TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/55619 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJGM

N° : 3

Assignation du :

14 Août 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Gestion et Transaction de France (GTF)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS – #D1505

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 13 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

M. [P] est propriétaire des lots n°1 (lots 1 et 1 bis dans le règlement de copropriété) et n°88 (ancien lot 1 ter dans le règlement de copropriété) au sein de cette copropriété.

Se prévalant de la réalisation de travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a, par acte du 14 août 2025, fait assigner M. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— condamner M. [P], sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, d’avoir à :

— restituer au lot n°88, situé au sous-sol de l’immeuble, sa destination de cave et en justifier par la production d’un procès-verbal de constat qui constatera que toutes les installations sanitaires ont été démontées,

— reboucher la trémie créée entre le lot n° situé au rez-de-chaussée et le lot n°1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, sous le contrôle d’un bureau d’étude structure et de l’architecte de l’immeuble,

— procéder à la dépose de l’intégralité des plafonds et faux plafonds installés dans le lot 1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, et des doublages de murs dans le but de mettre à nu la structure des planchers et des murs de l’immeuble, et en justifier par la production d’une facture et d’un procès-verbal de constat d’huissier,

— procéder à une vérification par une entreprise spécialisée de l’état et de la conformité des réseaux privatifs (alimentation et évacuation d’eau) des lots n°1 et 1 ter (lot n°88), et en justifier par la production d’un rapport et d’une facture d’une entreprise spécialisée,

— condamner M. [P] d’avoir à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

A l’audience du 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, M. [P], n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les troubles manifestement illicites

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble», et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 6 du règlement de copropriété prévoit que « les parties communes (parties mises sous le régime de l’indivision forcée) comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire et notamment :

1° – Sol et clôture : La totalité du sol de l’immeuble et de la cour, les clôtures et la porte d’accès à la voie publique.

2° – Armature des bâtiments : Les fondations, les gros murs de façade, de pignons, de mitoyennetés, les murs de refend, le gros œuvre, les planchers (poutres, solives, hourdis et lambourdes), les voûtes de caves, la charpente et la toiture et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble. »

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur a :

— installé une salle d’archives et une salle d’eau avec douche dans le lot n°88, qui était une cave initialement, qui présente une forte humidité et fragilise la structure de l’immeuble,

— aménagé une trémie pour relier directement le lot n°88 au lot n°1, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que les planchers sont des parties communes.

Il ressort, en effet, du rapport d’architecte du 25 mars 2024 produit par le demandeur que :

« Lors de notre visite du local loué par le cabinet d’avocats, nous avons pu noter de très nombreuses pathologies, qui sont symptomatiques de locaux en souplex installés dans des caves.

Nous avons pu noter dès l’entrée, qu’une puissante odeur d’humidité s’empare de tout le local. Ceci est le résultat d’un aménagement complexe dans un milieu difficilement aérable.

La proximité avec les caves non chauffées et très mal ventilées, favorise des remontées capillaires importantes qui stagnent de façon constante dans les murs (100% de saturation des murs au RDC).

Dans la partie aménagée au sous-sol du local, les trop nombreux excès d’humidité non maitrisés ont attaqué les structures communes de l’immeuble.

En effet, les fers structurels de planchers haut des caves sont dégradés par excès de rouille et feuilletage naissants. Ceci dégrade les propriétés de résistance mécanique des fers. Les houris briques sont également dégradés.

L’état des nombreux réseaux (fluides, électriques, VMC ou autres …) témoigne là aussi d’une saturation excessive du taux d’hygrométrie des pièces.

Il conviendrait pour connaitre l’ampleur des désordres et prévoir une campagne de restauration du bâti d’engager les choses suivantes :

— Dépose de l’intégralité des plafonds et faux plafonds du sous-sol dans le but de mettre à nu la structure des planchers. Idem pour les doublages de murs et parois verticales.

— Prévoir une campagne de confortation structurelle éventuelle des fers (reprise en sous-œuvre si nécessaires).

— Passivation de l’intégralité des fers, à minima.

— Récupérer des soupiraux ou trouver un système de ventilation du sous-sol.

— Vérifier l’état et la conformité des réseaux privatifs, à savoir alimentations et évacuations (douche, wc, lavabos …)

— Vérifier également l’état des canalisation collectives (fontes, descentes gravitaires [Localité 9] et EP).

Je vous confirme que lors de cette visite, le local est réputé insalubre et qu’il est impropre à la destination d’usage.

Il s’ensuit que la transformation du lot n°88 de cave en salles d’archives et de douche porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, en ce qu’elle affecte la structure commune de l’immeuble en raison du fort taux d’humidité et de l’état d’insalubrité constatés. Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé pour ce premier point.

Par ailleurs, il résulte sans ambiguïté du règlement de copropriété que les planchers sont des parties communes. Or, l’installation de la trémie, ayant nécessairement induit la modification des planchers hauts et bas des lots litigieux, n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. Le trouble manifestement illicite est donc également démontré sur ce second point.

Dès lors, M. [P] sera condamné à :

— restituer au lot n°88 sa fonction de cave,

— reboucher la trémie créée entre le lot n°1 situé au rez-de-chaussée et le lot n°1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, sous le contrôle d’un bureau d’étude structure et de l’architecte de l’immeuble,

— procéder à la dépose de l’intégralité des plafonds et faux plafonds installés dans le lot 1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, et des doublages de murs dans le but de mettre à nu la structure des planchers et des murs de l’immeuble, et en justifier par la production d’une facture et d’un procès-verbal de constat d’huissier,

Et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant un délai de trois mois.

En revanche, le demandeur sera débouté de sa demande de faire « procéder à une vérification par une entreprise spécialisée de l’état et de la conformité des réseaux privatifs (alimentation et évacuation d’eau) des lots n°1 et 1 ter (lot n°88), et en justifier par la production d’un rapport et d’une facture d’une entreprise spécialisée », cette demande d’entretien n’étant pas directement liée aux troubles manifestement illicites constatés.

Sur les demandes accessoires

M. [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.

Il convient en outre d’allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [P] à :

— restituer au lot n°88 sa fonction de cave,

— reboucher la trémie créée entre le lot n°1, situé au rez-de-chaussée, et le lot n°1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, sous le contrôle d’un bureau d’étude structure et de l’architecte de l’immeuble,

— procéder à la dépose de l’intégralité des plafonds et faux plafonds installés dans le lot 1 ter (lot n°88) situé au sous-sol, et des doublages de murs dans le but de mettre à nu la structure des planchers et des murs de l’immeuble, et en justifier par la production d’une facture et d’un procès-verbal de constat d’huissier,

Et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant un délai de trois mois ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] du surplus de ses demandes de remises en état ;

Condamnons M. [P] aux dépens, qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE