TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/81198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI3K

N° MINUTE :

Notifications :

ccc parties LRAR

ce avocats toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 10 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1

RCS de [Localité 9] 843 211 269

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie PEYRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0513

DÉFENDERESSES

Société SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE

RCS de [Localité 8] 838 153 930

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0387

SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8]

RCS de [Localité 8] 840 739 890

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0387

JUGE : M. Michel LAMHOUT, Vice-président

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA, greffière, lors des débats,

Madame Samiha GERMANY, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS : à l’audience du 09 Juillet 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte notarié en date du 4 juin 2020, la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] a vendu en l’état futur d’achèvement à la société PHH1 plusieurs lots situés dans un ensemble immobilier dénommé L’ARCHIPEL, à édifier sur un terrain situé à [Localité 11] (Ain), soit 68 logements et places de stationnement, et ce moyennant un prix de 11 760 000 € avec une date d’achèvement et de livraison prévue pour la date du 31 décembre 2021.

Suivant acte notarié également en date du 4 juin 2020, la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE a vendu en l’état futur d’achèvement à la société PHH1 plusieurs lots situés dans un ensemble immobilier dénommé LE 65, à édifier sur le terrain susmentionné, soit 68 logements et emplacements de stationnement, et ce moyennant un prix de 5 758 500 € avec une date d’achèvement et de livraison prévue pour la date du 31 décembre 2021.

Suivant protocoles transactionnels sous-seing-privé en date du 17 janvier 2024, les parties précitées ont convenu :

— s’agissant des constructions à réaliser dans l’ensemble immobilier dénommé L’ARCHIPEL de proroger la date d’achèvement et de livraison au 31 décembre 2024, avec fixation du montant des pénalités de retard dues par le vendeur (soit un montant forfaitaire de 588 000 €, réductible à 336 000 € en cas de respect de la nouvelle date de livraison) du fait du non-respect de la date de livraison contractuelle initialement prévue, outre leurs modalités de paiement

— s’agissant des constructions à réaliser dans l’ensemble immobilier dénommé LE 65 de proroger la date d’achèvement et de livraison au 31 janvier 2024 avec fixation du montant des pénalités de retard dues par le vendeur (soit un montant forfaitaire de 288 000 € , réductible à 164 000 € en cas de respect de la nouvelle date de livraison) du fait de la date de livraison contractuelle initialement prévue, outre leurs modalités de paiement.

Le 4 juin 2025, la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] a pratiqué, auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et de la BANQUE EUROPÉENNE DU CRÉDIT MUTUEL, sur le fondement de l’acte notarié du 4 juin 2020 , relativement aux échéances qui resteraient dues sur le prix de vente, au préjudice de la société PHH1, 2 saisies attributions, pour un montant total de 618 849,92 €.

Le 4 juin 2025, la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE a également pratiqué auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et de la BANQUE EUROPÉENNE DU CRÉDIT MUTUEL, sur le fondement de l’acte notarié du 4 juin 2020, relativement aux échéances qui resteraient dues sur le prix de vente, au préjudice de la société PHH1, 2 saisies attributions, pour un montant total de 368 063,81 €.

Ces saisies ont été pleinement fructueuses.

Par actes du du 30 juin 2025, la SAS PHH1 a assigné devant le juge de l’exécution la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE avec son liquidateur la SELAFA MJA et la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] aux fins, suivant ses conclusions soutenues à l’audience du 9 juillet 2025, d’obtenir :

— l’annulation des saisies attributions effectuées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE, seule, pour défaut de capacité de la saisissante (laquelle devait nécessairement être représentée par son liquidateur à la date du 4 juin 2025)

— la mainlevée de toutes les saisies attributions diligentées à son encontre le 4 juin 2025, y compris celles effectuées pour le compte de la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8], les créances réclamées par les saisissantes n’étant ni liquides, ni exigibles

— la condamnation des défenderesses à lui payer chacune 15 000 € de dommages et intérêts pour abus de saisie, outre une indemnité de 8000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions soutenues à la même audience, la société [Localité 10] [Localité 7] FOSSILE et son liquidateur, ainsi que la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] font valoir que :

— malgré ce que prétend la demanderesse, les saisies attributions pratiquées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FOSSILES sont régulières

— plus généralement, les saisies attributions contestées sont régulières et bien fondées, de sorte que la demanderesse devra être déboutée de l’intégralité de ses prétentions. Elles revendiquent chacune une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur les saisies attributions pratiquées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] :

Il résulte des procès-verbaux de saisie attribution que cette dernière réclame en principal :

*252 000 € Achèvement remise des clés

*53 727,82 € levée des réserves de livraison

outre 311 884,18 € au titre d’intérêts contractuels et pénalités de retard arrêtés au 7 mai 2025.

Le protocole signé le 17 janvier 2024 stipule que : "lors du paiement de l’échéance propre à l’appel de fonds de l’achèvement et la livraison des logements, l’acquéreur retiendra 100 800 € dans la mesure où les conditions d’achèvement et de livraison définies à l’article 2. 2 auront été réunies".

Il importe de constater que :

— la société PHH1 a été convoquée, par courrier du 20 novembre 2024, pour la date du 19 décembre 2024 aux fins de livraison et de remise des clés des biens immobiliers dont s’agit

— une attestation constatant l’achèvement de l’immeuble a été délivrée le 4 décembre 2024 par le maître d’œuvre d’exécution de l’opération, laquelle est corroborée par un procès-verbal de constat établi le 19 décembre 2024 dont il ressort qu’à cette date l’immeuble est achevé

— la DAACT a été déposée le 23 décembre 2024

— les reports successifs de livraison (22 janvier 2025, puis 29 janvier 2025) sont exclusivement le fait de la société PHH1, laquelle s’est abstenue de faire établir un procès-verbal constatant un refus de livraison tel que prévu aux pages 62 et 63 de l’acte authentique de vente (paragraphe intitulé « troisième hypothèse »).

Dans ces conditions, il convient de considérer que la saisissante s’est acquittée de ses obligations conformément aux prévisions du protocole transactionnel (imposant un achèvement avant le 31 décembre 2024 ), de sorte qu’elle peut prétendre à la réduction, au titre des pénalités de retard dont elle était redevable, au montant de 336 000 € (au lieu de 588 000 euros), fixé par cette même transaction.

Par suite, contrairement à ce que prétend la demanderesse, la somme de 352 800 € -100 800 € = 252 000 € (correspondant à 3 % du prix de vente) correspond à une créance liquide et exigible.

Compte tenu de ce qui précède, la somme de 53 727,82 € présente les mêmes caractéristiques, étant en outre rappelé que la transaction ne prévoit aucune retenue possible sur l’appel de fonds dont s’agit et que la saisissante a imputé une retenue, au profit de la société PHH1, de 123 200 €, sur l’appel de fonds DAACT.

Enfin, il n’est formulé aucune critique quant au mode de calcul du montant de 311 884 18 €, correspondant aux intérêts de retard, lesquels sont prévus à la page 48 de l’acte authentique de vente.

En conséquence, la demande tendant à la mainlevée des saisies attributions diligentées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] sera rejetée et partant la demanderesse sera déboutée de l’intégralité des prétentions formulées de ce chef.

Sur les saisies attributions pratiquées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE :

En tout état de cause, la règle du dessaisissement étant édictée dans l’intérêt des créanciers, seul le liquidateur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, peut se prévaloir de l’inopposabilité d’un acte juridique accompli par le débiteur au mépris de cette règle (article L 641-9 du code de commerce).

La demande tendant à l’annulation des saisies attributions pratiquées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE ne saurait prospérer.

Il ressort des procès-verbaux de saisie attribution que cette dernière réclame en principal :

*21 297,38 € au titre du hors d’air + 21 297,38 € au titre du hors d’eau + 80 405,24 € au titre de l’achèvement des cloisons

*28 792,50 € au titre de la remise des certificats

*28 950,50 € au titre de la garantie de fin d’achèvement

outre 185 240,89 € au titre des intérêts de retard arrêtés au 7 mai 2025.

Le moyen tiré du prétendu retard de l’opération dénommée ARCHIPEL pour contester la liquidité et l’exigibilité des sommes ci-dessus mentionnées s’avère, eu égard à ce qui précède, inopérant étant en outre observé qu’il n’est pas soutenu que les logements à réaliser dans l’ensemble immobilier dénommé LE 65 n’auraient pas été achevés à la date du 31 janvier 2024.

L’article 2. 3 du protocole transactionnel, intitulé paiement des pénalités de retard est ainsi rédigé :

« Les parties conviennent que l’apurement des pénalités à la charge du vendeur interviendra dans les conditions suivantes :

— dans le délai de 7 jours suivant la date de signature du protocole, l’acquéreur verse au vendeur le montant de 21 089 €, le montant effectivement retenu par l’acquéreur étant ainsi réduit au montant de 288 000 € ; et

— à la date d’achèvement et de livraison des logements acquis aux termes de l’acte SAINT [Localité 7] [Localité 8], l’acquéreur versera au vendeur le montant de 124 000 € dans la mesure où les conditions d’achèvement et de livraison définies à l’article 2. 2 du protocole ont été réunies.

Au cas où les conditions de livraison ne seraient pas réunies, l’acquéreur retiendrait définitivement un montant de pénalités s’élevant à 288 000 € et ne verserait aucun montant à cette date de livraison et d’achèvement ».

Il s’ensuit que la saisissante justifie de la liquidité et l’exigibilité des sommes réclamées au titre du hors d’air, du hors d’eau et de l’achèvement des cloisons, ces postes correspondant à l’achèvement et à la livraison évoquée au paragraphe ci-dessus reproduit.

La somme de 28 792,50 € est prévue à la page 23 de l’acte authentique de vente, étant précisé que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du règlement qu’elle invoque, ce qui est également le cas de la somme de 28 792,50 €, qui malgré ce qu’affirme cette dernière, a fait effectivement l’objet d’un appel de fonds.

Enfin, il n’est formulé aucune critique ou remarque quant au mode de calcul du montant de 185 240,89 €, correspondant aux intérêts de retard, lesquels sont prévus à la page 28 de l’acte authentique de vente.

La demande tendant à la mainlevée des saisies attributions diligentées par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE sera donc écartée et la demanderesse sera déboutée de l’intégralité des prétentions formulées de ce chef.

En définitive, toutes les demandes formées par la société PHH1 seront rejetées.

Les circonstances de la cause ne justifient pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des défenderesses.

PAR CES MOTIFS : Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition :

Rejette les contestations formulées par la société PHH1 à l’encontre des saisies attributions pratiquées 4 juin 2025 par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] [Localité 8] auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et de la BANQUE EUROPÉENNE DU CRÉDIT MUTUEL,

Rejette les contestations formulées par la société PHH1 à l’encontre des saisies attributions pratiquées 4 juin 2025 par la SCCV [Localité 10] [Localité 7] FAUCILLE auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et de la BANQUE EUROPÉENNE DU CRÉDIT MUTUEL,

Déboute en conséquence la société PHH1 de l’intégralité de ses prétentions,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société PHH1 aux dépens,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION