TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e JAULIN

La DRFIP

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 25/06255 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ES3

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Annabelle JAULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1635

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par son Inspecteur

Décision du 18 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 25/06255 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ES3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 17 décembre 2025 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

M. [A] [B] est propriétaire de biens immobiliers qu’il loue meublés, soit en direct, soit par l’intermédiaire de la Sarl de famille [M] conseils.

Sur demande de l’administration fiscale, M. [B] a adressé le 5 octobre 2021, les déclarations d’impôt sur la fortune immobilière (ci-après « IFI ») portant sur les années 2018 à 2021 inclus.

Par lettre en date du 17 novembre 2021, le service vérificateur a invité M. [B] à déposer des déclarations d’IFI pour les années 2019 à 2021 faisant apparaître dans la base taxable les immeubles détenus sous le statut de loueur en meublé professionnel à titre individuel.

Par proposition de rectification en date du 21 avril 2023, annulant et remplaçant une précédente proposition de rectification du 28 septembre 2022, l’administration a intégré dans la base taxable de l’IFI des années 2018 à 2022 la valeur des immeubles détenus dans l’entreprise individuelle de loueur en meublé du contribuable et a réaffirmé sa position par réponse en date du 18 juillet 2023 aux observations formulées par M. [B] le 9 décembre 2022.

Les rectifications ont été maintenues par lettre du 10 octobre 2023, et ce après un recours hiérarchique.

Les droits rappelés ont été assortis de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du code général des impôts (ci-après « CGI ») et de la majoration de 10 % pour non dépôt de déclaration sans mise en demeure prévue à l’article 1728 du même code.

Ces droits ont été mis en recouvrement le 31 mai 2024 pour les montants suivants :

— IFI 2018 : 18.594 euros ;

— IFI 2019 : 19.212 euros ;

— IFI 2020 : 28.409 euros ;

— IFI 2021 : 27.952 euros ;

— IFI 2022 : 23.699 euros.

M. [B] a contesté le bien fondé des impositions supplémentaires mises à sa charge par une réclamation du 29 juillet 2024, laquelle a été rejetée par décision en date du 6 décembre 2024, réceptionnée le 3 janvier 2025.

C’est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025, constituant ses seules écritures, M. [B] a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris (ci-après « l’administration ») devant le tribunal judiciaire de Paris auquel il est demandé :

«  De déclarer recevable et bien fondée son action à l’encontre du Directeur Régional des Finances Publiques de l’Ile de France et de [Localité 1];

Y faisant droit

Vu l’article 975 et suivants du Code Général des Impôts

— dire et juger nulle la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 6 décembre 2024 ;

— constater l’universalité de l’activité de loueur en meublée exercée à titre professionnelle par Monsieur [B]

— et pas conséquent constater que l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels s’applique également aux biens détenus par l’entreprise individuelle de Monsieur [B]

— dire et juger que l’application des majorations de 10% et des intérêts de retard est infondée

Vu la Déclaration des droits de l’Homme, le préambule de la Constitution de 1946 et la Constitution de 1958

— constater la rupture d’égalité de traitement devant l’impôt et par conséquent faire droit aux demandes de Monsieur [B]

Et par voie de conséquence

— prononcer la décharge des impositions IFI des années 2018 à 2022 mises à la charge de Monsieur [B]

— prononcer la décharge totale de la majoration de 10% et des intérêts de retard

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et de [Localité 1] à lui verser la somme de 2.400 €, qui sera éventuellement révisée en cours d’instance ;

— Enfin, le condamner aux entiers dépens. "

A l’appui de ses prétentions, M. [B] expose tout d’abord qu’il est associé et gérant de la Sarl de Famille [M] conseils, fonctions qui constituent l’essentiel de ses activités économiques et que l’administration n’a pas remis en cause l’exonération de ses parts de ladite société à l’actif de l’IFI prévue au II de l’article 975 du CGI.

Il fait ensuite valoir que son activité, individuelle cette fois, de loueur en meublé constitue elle aussi une activité professionnelle au sens du 1° du V de l’article 975 précité, laquelle représente sa seule et unique activité professionnelle générant des revenus, ajoutant que le fait que son activité génère des déficits, liés aux amortissements, ne change pas sa nature, et que d’un point de vue financier, celle-ci génère des flux et alimente une trésorerie qui lui permet de vivre. Il soutient par ailleurs remplir les deux conditions cumulatives posées par le texte précité ouvrant droit dans le cas d’une telle activité exercée par un membre du foyer fiscal au régime d’exonération en ce que, d’une part, ses recettes annuelles issues de la location meublée sont pour les années en cause supérieures au seuil de 23.000 euros et, d’autre part, le revenu net issu de cette activité, déficitaire artificiellement en raison des amortissements, est prépondérant par rapport aux autres catégories de revenus professionnels visés dans le texte qui sont en ce qui le concerne inexistants en raison de son activité décrite ci-dessus qui génère des flux et une trésorerie. Il ajoute que le fait d’être déficitaire en entreprise individuelle ne change pas la nature de son activité professionnelle pour l’IFI, le critère principal étant l’affectation des biens à l’activité professionnelle.

Rappelant que l’objectif du législateur a toujours été de placer hors du champ d’application de l’impôt l’outil professionnel et les biens en lien avec ce dernier, il fait valoir que, nonobstant le fait que le législateur n’a pas prévu le cas de figure d’une activité professionnelle exercée suivant deux modes d’exploitation, l’unicité de son activité doit conduire à un traitement fiscal cohérent amenant l’administration à considérer que les biens immobiliers et droits représentatifs de ces mêmes biens doivent bénéficier par attraction du même régime d’exonération d’IFI, s’agissant d’actifs professionnels nécessaires à l’activité de loueur en meublé professionnel d’un même sujet de droit et contribuable.

Enfin, il soutient qu’un traitement différencié contreviendrait au principe d’égalité de traitement devant l’impôt des contribuables prévu dans la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 et dans la Constitution de 1958.

Il sollicite en conséquence l’annulation de la décision de rejet en date du 6 décembre 2024 et la décharge des impositions IFI des années 2018 à 2022 inclus et des intérêts de retard et pénalités y afférents.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2025, aux visas des articles 964, 965, 975 du CGI, l’administration demande au tribunal de :

«  CONFIRMER les rappels effectués par l’administration;

CONFIRMER la décision de rejet du 6 décembre 2024; .

DEBOUTER M. [A] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER M. [A] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNER M. [A] [B] au versement au profit de l’État d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. "

La défenderesse fait valoir que le requérant considère à tort que son activité individuelle de location de locaux d’habitation meublés constitue une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération des actifs professionnels, une telle qualification ne pouvant être retenue dès lors que les bénéfices industriels et commerciaux, relatifs à cette activité, déclarés par le requérant au titre des années 2018 à 2022, sont des déficits et ne remplissent pas la condition de prépondérance des revenus tirés de l’activité de loueur en meublé professionnel prévue au V de l’article 975 du CGI.

Elle entend par ailleurs souligner que si le service vérificateur n’a pas effectué de rectifications relatives aux parts de la Sarl [M] conseils, il n’a pas, pour autant, pris position sur la qualification de l’activité de loueur en meublé exercée par M. [B] au travers de cette société.

Elle ajoute que l’activité du contribuable en individuel ne saurait être qualifiée de professionnelle par simple référence à l’activité de la société précitée et, qu’en tout état de cause, l’unicité de l’activité revendiquée par le demandeur doit s’apprécier en comparant des personnes juridiques semblables, se référant à l’exemple donné par le législateur dans l’alinéa 2 du II de l’article 975 qui prévoit une telle unicité pour le redevable exerçant son activité principale dans des sociétés ayant des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Elle affirme que tel n’est pas le cas, l’activité de loueur en meublé exercée à titre individuel ne pouvant être comparée à celle exercée au travers d’une société.

Elle conclut par ailleurs au rejet du moyen invoquant une violation du principe d’égalité des contribuables devant l’impôt prévu par la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 et par la Constitution de 1958, faisant valoir que le service n’a pas pris position sur les biens détenus au travers de la Sarl [M] conseils et que les situations juridiques d’une activité exercée à titre individuel et au travers d’une société diffèrent.

Enfin, elle demande le maintien des intérêts et pénalités de retard qui se justifient par le dépôt tardif des déclarations d’IFI des années 2018 à 2021, en application des articles 1727 et 1728 du CGI.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 novembre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du 17 décembre 2025 et mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le bénéfice de l’exonération de l’article 975 du CGI

L’article 975 du CGI dispose que :

I.- Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.

Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent I affectés à différentes activités pour lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les différentes activités professionnelles exercées sont soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l’application du présent alinéa, la condition d’activité principale s’apprécie au regard de l’ensemble des activités précitées.

II.- Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.

Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent II affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l’application du présent alinéa, la condition d’activité principale s’apprécie au regard de l’ensemble des sociétés précitées.

(…)

V – Pour l’application du présent article, les activités commerciales s’entendent de celles définies à l’article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l’application des I à IV :

1° L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;

(…) ".

A la lecture de ce texte, il apparaît que le législateur n’a pas entendu exonérer des actifs immobiliers pris isolément, mais bien une « profession » exercée par le redevable.

En matière de location meublée, le V 1° de l’article 975 reprend les deux seuils (23.000 euros de recettes annuelles et plus de 50% des revenus retirés de cette activité) de l’article 155 IV du CGI, lequel dispose expressément que le respect des seuils de professionnalité s’apprécie au niveau du foyer fiscal pour l’ensemble des locations meublées.

Il s’en déduit une indivisibilité du statut de loueur en meublé professionnel et une unicité de la profession, les immeubles détenus en propre et ceux détenus via la Sarl [M] conseils constituant les outils de travail d’une seule et même exploitation concernant M. [B].

Cette indivisibilité se traduit d’ailleurs par une seule déclaration annuelle auprès de l’administration de l’intégralité des revenus issus de cette activité au titre de l’impôt sur le revenu. En effet, la Sarl de famille [M] conseils étant fiscalement transparente, M. [B] déclare les bénéfices qu’il perçoit de cette structure, lesquels sont répartis au prorata des parts sociales détenues par les associés, au même titre que les revenus tirés de son exercice individuel, et ce au titre de l’impôt sur le revenu.

De plus, si le redevable est qualifié de professionnel pour son activité résultant de ses fonctions dans la Sarl [M] conseils, il doit l’être nécessairement pour ses immeubles en direct affectés à la même fin. En effet, en vertu de l’article L.80 A du livre des procédures fiscales (ci-après « LPF »), le contribuable est fondé à se prévaloir de la position formelle de l’administration ayant admis l’exonération des parts de ladite Sarl sur les exercices précédents. En validant ce caractère professionnel, l’administration a reconnu que l’activité de loueur en meublé professionnel du foyer fiscal remplissait les conditions d’exonération. Elle ne saurait, sans violer les principes de sécurité juridique et de cohérence, soutenir une thèse inverse pour les actifs en direct participant à la même exploitation.

L’administration ne peut dès lors, sans commettre une erreur de droit, segmenter artificiellement une profession unique et ne pas rechercher si l’économie globale de l’activité est bénéficiaire et prépondérante, et répond aux conditions de seuil fixées par l’article 975 précité.

Il résulte de ces éléments que les conditions cumulatives du seuil de 23.000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité et celui de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu doivent faire l’objet d’une appréciation globale de l’activité de loueur en meublé professionnel, le caractère déficitaire d’un segment de l’activité ne pouvant déqualifier l’actif si, au cas particulier, la somme totale des résultats tirés des activités de la Sarl [M] Conseils et de l’exercice en individuel de M. [B], atteint les seuils précités.

Cependant, lorsqu’un contribuable sollicite le bénéfice d’un avantage fiscal, d’une déduction ou d’une exonération, c’est à ce dernier qu’il revient de démontrer qu’il remplit toutes les conditions légales.

Ainsi, il revient à M. [B] de rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives précitées sont remplies afin que le caractère professionnel pour le foyer soit établi et que l’ensemble des actifs immobiliers affectés à cette activité soit exonéré.

En l’espèce, seuls les avis d’IFI sont produits par le demandeur. Or, ces documents ne fournissent aucun élément chiffré sur les recettes et bénéfices dégagés dans le cadre d’un cumul de son activité à travers la Sarl [M] conseils et à titre individuel, ni sur les éventuels autres revenus du foyer soumis à l’imposition sur le revenu.

Faute pour le demandeur de rapporter la preuve qu’il remplit les conditions lui ouvrant droit au bénéfice de l’exonération prévue par l’article 975 du CGI, il ne peut être fait droit à la demande d’annulation de la décision de rejet de l’administration en date du 6 décembre 2024.

En conséquence, M. [B] est débouté de sa demande.

2 – Sur les intérêts de retard et majorations

L’article 1727 du CGI dispose que toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard.

L’article 1728 du même code prévoit que le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application d’une majoration de 10 % en l’absence de mise en demeure.

En l’espèce, il est constant que M. [B] n’a pas produit dans les délais prescrits les déclarations d’IFI des années 2018 à 2022.

Il y a lieu de maintenir les intérêts et pénalités prononcées en application des textes précités.

En conséquence, M. [B] est débouté de sa demande.

3 – Sur les demandes annexes

M. [B] qui succombe est condamné aux dépens.

L’équité commande ne pas faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [A] [B] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE M. [A] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT