2020 à 2023, approbations qui n’ont eu lieu qu’en juillet et octobre 2024, qu’il a transmis les dossiers des copropriétaires débiteurs au conseil du syndicat des copropriétaires en janvier 2025 aux fins de recouvrement judiciaire, que les comptes de 2011 à 2014 ont été approuvés par le précédent syndic et ceux de 2015 par lui-même ès qualités, que l’absence d’appels de fonds pendant un an n’a causé aucun préjudice au syndicat des copropriétaires et que les copropriétaires devaient se douter que des charges seraient appelées.

Il ajoute que le retard dans le raccordement de l’immeuble à la fibre optique est lié aux difficultés techniques rencontrées et que la société Orange a été sollicitée le 21 mai 2024 par ses soins, les travaux étant en cours, que la fiche synthétique demandée par M. [T] lui a été adressée le 5 juillet 2024 et que ce dernier n’a toujours pas vendu son bien, ce qui démontre que l’absence de ce document ne constituait pas l’obstacle principal à la vente, que ses honoraires ont été fixés par ordonnance de taxe pour la somme de 36.158,40 euros HT, ce qui rémunère des diligences effectuées sur sept années et n’a rien d’exorbitant et, enfin, que l’absence de règlement des factures d’électricité en 2021 s’explique par l’absence de réception de celles-ci par ses soins.

Il conclut qu’il n’existe pas de gestion passive de la copropriété et que la situation tend à s’assainir, les procédures judiciaires étant en voie d’achèvement et les travaux sollicités par les copropriétaires étant en cours.

Cependant, il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties à l’audience que plusieurs des griefs formulés par les copropriétaires demandeurs sont fondés.

En effet, Maître [B] n’a procédé à aucun appel de fonds pendant un an, entre juillet 2023 et juin 2024, et a ensuite réalisé trois appels de fonds le 3 juin 2024 (appel du 4ème trimestre 2023, appel du 1er trimestre 2024 et appel du 2ème trimestre 2024) puis un quatrième le 30 août 2024 (appel du 3ème trimestre 2024), ce qui démontre une gestion défaillante de la copropriété, de nature à mettre les copropriétaires en difficulté.

Il est également établi que certaines factures d’électricité n’ont pas été réglées en 2021, ce qui a conduit Enedis à placarder un dernier avis avant coupure d’électricité dans les parties communes le 3 août 2021. Il ne peut invoquer une absence de réception desdites factures alors qu’il administrait la copropriété depuis six ans à cette date.

Les demandeurs produisent également une ordonnance de référé du 4 juillet 2024 ayant condamné Maître [B] ès qualités à remettre sous astreinte à M. [T], l’un des demandeurs, une fiche synthétique récente de la copropriété visée à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de remise de celle-ci au demandeur en temps utile, afin de lui permettre de procéder à la vente de son bien immobilier. Les pièces du dossier attestent que M. [T] avait informé Maître [B] le 28 juin 2023 de sa décision de vendre son appartement et sollicité la communication des documents dont l’agence immobilière avait besoin pour remplir sa mission ; en dépit de cinq courriels de relances, d’une lettre recommandée du 30 octobre 2023 et d’une mise en demeure par avocat du 12 décembre 2023, les éléments sollicités et nécessaires à la vente n’ont été transmis par le défendeur que les 30 avril et 12 juin 2024, postérieurement à l’assignation en référé, étant précisé que la fiche synthétique de la copropriété actualisée n’a été transmise que sur injonction du juge.

Il doit encore être relevé que la demande de raccordement de l’immeuble à la fibre optique a été adressée à Maître [B] le 10 avril 2021 par des copropriétaires, qui exposaient qu’elle était indispensable au télétravail et aux cours des étudiants en distanciel. Or, en dépit de sept courriels de relance en 2021, 2022 et 2023, le défendeur n’a contacté la société Orange qu’en mai 2024, signant une convention d’installation de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique le 31 mai 2024. Il ressort de ses conclusions et des pièces qu’il produit qu’à ce jour, quatre ans plus tard, les travaux d’installation sont toujours en cours et que les copropriétaires n’ont toujours pas accès à la fibre optique. Il invoque la réalisation de travaux préalables à cette installation mais il n’explique nullement le délai de trois ans pour saisir la société Orange.

Au regard de ces éléments, la demande des copropriétaires tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de Maître [B] est fondée et sera accueillie.

Le syndicat étant toujours dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, Maître [G] sera désignée en qualité d’administrateur provisoire, pour une durée d’un an, comme sollicité par les demandeurs.

Sur les frais et dépens

Les demandes formées contre Maître [B] à titre personnel au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile étant irrecevables et aucune demande n’étant formée contre Maître [B] ès qualités, partie perdante, chacune des parties conservera à sa charge ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] ;

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. [B] à titre personnel ;

Met fin à la mission de Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] ;

Désigne Maître [G] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

A cette fin, confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic ;

Dit que l’administrateur provisoire devra convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic avant l’expiration de sa mission, fixée pour une durée de douze mois à compter du présent jugement, renouvelable sur requête ou selon la procédure accélérée au fond ;

Dit que l’administrateur provisoire ainsi désigné notifiera la présente ordonnance dans le délai d’un mois à compter de ce jour à tous les copropriétaires, lesquels pourront nous en référer ;

Dit que l’administrateur provisoire dressera rapport de sa mission dans les conditions de l’article 62-11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Fixe à 800 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur provisoire, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges, ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par les demandeurs ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés à l’occasion de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 10] le 19 juin 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Rachel Le Cotty