TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00872 – N° Portalis DB22-W-B7I-SD2J

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.R.L. MHBS IMMOBILIER C/ S.A.S. O BO REGARD

DEMANDERESSE

La société MHBS IMMOBILIER,

Société à responsabilité limitée au capital de 3000 euros dont le siège social est [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 917 925 752, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617, M^e Véronique SERRE, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE

La société O BO REGARD,

Société par actions simplifiée au capital de 100 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 921 806 022, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 29 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Emine URER, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé.

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 28 mars 2023, la société MHBS IMMOBILIER a donné à bail commercial à la société O BO REGARD les locaux sis [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 juin 2024, la société MHBS IMMOBILIER a fait assigner en référé la société O BO REGARD devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 mai 2024,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 17 945,46 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 4 points, à compter de l’échéance des loyers impayés,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle de 3600 euros charges et taxes en sus, à compter du 23 mai 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— allouer à la bailleresse le montant du dépôt de garantie, soit 7200 euros, à titre provisionnel,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La défenderesse n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 22 avril 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 22 avril 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de condamner la société O BO REGARD à payer à la société MHBS IMMOBILIER à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société O BO REGARD à payer à la société MHBS IMMOBILIER la somme provisionnelle de 11 520 euros euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus (janvier à avril 2024), à la date du commandement de payer, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et sont susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 28 mars 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 23 mai 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société O BO REGARD à payer à la société MHBS IMMOBILIER à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société O BO REGARD à payer à la société MHBS IMMOBILIER la somme provisionnelle de 11 520 euros euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, à la date du commandement de payer, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société O BO REGARD à payer à la société MHBS IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société O BO REGARD au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY