REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCKD

N° minute : 25/00308

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [H] [L]

née le 18 Décembre 1975 à [Localité 7] (BENIN)

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

[Localité 6]

Madame [H] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

[Localité 6]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2008, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2ème étage, [Adresse 2] à [Localité 8] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 478,77 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 janvier 2025, [Localité 6] (nouvelle dénomination de [Localité 4]) a fait commandement à Madame [H] [L] d’avoir à payer la somme en principal de 1.141,43 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice du 03 avril 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électrique le même jour, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Madame [H] [L] au paiement :

— de la somme de 2.829,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à fin février 2025, à parfaire à la date d’audience selon décompte actualisé de la dette,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 05 juin 2025, [Localité 6], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 3.893,39 euros au 31 mai 2025.

En défense, Madame [H] [L], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a déclaré avoir repris un travail et être en mesure de reprendre le paiement du loyer.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin de permettre à la locataire de reprendre le paiement du loyer courant.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 6], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 3.293,39 euros. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer et qu’il était donc favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En défense, Madame [H] [L], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement. Elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 40 à 80 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 décembre 2008 et le commandement de payer du 13 janvier 2025. Le décompte produit par le bailleur fait état à la date du 30 juin 2025 d’une dette de 3.293,39 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuites” imputés le 31 décembre 2022 qui ne sont pas justifiés ici et pas afférents à la présente procédure, soit la somme de 84,17 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [L] à payer à [Localité 6] la somme de 3.209,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 inclus, ainsi qu’aux loyers et charges dus du 1er juin 2025 au jour de la présente décision.

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (…)

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [H] [L] ne s’est pas acquittée de plusieurs mois de loyers. En outre, la dette est très ancienne puisque son origine remonte au mois de mai 2020.

Il s’agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur la locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion.

Cependant, l’article 1184 alinéa 3 du code civil susvisé permet d’accorder des délais avant de résilier le bail.

En l’espèce, Madame [H] [L] a déclaré avoir repris un emploi fin avril 2025, pour un salaire entre 1.400 et 1.500 euros. En outre, elle a un enfant de 27 ans en situation de handicap. Elle a repris le paiement du loyer courant du mois de mai 2025.

L’exécution par Madame [H] [L] de ses obligations n’apparaît pas irrémédiablement compromise dès lors que le bailleur exprime son accord à l’octroi de délais et que Madame [H] [L] a repris les versements.

Il convient par suite d’accorder des délais à Madame [H] [L] pour l’exécution de ses obligations.

En conséquence, Madame [H] [L] devra avoir réglé, selon les modalités décrites au dispositif, la dette de loyers ainsi que les loyers courants, faute de quoi le bail sera résilié sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour la locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1382 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il conviendra donc de condamner Madame [H] [L] à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [H] [L], succombant, devra supporter les dépens. Ceux-ci ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 13 janvier 2025, acte non imposé par loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non compris dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [H] [L] à payer à [Localité 6] la somme de 3.209,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, ainsi qu’aux loyers et charges dus du 1er juin 2025 au jour de la présente décision,

SURSOIT a l’exécution des poursuites et autorise Madame [H] [L] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 80 euros, la dernière étant majorée du solde ; les mensualités devant être payées en plus du loyer courant, et tous les 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance due au titre des arriérés locatifs avant le 10 de chaque mois :

— le contrat de bail portant sur un logement situé au 2ème étage, [Adresse 2] à [Localité 8] (01) sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— il sera ordonné à Madame [H] [L] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

— [Localité 6] sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Madame [H] [L] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, sauf pour ces derniers à demander des délais, conformément aux dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [H] [L] sera tenue de payer à [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [H] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 13 janvier 2025,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE