TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58217 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBIV3

N° : 9

Assignation du :

20 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la société ARCO SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS – #D0442

DEFENDEURS

Madame [E] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [T] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Jean-loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS – #D0428

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Mme [E] [X] et M. [T] [X] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un contentieux a opposé le syndicat des copropriétaires et les consorts [O], propriétaires de l’appartement du 2ème étage, aux consorts [X] à l’occasion d’un désordre d’infiltrations dont le tribunal judiciaire a imputé la responsabilité à ces derniers aux termes d’un jugement prononcé le 23 septembre 2023, et rectifié le 16 décembre 2023.

Le 9 octobre 2024 et sans relation avec le précédent contentieux, le syndicat des copropriétaires a fait citer en référé les consorts [X] sollicitant de les voir condamnés à laisser accès à leur appartement afin de procéder à l’inspection des canalisations communes.

Après plusieurs renvois de l’affaire et dans la mesure où les consorts [X] ont laissé l’accès à leur appartement, le juge des référés a constaté, le 19 juin 2025, le désistement du syndicat des copropriétaires de son instance.

L’architecte mandaté sur place a, le 16 juin 2025, constaté la nécessité de réaliser une intervention urgente en remplaçant la conduite de raccordement des WC du 4ème étage dans la hauteur du 3ème étage, au niveau de l’appartement des consorts [X].

Exposant les avoir mis à plusieurs reprises en demeure de laisser accès aux lieux afin de procéder aux réparations préconisées par l’architecte et d’avoir essuyé un refus de la part de M. [X] le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a, par assignation délivrée le 20 novembre 2025, fait citer en référé les consorts [X] devant le président de ce tribunal aux fins de :

leur ordonner de laisser le libre accès à leur appartement afin de permettre à toute société de procéder aux travaux de réfection de la descente d’évacuation des WC du 4ème étage, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours après signification de l’ordonnance,si dans un délai de 30 jours à compter de la signification, aucun accès n’était laissé à l’appartement, être autorisé à faire appel à un serrurier afin de faire ouvrir l’appartement sous contrôle d’un commissaire de justice afin de permettre la réalisation des travaux de réfection de la descente d’évacuation des WC du 4ème étage, condamner les défendeurs à prendre en charge le coût de l’ouverture forcée de la porte de leur appartement ainsi que les honoraires du commissaire de justice, les condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, les défendeurs concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent d’être dispensés des frais relatifs à cette procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 3500 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur l’accès aux lieux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

En vertu de l’article 9 I. de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 9. II de la loi dispose par ailleurs qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que les propriétaires devront souffrir sans indemnité, « l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes, et si besoin est, livrer passage aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces réparations et celles notamment pour les diverses canalisations et conduits communs pouvant traverser les locaux de chaque propriétaire ».

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part, dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Toutefois, cette obligation de laisser accès aux locaux est subordonnée à une décision de travaux prise en assemblée générale conformément aux dispositions précitées, ou à la démonstration d’une situation d’urgence, dès lors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.

La situation d’urgence peut être caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, il n’est pas allégué par le demandeur que l’assemblée générale aurait procédé au vote des travaux de réparation de la colonne d’évacuation des eaux vannes, le syndicat des copropriétaires se prévalant uniquement de la situation d’urgence constatée par l’architecte.

Ainsi, le rapport de ce dernier, établi le 16 juin 2025, constate que « La chute [Localité 6]/EV passant par la salle de bains [de l’appartement du 3ème étage], arrive par le 4ème étage en section 200 mm puis, comporte plusieurs réductions pour aboutir à 125 mm.

Elle reçoit en partie haute, au droit des réductions de section, une conduite en fonte de 100 mm provenant probablement des WC du 4ème étage. Cette dernière est fissurée avec une peinture éclatée non loin de son raccordement à la culotte de la chute commune.

(…)

Il est nécessaire de réaliser une intervention urgente en remplacement de la conduite de raccordement des WC du 4ème étage dans la hauteur du 3ème étage.

(…)

Quant à l’ensemble de la chute, la description et le chiffrage nécessite une visite complète et description exhaustive des travaux comprenant la répartition entre les parties communes et les parties privatives ».

Les consorts [X] contestent la réalité de l’urgence et rappellent que l’appartement du 4ème étage n’a pas été visité et qu’il n’est pas démontré que la colonne recevrait l’évacuation des WC du 4ème étage, l’ensemble des pièces du 4ème étage ayant fait l’objet d’une redistribution il y a plusieurs années.

Il n’est pas contestable que le tronçon litigieux est fissuré, une cassure étant relevée sur les photographies annexées au rapport de l’architecte. Toutefois, il n’est pas non plus contestable que l’appartement du 4ème étage n’a pas été visité par l’architecte, de sorte qu’il n’est pas établi qu’à ce jour les eaux vannes du 4ème étage passent par cette évacuation, le commissaire de justice n’ayant effectué, le 30 septembre 2025, aucune constatation sur ce point, ni relevé la présence de coulures ou d’odeurs caractéristiques à proximité dudit tronçon dans l’appartement occupé par M. [X].

Le syndicat des copropriétaires fait observer que si une redistribution a été effectuée, ce qui n’est pas démontré, les canalisations n’ont pas été modifiées de sorte que l’évacuation des eaux vannes du 4ème étage passe toujours par l’évacuation traversant la salle de bains de l’appartement des consorts [X]. Toutefois, aucun plan des canalisations de l’immeuble n’est versé aux débats permettant d’affirmer que la canalisation des eaux vannes litigieuse est la seule canalisation de l’immeuble.

Si l’architecte décrit la situation comme étant urgente, les faits de l’espèce ne suffisent pas à l’établir, aucun trouble actuel ne résultant de cette cassure et aucun dommage imminent n’étant démontré. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l’obligation d’entretien du syndic pour solliciter l’accès aux lieux, cette obligation n’étant pas suffisante pour contraindre un copropriétaire à laisser accès à son appartement sans urgence démontrée.

Il n’y a donc pas lieu à référé, les conditions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, n’étant, en l’état, pas réunies.

Il convient toutefois d’observer que si, à l’avenir, la situation devait devenir urgente, les consorts [X] ne pourraient légitimement se plaindre des délais d’intervention du syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres dès lors qu’ils refusent qu’une réparation du tronçon dans des conditions non polluées et donc plus confortables pour toutes les parties soit effectuée sur la canalisation des eaux vannes.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que les consorts [X] doivent être exemptés des frais de procédure ainsi qu’il est prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, aucune raison d’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles et celle-ci sera rejetée en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rejetons la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que les consorts [X] doivent être dispensés de la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 20 mai 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN