TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 12 septembre 2024

à M^e LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2024

à M^e DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07754 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA YOEL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [E]

né le 07 Octobre 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 26 février 2019 ayant pris effet le 1er mars 2019, la SCI YOEL représentée par son mandataire le Cabinet CHABERT a donné à bail à Monsieur [U] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 600 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI YOEL a fait signifier à Monsieur [U] [E] par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6027,07 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 04 octobre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI YOEL a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail relatif aux locaux d’habitation sis [Adresse 3];

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [U] [E] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] [E] à payer à titre provisionnel à la SCI YOEL la somme de 7409,63 euros au titre des loyers provisions sur charges impayés arrêtés au 30 octobre 2023;

— condamner Monsieur [U] [E] à payer à la SCI YOEL jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges ;

— condamner Monsieur [U] [E] à payer à titre provisionnel, à la SCI YOEL la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [U] [E] aux entiers dépens de l’instance .

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, la SCI YOEL a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en produisant un décompte actualisé au 13 juin 2024 à la somme de 12314,15 euros;

Monsieur [U] [E] a été représenté par son conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre principal

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes fins et conclusions formulées par la SCI YOEL

A titre subsidiaire

Déduire de la dette retenue la somme de 137,10 euros correspondant aux frais d’huissier Accorder les plus larges délais soit 36 mois à Monsieur [U] [E] pour procéder à l’apurement de la detteSuspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordésDébouter la SCI YOEL du surplus de ses demandesDébouter la SCI YOEL de sa demande au titre des dépens

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

Le défendeur fait valoir à titre principal que la SCI YOEL est irrecevable en ses demandes en ce qu’elle ne justifie pas de la dénonce de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône ni de sa qualité de propriétaire bailleresse ;

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi par les pièces produites que l’assignation en date du 10 novembre 2023 a été dénoncée le 14 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 15 février 2024 ;

De surcroît, la SCI YOEL étant une SCI familiale le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité;

Enfin, La SCI YOEL justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats et justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent La SCI YOEL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 07 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6027,07 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 novembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [U] [E] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 713,60 euros au total;

La SCI YOEL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé de sa créance à la somme de 12314,15 euros au 13 juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 137,10 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 12177,05 euros au 13 juin 2024, Monsieur [U] [E] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 12177,05 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [U] [E] sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire;

Le défendeur fait valoir qu’il a assuré un soutien économique conséquent à son ex compagne mère de son fils [V] [E] né le 10 octobre 2004 dont elle a la garde et que Monsieur [U] [E] accueille régulièrement son fils atteint d’un trouble autistique d’intensité sévère ;

Il déclare justifier d’une situation professionnelle stable lui assurant des revenus réguliers, qu’il a changé d’employeur depuis le mois de mars 2024 au profit d’une activité mieux rémunérée ce dont il justifie ;

Monsieur [U] [E] établit percevoir 1669,12 euros de revenus mensuels ;

Si Monsieur [U] [E] justifie avoir repris au jour de l’audience le paiement de son loyer en versant la somme de 715 euros le 13 juin 2024, il n’avait plus effectué aucun règlement même partiel depuis un an et la dette locative a débuté le 1er janvier 2021 soit il y a plus de trois ans et demi;

La dette qui s’élève à plus de 12000 euros est très conséquente et Monsieur [U] [E] ne justifie pas être en capacité de payer une mensualité d’apurement de la dette en sus de son loyer et de ses charges courants même dans le délai légal précité ;

Il s’ensuit que sa demande de délais de paiement et sa demande de suspension de la clause résolutoire seront rejetées ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI YOEL qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS La SCI YOEL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 07 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [E] de libérer les lieux sis [Adresse 3] dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], La SCI YOEL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 713,60 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [U] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à titre provisionnel, à La SCI YOEL la somme de 12177,05 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à titre provisionnel à La SCI YOEL la somme de 713,60 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS La SCI YOEL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE