TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [V] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me [Localité 5] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01875 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QWW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] representé par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01875 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QWW

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [I] est propriétaire du lot n° 205 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à Madame [V] [I] un commandement de payer le 29 novembre 2023, puis à la suite d’une tentative de conciliation, un constat de carence a été établi le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner Madame [V] [I] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :

—  717,63 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023,

—  726,07 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la même date,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la mise en demeure, de l’assignation et des frais à venir.

A l’audience du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a actualisé sa créance principale à la somme de 120,90 euros et à celle de 891,07 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 et a maintenu ses autres demandes dans les termes de son assignation.

Assignée à étude, Madame [V] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Au-delà du paiement des charges de copropriété, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Enfin l’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du payement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [V] [I],

— le bulletin de carence du 2 décembre 2024 établi par Madame [X] [J], conciliatrice de justice,

— un relevé de situation de compte et un extrait de compte copropriétaire de Madame [V] [I] du 1er janvier 2023 au 26 janvier 2025 à la somme de 1 510,32 euros (en ce inclus 726,07 euros « d’honoraires du syndic » et 66,62 euros de « dépens » incluant notamment le coût délivrance d’un commandement de payer),

— un relevé de situation de compte et un extrait de compte copropriétaire de Madame [V] [I] arrêtés au 1er juillet 2025 à la somme de 285,90 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2024 et 7 novembre 2024 comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : remplacement des réglettes fluo dans le parking par des réglettes LED à détection (assemblée générale du 6 juin 2024, résolution n°18), mise en place d’une caméra à l’entrée du parking (même assemblée générale, résolution n°19),

— les différents appels de fonds adressés à Madame [V] [I] pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,

— la mise en demeure de payer la somme de 174,32 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du syndicat des copropriétaires du 10 août 2023 (accusé de réception non produit),

— la relance adressée par le syndic par lettre du 5 septembre 2023,

— le commandement de payer la somme de 412,73 euros par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023 signifié à étude,

— la mise en demeure de payer la somme de 1 510,32 euros par lettre recommandée avec accusé de réception de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 27 janvier 2025 (accusé de réception non produit),

— le contrat de syndic.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats :

— les appels de provisions sur charges et cotisation fonds travaux du 2ème et 3ème trimestre 2025 (130,42 euros),

— les honoraires de suivi de contentieux facturés le 3 juillet 2025 (165 euros) lesquels ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais de commissaire de justice facturés le 10 février 2025 (203,63 euros) lesquels relèvent des dépens.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes appelées au débit du compte postérieurement au 1er janvier 2025 date à laquelle le compte de Madame [V] [I] présentait un solde débiteur de 1 500,80 euros lequel s’est trouvé intégralement absorbé par le virement effectué le 3 mars 2025 pour la somme de 1713,95 euros.

En application des textes visés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de paiement de charges et de frais de recouvrement, ainsi que celle subséquente de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble succombe à l’instance, c’est seulement parce que Madame [V] [I] a procédé au règlement des sommes dues après l’introduction de l’instance.

Aussi, à titre dérogatoire, elle sera condamnée à supporter les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires comprenant notamment le coût du commandement de payer et de délivrance de l’assignation.

Les circonstances de la cause commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de la procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la solution du litige conduit à écarter l’exécution provisoire, qui est sans aucune utilité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble comme visé dans la motivation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 07 octobre 2025

le greffier le Président