TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :, [K], [S] épouse, [Y],

[B], [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06517 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ54

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement, [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame, [Y], [K] épouse, [S] , demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [B], [S], demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06517 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ54

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2012,, [Localité 1] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], esc, [Adresse 4], outre une cave,, [Localité 2] pour un loyer de 371,06 euros par mois.

Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers,, [Localité 1] HABITAT – OPH leur a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement les 15 et 17 janvier 2025 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1367,03 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025,, [Localité 1] HABITAT

OPH a fait assigner en référé Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à lui payer à titre de provision la somme de 1647,49 euros à la date du 27 mai 2025 (terme d’avril 2025 inclus) à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer,

— ordonner la libération des lieux par les locataires et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, et ordonner à défaut l’expulsion de Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et renvoyée au 21 janvier 2026.

Lors des débats,, [Localité 1] HABITAT-OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2756,51 euros.

En défense, Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] bien que régulièrement cités n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement,, [Localité 1] HABITAT – OPH a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de, [Localité 1] par la voie électronique le 12 juin 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,, [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer des 15 et 17 janvier 2025, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S], locataires d’un logement situé, [Adresse 5], outre une cave,, [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 24 septembre 2012, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 1367,03 euros selon décompte joint au commandement de payer et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mars 2025.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] restaient devoir la somme de 2756,51 euros.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance, conformément au décompte produit expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Ainsi Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 1470,59 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur et l’absence de reprise du paiement du loyer courant intégral avant l’audience par les locataires, alors que le solde locatif est débiteur depuis mars 2024, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la locataire pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 18 mars 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié correspondant au loyer révisé et aux charges et de condamner solidairement Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer des 15 et 17 janvier 2025, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 mars 2025, du bail consenti par, [Localité 1] HABITAT – OPH à Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 3], esc, [Adresse 4], outre une cave,, [Localité 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut,, [Localité 1] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] solidairement à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] solidairement à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 1470,59 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] in solidum à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [S] et Madame, [K] désormais épouse, [S] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.