Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 5 juin 2025, n° 25/01679

TJ Paris 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance certaine, liquide et exigible au titre des charges de copropriété.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires pour le recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a reconnu que le retard de paiement a causé un préjudice distinct, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement des frais d'avocat en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 5 juin 2025, n° 25/01679
Numéro(s) :	25/01679
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle GUICHETEAU
Parties :	son syndic, Syndicat des copropriétaires DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01679 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3G

N° MINUTE :

2025/11

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) – [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE

LE SERVICE DU DOMAINE DE LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES, ès qualité de curateur à la succession vacante de M.[O] [S], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01679 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3G

— -

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [O] était copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], et à ce titre, propriétaire des lots n°115 et 43 du règlement de copropriété.

Monsieur [S] [O] est décédé le 22 janvier 2022 et les héritiers ayant renoncé à la succession, le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en la personne de son Directeur, a été désigné en qualité de Curateur à cette succession déclarée vacante.

Le requérant précise que plusieurs lettres de relance et mises en demeure ont été adressées au notaire en charge de la succession par le syndic, ainsi qu’un commandement de payer en date du 19 septembre 2023.

A la suite de la délivrance du commandement de payer, le notaire informait le syndic de la désignation du service des Domaines par mail du 19 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE SOGI a fait assigner le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes de :

-4650,09 euros au titre des charges courantes de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-981,23 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-1000 euros de dommages et intérêts ;

-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 (121,44 euros).

A l’audience du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O], cité par remise de l’acte à tiers présent à domicile, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le titre de propriété,

— l’ordonnance du TJ [Localité 6] du 25/09/2023 (succession vacante),

— les relances, mises en demeure, sommation et commandement de payer,

— mail du notaire informant le syndic de la désignation des Domaines du 19/10/2023,

— le relevé de compte,

— les appels de charges et travaux concernés,

— les PV d’AG 2022 à 2024 + attestation de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les factures frais de procédure syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant au service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 4650,09 euros au titre des charges courantes de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er octobre 2024.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée. De plus il est réclamé des frais d’hypothèque nullement justifiés par les pièces produites aux débats.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 53,85 euros de frais justifiés retenu.

Le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4703,94 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2025.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] et de condamner le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 qui a été nécessaire à la présente procédure, ayant permis l’information par le notaire, au syndic, de la désignation des Domaines.

L’équité commande de condamner le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE SOGI, à l’encontre du service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] ;

CONDAMNE le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3], la somme de 4703,94 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE le service du Domaine de la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S], [D], [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01679 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3G

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