TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZQW

N° MINUTE :

2025/1

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet ORBIREAL – [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [P] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZQW

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] sont propriétaires au sein de l’immeuble du [Adresse 2], des lots n°82 et 194.

Par acte de Commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET ORBIREAL a fait assigner Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

-2650,24 euros en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

-1174,10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-1500 euros de dommages et intérêts ;

outre capitalisation des intérêts ;

-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens.

A l’audience du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 1273,27 euros au titre des charges impayés frais inclus identiques (soit 1174,10 euros) au 7 avril 2025, et a sollicité le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus.

Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ont pas comparu à l’audience ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] produit notamment aux débats :

— les appels de fonds et travaux,

— le PV d’AG et la clause de solidarité,

— le justificatif de propriété,

— le décompte ventilé des sommes dues,

— le contrat de syndic,

— les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont relances, mises en demeure et commandement de payer,

— la proposition d’échéancier du Syndicat des Copropriétaires.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 99,17 euros en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 avril 2025.

Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] seront solidairement (le règlement de copropriété prévoyant cette solidarité) condamnés au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce 285 euros de frais justifiés retenu, étant observé que le coût du commandement de payer (209,10 euros ) relève des dépens tels que déterminés à l‘article 695 du Code de procédure civile, et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 384,17 euros au titre des charges de copropriété et frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, impayés, selon décompte arrêté au 7 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024.

Sur l’anatocisme

Il sera fait droit la demande de capitalisation annuelle des intérêts et dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer (209,10 euros ).

Il convient en outre de condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET ORBIREAL, à l’encontre de Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 384,17 euros au titre des charges de copropriété et frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, impayés, selon décompte arrêté au 7 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 ;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [J] [P] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer (209,10 euros ) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZQW

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