TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

Place du Palais

31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

N° RG 25/00043 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SGA

Nature de l’Affaire:

5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Juin 2025

Minute n° 2025/

Notifié le

1 fe + 1 ccc

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1 ccc dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

A l’audience publique des référés de ce Tribunal judiciaire tenue le 02 juin 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 05 Mai 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Société OPH 31 demeurant 75 rue St Jean – BP 63102 – 31131 BALMA CEDEX

non comparante représentée par Me [B], avocat au barreau de TOULOUSE

,

c/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [N] demeurant Résidence Le Rédeilhas, 10allée du Rédeilhas Bloc 5 Appt 28 – 31260 MANE

Comparant en personne

********************

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 février 2020, l’OPH 31 a donné à bail à M. [N] [Z] un local à usage d’habitation situé Résidence Le Rédeilhas Bloc 5 appartement 28 10, allée du Rédeilhas 31260 MANE, pour un loyer mensuel de 308,90 € et 103,47 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 31 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 septembre 2024 puis il a fait assigner M. [N] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens par acte d’huissier en date du 4 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 5 mai 2025, l’OPH 31 – représenté par Maître [S] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [N] [Z] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 8551,81 €, actualisé à l’audience à la somme de 9524,17 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [N] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il devait justifier des versements réalisés pour les mois d’avril et de mai 2025 dans le temps du délibéré mais le décompte fourni par le bailleur ne montre aucun versement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 avril 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH 31 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 février 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 6771,58 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’OPH 31 produit un décompte démontrant que M. [N] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9524,17 € à la date du 30 avril 2025.

M. [N] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à verser à OPH 31 cette somme de 9524,17 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [Z] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant et les délais de paiement sollicités et qui lui seront octroyés selon les modalités prévues dans le dispositif ne pourront donc pas suspendre le jeu de la clause résolutoire.

L’expulsion de M. [N] [Z] sera donc ordonnée et il sera condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à la somme de 467,41 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024, de l’assignation en référé du 4 février 2025 et de sa notification à la Préfecture le 6 février 2025.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’OPH 31 sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2020 entre l’OPH 31 et M. [N] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé Résidence Le Rédeilhas Bloc 5 appartement 28 10, allée du Rédeilhas 31260 MANE sont réunies à la date du 4 novembre 2024;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 31 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique dans un délai de deux mois à

compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [N] [Z] à verser à l’OPH 31 à titre provisionnel la somme de 9524,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant un dernier appel de 465,09 € le 30 avril 2025 et un dernier virement de 467,29 € enregistré le 12/02/25), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Mme [W] [K] à payer à l’OPH 31 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 467,41 € ;

AUTORISONS M. [N] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 1000 € chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

REJETONS la demande de l’OPH 31 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024, de l’assignation en référé du 4 février 2025 et de sa notification à la Préfecture le 6 février 2025 ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,